富力潜伏广州赤沙村与李思廉口中的低调土储战术

　　“碧恒万”陆续跨入5000亿后，市场已经开始预期未来几年更高的房企规模天花板会到哪里，但不管这一数字是多少，起决定性因素的绝对还是开发商们能有多少土地资源攥在手里。

　　所以，即便刚刚结束了一轮年底销售冲刺，各大房企却并未有所放松，反而将更多的火力集中到土地市场上抢资源。例如，去年已完成了800亿业绩目标准备冲向千亿的富力，便是如此。

　　不过，相比公开招拍挂，这家靠旧改发家房企还是更倾向于通过老本行来获取土地资源，尤其在大本营广州，近两年富力几乎都未曾出现在拍卖场上，而是采取低调抢夺旧改项目的战术。

　　1月27日有市场消息称，广州海珠区赤沙村整村更新改造意愿、合作模式已获97.03%的村民表决同意，或将进入改造启动阶段，而富力或许就是背后的旧改合作企业。

　　观点地产新媒体随后联系富力相关负责人确认，富力确实有意参与广州海珠赤沙村旧改项目的开发，且此前已与村委会接触洽谈，目前双方正在积极沟通当中。

　　虽然目前尚未能明确该项目的最终开发商，但业内人士指出，富力或许早已介入前期的村民改造意愿洽谈，并提供了改造方案，否则没有改造方案很难有如此高的通过率，这也意味着，即便有其他竞争者，富力都很大可能会是最后的“得主”。

　　富力潜伏赤沙村

　　由于周边有不少高校，广州海珠区官洲赤沙村早在十年前就开始了征地改造，包括征地建校区、地铁等，其改造计划也一直为市场所关注，2011年初便已有初步拆迁、补偿等改造方案提交。

　　其改造被正式纳入城市更新计划的时间则在2011年9月，彼时广州十区两市党代会公布公布了将在未来被纳入城市规划发展区的139个城中村，海珠区共有20个，位于官洲街东部，辖区面积约2.8平方公里的赤沙村首次被纳入其中。

　　此后村庄内的部分土地陆续进行了三旧改造土地权属确认，2012年先后有超过40万平方米的“三旧”改造用地使用权确认，同时由政府协助开始推动改造工作。

　　广州海珠区政府官网消息显示，从2013年到2017年，海珠区更新改造办几乎每年都会带队考察了解赤沙村城中村改造进展，希望由要求继续推进改造工作，盘活城中村旧土地资源。

　　2017年9月广州市国规委曾发布批前公示，宣布将在赤沙村建设一个占地168.9万平方米，规划有工业用地和住宅用地的珠江国际智能科技产业园。

　　尽管期间一直未有明确的进展信息，但这一动态似乎预示着赤沙村旧改日程已逐渐清晰。

　　直至最近几日，赤沙经济联合社公布的一份文件显示，其已在1月11日-12日召开全体股民大会，就赤沙村进行旧村庄更新改造，并通过全年改造方式、合作改造模式执行更新改造进行表决。

　　最终结果显示，有高达97.03%的股民表决同意，这一比例已超过广州城市更新政策所规定的80%表决率。

　　“说明这个旧改项目已经过了门槛，基本没问题，很快就可以启动。”广州社会科学院研究员彭澎表示，这意味着赤沙村旧改项目已满足启动全面改造的基础条件，接下来即可规划具体拆拆改造方案送审，确认旧村改造的复建总量等细节，城市更新等相关部门同意后即可启动。

　　与此同时，有市场消息传出，该海珠赤沙村旧改项目或将引入富力合作，且双方已在沟通中。

　　观点地产新媒体就此向富力相关负责人确认，获得了肯定的答复。该负责人表示，富力在此之前已接触了赤沙村经济联合社，目前双方确实在洽谈中，但短期内还不会有明确结果，至于已对接多久，是否有其他也在洽谈等更多信息则无法透露。

　　不过，在接近启动的时候仍能与赤沙村经济联合社洽谈合作事宜，也从另一方面反映出，富力或许从前期推动村民同意旧改、策划同意方案以及向政府申请审批时就已悄然介入，潜伏其中推动项目向前。

　　彭澎亦指出，没有改造方案很难会有高的通过率，但村民对此并不熟，所以一般会由开发商来提供初步改造拆迁方案，从而顺利完成后期拆迁和土地竞拍。

　　因此富力既然公开表示希望竞标旧改合作企业，参与项目的开发改造，很大程度上意味着其早已参与跟进前期的推动过程，“所以大概率会是富力最终获得该项目。”

　　目前该项目具体改造体量和区域规划尚未可知，但从前期已通过旧改土地确权的情况来看，若最终确认，这一项目将如此前的猎德、杨箕项目一般，成为富力在广州大本营的又一重要粮仓。

　　李思廉的土储战术

　　从90年代初开发广州荔湾区一个化工厂旧改地皮开始到猎德村、同和村、杨箕村，以及原广州铜材厂、同济化工厂等项目，一步步借此发家致富，成为华南五虎之一的富力，早已在其发展历程中烙上旧改大户的印迹。

　　过往数年，旧改虽不是富力唯一的扩张方式，却都一直被其视为优先考虑的拓展渠道。也正是得益于旧改项目成本低，利润空间大，富力近几年的毛利一直保持较高水平，截至2017年6月30日半年毛利率达38.7%。

　　其实富力也并非没有尝试过改变，2013年其曾在迈步全国扩张，但大举揽下2090万平方米土地后，却因市场低迷遭遇两年困难时期，资近承压，随后两年变得尤为谨慎，拿地数量锐减。

　　短暂“转型”后，富力更为明确其旧改优先的战略。李思廉曾在2014年业绩会时明确表示富力优势之一就是有旧城改造经验，因此旧城改造将是开发计划中优先考虑的项目，且认为多开发旧城改造项目有助于其完成销售目标。

　　2013年，富力更迈步省外，在石家庄落地首个广东以外的旧改项目，并靠此加码太原等市场。

　　高价地频出的2016年，富力首入武汉、深圳、韶关，以及加码珠海、太原等城市，布局多个项目亦均是借道城市更新，李思廉更得意地表示自己在广州有大量旧改项目，在深圳也有至少5个旧改项目在洽谈，所以不用在招拍挂中跟多数房企厮杀抢贵价地。

　　以广州大本营为例，至今富力涉足的旧城改造项目已有十数个，潜在未公布的旧改项目亦不少，甚至有媒体曾统计称，在广州富力经手的旧改面积就已超过500万平方米。

　　近几年富力公开拿地的次数屈指可数，2011年至2015年间，每年富力都甚少在公开招拍挂中出手，基本都是借助此前囤下的旧改项目补充土地储备，支撑销售规模。

　　而刚刚过去的2017年，广州共计出让了38宗住宅用地，在碧桂园、保利、万科以及其他众多外来企业砸金过百亿的激烈抢夺中，富力这一广州本土企业全程缺席，未获一地。

　　相比之下，富力对旧改的关注和积极性更高。2015年初富力难得出现，以底价7.42亿元竞得的广州萝岗开发区东区NP-B4-2地块实际上也是属于黄埔笔村旧改用地，2016年收购的花都狮岭皮革皮具城亦为旧改项目。

　　2016年10月份举行的广州白云区城市更新推介会上，富力就表现出了强烈的意愿，希望与万科、碧桂园、绿地、佳兆业等房企分食5个旧改项目。

　　2016年11月，富力跟进六年之久的广州最大三旧改造项目黄埔区茅岗村正式动工，启动拆卸复建工作，总体量高达227万平方米。

　　观点地产新媒体获悉，除了在洽谈的海珠赤沙村项目，富力目前已确定的旧改项目还有黄埔茅岗村、笔村、增城简村，总体量至少500万平方米。

　　彭澎透露，实际上富力仍有不少城中村项目在跟进当中。但需要注意的是，彭澎还指出，随着土地资源日渐匮乏，目前广州每个城中村基本都已有开发商暗中盯梢，有的还是好几个，若非前期开始潜伏，参与推动村民同意，后期都很难再获取。

　　据了解，富力之外，目前万科、保利、珠光等房企手中均握有至少3个广州的旧改项目，其余多个项目也早已确定旧改合作开发商。

　　换言之，如公开招拍挂和收购一般，在未来的规模增长路上，即便撇除旧改项目需付出的巨大时间和拆迁补偿等人力财力成本，曾被富力视若最大竞争优势的“旧改优先”这一土储战术也将面临越来越大的压力。

　　尤其当规模越来越成为能否继续生存决定性因素时，主要靠旧改已难支撑富力提出的1380亿甚至更高目标。

　　因此，在2014-2016年分别拿地10宗、13宗、22宗的情况下，富力一改谨慎态度，虽然在广州、深圳两大一线城市仍以旧改为主，却在全国市场大举攻城略地，在常用的旧改和收购策略上，仅2017年上半年就闯入全国多个二三线热点城市的公开市场，拿下45宗地，扩储1140万平方米，甚至在年底68.5亿摘下杭州全年总价地王。

　　“房企要有比较大的土地储备才能推动每一年的增长，未来富力的负债率‘肯定还会推高’，但还不是收紧裤腰带的时候。”在2017年中期业绩会上，曾表示在广州、深圳有很多旧改土地资源，谨慎购地，不会追着地王跑的李思廉如是表示。