商业地产开启加速模式 谁能把龙湖的账算明白？

　　谈及龙湖的出道，这个曾以极致漂亮的别墅领跑业界的房企，不经意间，已成为跻身国内住宅销售额的“千亿阵型”。　　 

　　不过，经过一系列多元化业务的运作，如今的龙湖已不满足于单纯的地产公司称谓。　　 

　　龙湖地产在6月8日发布公告称，公司更名决议已获股东大会批准，后续，待开曼群岛公司注册处处长批准，并签发更改名称注册证书日起，龙湖地产更名龙湖集团便可正式生效。　　 

　　名字是企业的符号，更名是企业经营思路转变的体现。在住宅市场高峰渐去的当下，提前十多年就布局的商业板块，愈发成为龙湖前进的重要利器。　 

　　“未来不是卖房子，而是产品和运营收入。”近日，龙湖集团CEO邵明晓在集团的招商大会上说道。　　 

　　按照龙湖的下一步规划，其运营的收入也能如同地产开发业务一样做非连续性曲线，突破百亿然后继续往上走。

　　“龙湖未来三年计划新开业的天街有2017年开业5座天街、2018年3座天街、2019年及2020年10座天街，到2020年龙湖商业旗下开业商场总量将超过50座。”在这样一组数据的背后，揭示了向来在商业地产表现低调的龙湖正蓄势待发。　　 

　　在“千亿”之后，龙湖能否再凭借商业地产这艘大船驶向更远的地方？　　 

　　换道而来的老手　 

　　当房地产行业迈入“后千亿”时代，房企们都在围绕“住宅销售”提出一个又一个比千亿更高的数字之时，去年合约销售额达到1561亿元的龙湖，却从“商业运营”的角度提出了它的“百亿目标”。　　 

　　龙湖地产于2000年成立了龙湖地产商业管理部，并在2003年运营了第一座天街系产品。　　 

　　及至2011年，龙湖正式把商业提升到战略层面，目前已拥有三大产品系列：都市体验型购物中心天街系列、社区型购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。

　　截至2017年底，龙湖商业已布局环渤海、华东、华西、华中、华南五大板块，进入18个城市。累计开业商场数量26个，开业商场面积达260万平方米，分布在北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州、西安等核心城市。　　 

　　按照龙湖的计划，北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街将于今年开业，2019年及2020年还将分别有超过10座天街开业，到2020年龙湖商业旗下开业商场总数将超50座。　 

　　尽管这样的速度跟其他商业地产商相比不算太快，不过邵明晓认为，“从资本角度看商业地产一定会有周期，不可能盲目扩张。”　　 

　　“商业地产是资本成本的游戏，如果资金成本在5%以上，那从战略上来说就不应该做商业，我们资金成本刚刚在4.5%的线上，（这个发展速度）还是比较舒服的。”邵明晓如是说。　　 

　　“有了这个底线，资本和运营的协同就交叉了，很难拿5%成本以上的钱做商业。”邵明晓称。

　　未来，在城市进入和选址布局方面，龙湖商业仍将坚守核心一二线城市，依托于城市地图研究体系，并以TOD模式为主要方向，优选便捷的轨道交通节点。　　 

　　公开资料显示，即便在地价颇高的华东核心一二线城市，近两年龙湖在商业项目获取上，也保持着积极态度：上海新布局3个，南京、苏州同增加4个，杭州甚至达到6个。

　　提速背后的逻辑　 

　　随着项目积累和资金投入的增多，龙湖商业的未来无疑有所提速，这种变化背后的逻辑在于，邵明晓认为龙湖未来收入的主要来源不是房子，而是产品和运营收入。　 

　　按照邵明晓的构想，龙湖的运营的收入也能如同地产开发业务一样做非连续性曲线，突破百亿然后继续往上走。

　　龙湖不断发力商业地产，从该公司在这个领域可观的收益增长率便能知晓个中因素。

　　赢商网通过查阅年报了解到，从2011年开始将持有商业作为战略发展至今，龙湖商业每年租金收益有30%以上的增长。　 

　　据2017年年报显示，龙湖物业投资业务租金收入达25.9亿元，同比增长35.6%。其中，商场业务占比高达97.7%，冠寓业务占1.5%，其他业务为0.8%。　　 

　　抛开一些新开业项目的因素，龙湖商业的项目租金收益增长幅度超过15%，比如说北京长楹天街、北京大兴天街以及杭州金沙天街等租金收入年增长幅度均超过25%。　　 

　　上述数据反映出，在住宅销售承压的大环境下，商业地产却逆势上扬，获得比住宅更大的收益增长。从另一个侧面也解释了龙湖为何对商业地产尤为倚重。

　　关于未来的发展路径，龙湖商业将目标分为“两个层次”。　　 

　　第一个层次是开业商场数量——到2020年开业项目数量将超过50个。　　 

　　龙湖集团商业地产部总经理李楠强调：“我们所说的2020年已开业项目数量超50个，是一定可以开出来的，从持有商业数量来看，我们口袋里的项目已经超过70个了。”　 

　　另一个层次的目标是运营收益。　 

　　按照邵明晓的预期，今年龙湖的商业运营+长租冠寓+物业服务的运营收益，将达到75亿。　　 

　　邵明晓说，龙湖从一家百亿房企成长为千亿房企，用了大约10年时间，而在接下来的存量时代，经营性业务收益增长速度可能超越传统核心房地产开发业务。　　 

　　值得一提的是，龙湖商业的利润去年占比12%，未来希望实现每年1-2个点增长，在2020年达到20%左右的占比。

　　挤进前三的利器　　 

　　今年，龙湖计划在商业地产领域投资150亿左右。同时，邵明晓希望住宅能保持领域内前十，而在商业地产则要进入领域内前三。　　 

　　“未来国内的商业地产发展，企业会越来越关注规模。而对手的愈发强劲，也倒逼龙湖加速转型。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向赢商网表示。　　 

　　对此，龙湖商业为实现规模化扩张给出了两个关键词，其一是中产家庭，其二是网格化布局。　　 

　　“网格化布局就意味着不会做奢侈商场，那种（奢侈商场）一个城市可能就一两个就足够了，而且这是港资（商业地产商）擅长的。我们的定位是‘城市中产新兴家庭’，并不急着在一线城市占领最核心区域，在重庆、成都我们是在核心区域，但我们不会跟港资做一样的事情。”邵明晓说。　　 

　　这就意味着龙湖的商业板块并不打算多元化定位，相对于其他商业地产商开发多条商业产品线，龙湖未来将会专注于发展天街这一个产品线。

　　目前，天街项目全部都在核心一二线城市，包括重庆、成都、北京、上海、杭州、苏州、西安，龙湖接下来要做的是加快在核心城市内部的网格化布局速度。　　 

　　据透露，未来在同一个城市，龙湖可能会布局10-20个商业项目，每个项目的层级和体量都差不多，而天街项目将和龙湖的社区、冠寓共同构成生态网。　 

　　邵明晓的逻辑是，大量人口往一二线城市集聚，为大量中产家庭做升级。“比如客户在30岁的时候买龙湖的房子，随着龙湖天街网格化布局完成，这批住宅客户再成为商业的一些客户。”　 

　　龙湖2017年年报显示，其正在建设中的天街共有14个。此外，龙湖还加大了对省会和直辖市（包括新进入南京的5个天街，武汉、合肥、天津、济南、长沙各一个天街）以及东部热点城市的布局（比如厦门、常州、无锡等）。　 

　　基于商业模型的变化，龙湖未来将用回款的10%作为上限，用于持有型物业，“我们不会突破这些指标，以保证商业稳健的匀速增长。”　 

　　不同于住宅地产的快周转，商业地产拼的就是长跑。邵明晓表示，“其实是做时间的朋友，走到最后还是能够站在前列的”。