商业地产开启加速模式 谁能把龙湖的账算明白?

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2018年06月11日09:23来自:赢商网 王卓峰
核心提示:龙湖商业正在上演速度与激情。

  谈及龙湖专题阅读)的出道,这个曾以极致漂亮的别墅领跑业界的房企,不经意间,已成为跻身国内住宅销售额的“千亿阵型”。   

  不过,经过一系列多元化业务的运作,如今的龙湖已不满足于单纯的地产公司称谓。   

  龙湖地产在6月8日发布公告称,公司更名决议已获股东大会批准,后续,待开曼群岛公司注册处处长批准,并签发更改名称注册证书日起,龙湖地产更名龙湖集团便可正式生效。   

  名字是企业的符号,更名是企业经营思路转变的体现。在住宅市场高峰渐去的当下,提前十多年就布局的商业板块,愈发成为龙湖前进的重要利器。  

  “未来不是卖房子,而是产品和运营收入。”近日,龙湖集团CEO邵明晓在集团的招商大会上说道。   

  按照龙湖的下一步规划,其运营的收入也能如同地产开发业务一样做非连续性曲线,突破百亿然后继续往上走。

  “龙湖未来三年计划新开业的天街有2017年开业5座天街、2018年3座天街、2019年及2020年10座天街,到2020年龙湖商业旗下开业商场总量将超过50座。”在这样一组数据的背后,揭示了向来在商业地产专题阅读)表现低调的龙湖正蓄势待发。   

  在“千亿”之后,龙湖能否再凭借商业地产这艘大船驶向更远的地方?   

  换道而来的老手  

  当房地产行业迈入“后千亿”时代,房企们都在围绕“住宅销售”提出一个又一个比千亿更高的数字之时,去年合约销售额达到1561亿元的龙湖,却从“商业运营”的角度提出了它的“百亿目标”。   

  龙湖地产于2000年成立了龙湖地产商业管理部,并在2003年运营了第一座天街系产品。   

  及至2011年,龙湖正式把商业提升到战略层面,目前已拥有三大产品系列:都市体验型购物中心天街系列、社区型购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。

  截至2017年底,龙湖商业已布局环渤海、华东、华西、华中、华南五大板块,进入18个城市。累计开业商场数量26个,开业商场面积达260万平方米,分布在北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州、西安等核心城市。   

  按照龙湖的计划,北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街将于今年开业,2019年及2020年还将分别有超过10座天街开业,到2020年龙湖商业旗下开业商场总数将超50座。  

  尽管这样的速度跟其他商业地产商相比不算太快,不过邵明晓认为,“从资本角度看商业地产一定会有周期,不可能盲目扩张。”   

  “商业地产是资本成本的游戏,如果资金成本在5%以上,那从战略上来说就不应该做商业,我们资金成本刚刚在4.5%的线上,(这个发展速度)还是比较舒服的。”邵明晓如是说。   

  “有了这个底线,资本和运营的协同就交叉了,很难拿5%成本以上的钱做商业。”邵明晓称。

  未来,在城市进入和选址布局方面,龙湖商业仍将坚守核心一二线城市,依托于城市地图研究体系,并以TOD模式为主要方向,优选便捷的轨道交通节点。   

  公开资料显示,即便在地价颇高的华东核心一二线城市,近两年龙湖在商业项目获取上,也保持着积极态度:上海新布局3个,南京、苏州同增加4个,杭州甚至达到6个。

  提速背后的逻辑  

  随着项目积累和资金投入的增多,龙湖商业的未来无疑有所提速,这种变化背后的逻辑在于,邵明晓认为龙湖未来收入的主要来源不是房子,而是产品和运营收入。  

  按照邵明晓的构想,龙湖的运营的收入也能如同地产开发业务一样做非连续性曲线,突破百亿然后继续往上走。

  龙湖不断发力商业地产,从该公司在这个领域可观的收益增长率便能知晓个中因素。

  赢商网通过查阅年报了解到,从2011年开始将持有商业作为战略发展至今,龙湖商业每年租金收益有30%以上的增长。  

  据2017年年报显示,龙湖物业投资业务租金收入达25.9亿元,同比增长35.6%。其中,商场业务占比高达97.7%,冠寓业务占1.5%,其他业务为0.8%。   

  抛开一些新开业项目的因素,龙湖商业的项目租金收益增长幅度超过15%,比如说北京长楹天街、北京大兴天街以及杭州金沙天街等租金收入年增长幅度均超过25%。   

  上述数据反映出,在住宅销售承压的大环境下,商业地产却逆势上扬,获得比住宅更大的收益增长。从另一个侧面也解释了龙湖为何对商业地产尤为倚重。

  关于未来的发展路径,龙湖商业将目标分为“两个层次”。   

  第一个层次是开业商场数量——到2020年开业项目数量将超过50个。   

  龙湖集团商业地产部总经理李楠强调:“我们所说的2020年已开业项目数量超50个,是一定可以开出来的,从持有商业数量来看,我们口袋里的项目已经超过70个了。”  

  另一个层次的目标是运营收益。  

  按照邵明晓的预期,今年龙湖的商业运营+长租冠寓+物业服务的运营收益,将达到75亿。   

  邵明晓说,龙湖从一家百亿房企成长为千亿房企,用了大约10年时间,而在接下来的存量时代,经营性业务收益增长速度可能超越传统核心房地产开发业务。   

  值得一提的是,龙湖商业的利润去年占比12%,未来希望实现每年1-2个点增长,在2020年达到20%左右的占比。

  挤进前三的利器   

  今年,龙湖计划在商业地产领域投资150亿左右。同时,邵明晓希望住宅能保持领域内前十,而在商业地产则要进入领域内前三。   

  “未来国内的商业地产发展,企业会越来越关注规模。而对手的愈发强劲,也倒逼龙湖加速转型。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向赢商网表示。   

  对此,龙湖商业为实现规模化扩张给出了两个关键词,其一是中产家庭,其二是网格化布局。   

  “网格化布局就意味着不会做奢侈商场,那种(奢侈商场)一个城市可能就一两个就足够了,而且这是港资(商业地产商)擅长的。我们的定位是‘城市中产新兴家庭’,并不急着在一线城市占领最核心区域,在重庆、成都我们是在核心区域,但我们不会跟港资做一样的事情。”邵明晓说。   

  这就意味着龙湖的商业板块并不打算多元化定位,相对于其他商业地产商开发多条商业产品线,龙湖未来将会专注于发展天街这一个产品线。

  目前,天街项目全部都在核心一二线城市,包括重庆、成都、北京、上海、杭州、苏州、西安,龙湖接下来要做的是加快在核心城市内部的网格化布局速度。   

  据透露,未来在同一个城市,龙湖可能会布局10-20个商业项目,每个项目的层级和体量都差不多,而天街项目将和龙湖的社区、冠寓共同构成生态网。  

  邵明晓的逻辑是,大量人口往一二线城市集聚,为大量中产家庭做升级。“比如客户在30岁的时候买龙湖的房子,随着龙湖天街网格化布局完成,这批住宅客户再成为商业的一些客户。”  

  龙湖2017年年报显示,其正在建设中的天街共有14个。此外,龙湖还加大了对省会和直辖市(包括新进入南京的5个天街,武汉、合肥、天津、济南、长沙各一个天街)以及东部热点城市的布局(比如厦门、常州、无锡等)。  

  基于商业模型的变化,龙湖未来将用回款的10%作为上限,用于持有型物业,“我们不会突破这些指标,以保证商业稳健的匀速增长。”  

  不同于住宅地产的快周转,商业地产拼的就是长跑。邵明晓表示,“其实是做时间的朋友,走到最后还是能够站在前列的”。

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文章关键词:龙湖 更名 商业地产
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