新世界内地地产业务提速：将追加150亿投资粤港澳大湾区！

　　在内地开发商如碧桂园、融创、阳光城等过去三年大幅增长的同时，香港房地产商的步伐显得相对迟缓。长实、新鸿基、新世界、九龙仓等港资地产商的规模增长，均落后于内地开发商。

　　从2017年开始，新世界集团在完成了新世界中国地产（以下简称新地）的退市、私有化之后，新世界发展和新地、周大福旗下的地产业务一并进行整合，开始重新上路，业务集中于一二线城市，并着力布局粤港澳大湾区。

　　2018年3月底，新世界旗下的艺术购物中心广州K11开业，沈阳K11也将开业；同时，新世界在大湾区拿下的多个项目也进入快速开发期。

　　6月12日，新世界发展执行副主席、郑氏集团创始人郑裕彤之孙郑志刚现身广州，详述旗下K11的商业发展策略，以及公司布局粤港澳大湾区的计划。

　　借助K11这样的差异化产品，以及粤港澳大湾区的机会，新世界力图赶上内地开发商的步伐，并逐渐加大商业综合体的投资，实现住宅开发与商业持有并重。

　　K11的差异化策略

　　月超150万客流、近100%出租率、90%开业率……于今年3月底开业的广州K11购物艺术中心交出了一份漂亮的成绩单，也成为城中千禧一代潮人的热门“打卡”点。

　　资料显示，新世界发展执行副主席兼总经理郑志刚于2008年创立K11，位于香港及上海的K11分别于2009年及2013年开幕；内地第二、三家K11也已在武汉开业。

　　据新世界方面介绍，广州K11为内地的第四座，位于珠江新城中央商务区核心周大福金融中心（俗称“东塔”）内，其中K11 ATELIER办公楼是一个创意驱动的工作空间。

　　K11购物中心是全球首创“博物馆零售”概念的中国原创品牌，将艺术作为商业体的核心元素引入零售环境，让消费者得到更多元化的体验，也闯出了一条购物中心的差异化之路。

　　差异化的商业地产策略，正在成为新世界发展的利器，和未来的盈利增长点。

　　根据最新财报，截至2017年12月31日，新世界发展营收总收入约279.35亿港元，同比上涨4.86％；相对于销售物业的收入增长乏力，新世界发展的投资物业共收入13.45亿港元，同比上涨13.5％。

　　其中，位于尖沙咀的香港K11出租率达100％，每月平均客流量约140万人次。内地投资物业期内租金收入港元5.3亿港元，同比上涨13.2％。包括上海淮海中路的新世界大厦汇集写字楼、K11购物中心和高级会所K11 Club，其中K11租金收入上涨了7％，出租率达99%，每月平均客流量超79万人次。

　　新世界有关人士预期，随着今年多个K11开业运营，集团的投资物业租金收入将持续增长。

　　郑志刚透露，未来将会开发23个K11，项目中包括购物中心、写字楼、服务式公寓等；至2023年布局9个国内城市。目前，K11在武汉、北京、天津、宁波等地的项目正在筹备中。

　　此外，香港K11将在年内开展整体改造工程，计划分三期进行，于2019年完成升级；环球新地标Victoria Dockside（前称新世界中心重建项目）预计2019年开业，其中甲级商厦K11 Atelier办公大楼已启用，目前已出租70％。

　　150亿加码大湾区

　　K11的强势发展背后，是新世界集团地产业务范围扩大和生态圈形成的逻辑。K11仿佛一个支点，撬动了新世界的多个商业综合体项目。

　　新地私有化之后，将自身和周大福、新世界发展的地产业务进行整合，周大福内地的项目是以超高层和商业为主，因此新世界商业、综合体的比重也大大增加。

　　从区域布局看，2016年新世界将大量三四线城市项目转让给中国恒大，转而集中于一二线城市发展，其中又以粤港澳大湾区、深圳、香港为重。

　　早在2016年8月，新世界发展与周大福企业以42.7亿元人民币摘得深圳前海地块；同年12月，新世界发展又与招商蛇口以合资方式，拿下深圳蛇口太子湾四宗地，发展商业及文娱。

　　前海和太子湾项目均已启动。据悉，前海项目将建设成为周大福企业及新世界集团的中国区总部，同时引进世界500强外资金融机构在此设立区域总部，定位为世界级金融商务及服务综合体。

　　太子湾项目总建筑面积228，500平方米，包括K11购物艺术中心，集家庭亲子、娱乐教育为一体的D·Park多元智能学习乐园，以及9，000平方米的大型艺术空间。

　　新世界还在持续投资深圳。2018年1月，新世界中国地产与罗湖区政府签署《文锦渡口岸经济带战略合作协定》，计划在“口岸经济带”建设、“一河六圈”等商业片区改造、综合运营及招商引资等领域开展深度合作。

　　香港作为新世界的主场、粤港澳大湾区的重点城市，表现也很强势。去年11月，新世界耗资200亿港元兴建的综合体Victoria Dockside首阶段落成启用，成为备受瞩目的环球新地标。

　　今年5月，新世界再次投得香港国际机场SKYCITY航天城的世界级商业地标（航天城A2及A3地段）。航天城毗邻香港国际机场客运大楼及港珠澳大桥，连接大湾区其余十个城市，落成后将成为大湾区的商业娱乐枢纽。

　　据郑志刚介绍，从去年开始，新世界在深圳和广州共增加约82万平方米土地储备；计划未来在广州、佛山、东莞等市进行8至10个城中村改造项目。

　　郑志刚强调，大湾区是未来五年公司在内地最优先发展的区域，还会增投150亿人民币于此。

　　“不差异，无创新”，而“创新”从来都不仅是指“事物”，而更多是人的“创新思维”。对于大湾区的发展，80后郑志刚认为，关键是“凝聚人才”和“孵化创意”。

　　新世界将为不同行业的人提供跨行业融合的应用场景，集合更多青年人通过“跨界”所产生的催化作为，不断创新；除商业地产项目开发，新世界也将在大湾区战略布局医疗、科技、文化等领域的项目，打造一个新世界生态圈。

　　从盈利角度而言，郑志刚表示，持续增加的自持商业物业预计未来可以达到40%-50%的租金回收，成为可持续的现金流，而住宅可回收现金未来也希望到50%-60%；远期目标则各占一半。