赢商网西北站大商之道第三十八期沙龙直播：小市场如何做出大文章？

　　沙龙简介：作为商业地产第一门户，赢商网西北站基于西北商业地产行业交流开展的 【赢商沙龙·大商之道】商业地产系列活动，已经连续举办三十七期。活动以灵活而具有时效的形式聚集行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商家，共同把脉西北商业地产的发展趋势。

　　最新数据显示，随着中国新一轮城镇化发展，预计未来每年将有1200万-1400万人口进入城市，2030年城市化率将达到66%-67%，中国将形成2万个以上的新社区，社区商业成为新的开发热点。

　　同时在商业地产的发展大潮中，社区商业也以小而美、小而精、小而特的姿态越来越受到开发商的青睐和关注。社区商业以社区居民为服务对象，满足社区居民的购物需求、服务需求以及休闲娱乐需求，是社区居民的感情交流纽带。虽然社区商业极具市场，却需要精细化的运作，需要更加敏锐的洞察力以及更加系统、专业、全面的商业模式护航。

　　那么，目前社区商业的机会和发展路径在哪里？开发商如此青睐的社区商业，在开发运营过程中又有怎样的挑战？6月27日，由赢商网主办的第三十八期城市沙龙以“小市场如何做出大文章？”为主题，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商家，共同把脉社区商业发展现状及未来趋势。

　　【沙龙详情】

　　沙龙主题：小市场如何做出大文章？

　　沙龙时间：2018年6月27日14：00

　　沙龙地点：南飞鸿广场

　　【沙龙议题】

　　1、 社区商业定位规划与大型商业项目最大不同在哪里？

　　2、 社区商业可以做到小而精但做不到小而全，在业态组合方面怎样因地制宜做创新？

　　3、 目前做社区商业最大的问题和风险是什么？

　　4、从消费场所到社交场所，社区邻里中心如何人性化融合社区功能与商业配套？

　　【沙龙流程】

　　14：00-14：30    来宾签到  

　　14：30-14：50　主办方致辞

　　14：50-16：50    热门议题对话

　　16：50-17：00    来宾合影（自由交流）

　　   主持人：尊敬的各位来宾，欢迎莅临赢商网全国联动城市沙龙“小市场如何做出大文章？”

　　首届中国社区商业地产节由中国零售商业大数据生态平台--赢商网发起主办，旨在打造一场集优质社区商业企业、项目及品牌的行业聚会，邀请行业敢想敢言敢尝试的精英们一起探索商业地产未来的发展方向和社区商业的发展趋势！首届中国社区商业地产节将于2018年8月24日在重庆隆重举行，将以"新时代 美好生活的需要"为主题，聚焦行业最新热点，探讨在不断迭代更新的市场环境下，社区商业该怎样应变存活，如何将战场局势掌控在手，一起重塑传统商业模式，回归商业本质，开拓商业新主场！

　　最新数据显示，随着中国新一轮城镇化发展，预计未来每年将有1200万-1400万人口进入城市，2030年城市化率将达到66%-67%，中国将形成2万个以上的新社区，社区商业成为新的开发热点。同时在商业地产的发展大潮中，社区商业也以小而美、小而精、小而特的姿态越来越受到开发商的青睐和关注。社区商业以社区居民为服务对象，满足社区居民的购物需求、服务需求以及休闲娱乐需求，是社区居民的感情交流纽带。虽然社区商业极具市场，却需要精细化的运作，需要更加敏锐的洞察力以及更加系统、专业、全面的商业模式护航。那么，目前社区商业的机会和发展路径在哪里？开发商如此青睐的社区商业，在开发运营过程中又有怎样的挑战？特策划【赢商网全国联动城市沙龙】活动，遍邀业内权威专家、实力开发商和品牌商家，共同把脉社区商业发展现状及未来趋势。

　　    接下来，请允许我介绍今天到场的嘉宾，他们是：

　　    董   利   中国社区商业工作委员会主任

　　    黄玺庆   中国社区商业发展基金联席会主席

　　    周   旭   首届中国社区商业地产节秘书长 赢商网川渝大区董事总经理、重庆百斯特商业经营管理有限公司董事长

　　    唐   彬   赢商网西北事业中心总经理

　　    萧   华   赢商网西北事业中心执行董事、赢盛中国西北事业部总经理

　　    姚   岚   赢商网西北事业中心副总经理

　　    彭文渊   南飞鸿广场商业副总经理

　　    同时感谢彭总为我们提供本次活动的场地。

　　    另外今天到场的嘉宾还有：

　　    张   斌   碧桂园陕西区域副总裁

　　    郑孟哲   金辉集团西北区域商业公司总经理

　　    马   莉   西安天朗蔚蓝商业运营发展有限公司总经理、蔚蓝丝路众创空间总经理

　　    罗延梅   西安紫薇地产销售有限公司总经理

　　    董   鑫   万众地产、远辰商业总经理

　　    詹显凡   西安太奥商业运营管理有限公司（奥帕广场）总经理

　　    李   祎   星座广场总经理

　　    朱文峰   绿地集团西北房地产事业部银川公司商业产业管理部总监

　　    刘红杰   兰岛广场副总经理

　　    齐   源   陕五建集团旗下亚达地产Upark悦邻荟总经理

　　    崔  斌   兴业银行文景路支行行长

　　    刘   磊   锦上添花设计机构董事长

　　    李   鹏   京东集团线下零售拓展部 京东之家&专卖店西北拓展总经理

　　    王   晨   永辉超市西北区域新店发展部总监

　　    窦   楠   古德菲力西北区域总经理

　　    张朔铭   YU-FLOWER花艺设计美学馆创始人

　　    辛   炜   小白兔口腔医疗集团发展中心总监

　　那么接下来，首先有请赢商网西北事业中心总经理唐彬，为活动致辞！

　　唐彬：尊敬的董主任、黄总，还有周旭好兄弟，尊敬的各位大咖，各位好朋友，特别感谢大家能在百忙之中参加赢商网第38期的城市沙龙，因为做商业地产都特别忙，我们这个沙龙筹备时间是上周，朱总说他们做一个社区商业节，我们把它作为一个路演活动，赢商网的城市沙龙，这里有很多老朋友都参加了很多次，现在已经是第38期了。我经常在回忆，38期沙龙放在几年，平均是两周一次沙龙，做到现在收获蛮多的。

　　第一个收获，每次交流可以得到新的观点，第二个大家可以认识到很多的新朋友，赢商网很多人知道，赢商网今年有了一个很大的很大的变化，这里我简单介绍一下赢商网。

　　其实从2015年，赢商网实施大数据，这几年赢商网有一个非常大的变化，我们从商业地产的投融管退都有一系列的服务，从投资来说，从拿地开始，把100多个中心城市的商业梳理出来了，上周上海长宁区到西安考察，他们跟赢商网有一些数据方面的合作。另外招商是我们一直做的，从2015年到现在，实施大数据，后台结合了全国10万+的品牌。另外最大的变化，特别是今年，我们一季度和二季度，品牌商的收入同比去年是350在递增，目前合作的不管是餐饮、儿童、娱乐，包括到各个层面，品牌跟赢商网在大数据选址方面有合作，针对购物中心的运营，前几天在西安刚签了赛格，他们有一个比较深度的合作。

　　最近我跟西安市政府、西安市商贸区、还有碑林区我们也在谈，就是城市数据商圈一系列的活动，最后就是我们大宗资产交易，赢商网从去年开始大宗资产交易，到现在我们跟西安的绿地，还包括万科，几家比较大的公司，我们都有比较深度的合作，这是赢商网的情况。

　　今天是一个社区沙龙，我前几周走访了一下，不管是万科、绿地，还包括碧桂园，还包括我跟紫薇的罗总都见了，七、八个开发商都谈到社区商业的问题，目前西安住宅的趋化做的非常快，绿地旗下压了几十万平米的商业的体量，我们跟华远也在合作，大家遇到一个共同的问题，就是社区商业，今天把大家组织起来共同探讨一下。今天董主任不但带着思想，还带着主力店，还带着钱过来，带来了中国社区新的方向和模式，所以我们赢商网的城市沙龙，一定是轻松的下午茶的形式，刚才周总问我，他说开沙龙一定要能抽烟，我说你们想抽就抽吧。

　　最后感谢大家在百忙之中参加我们的沙龙，希望今天大家可以畅所欲言，开诚布公的说，大家说真话，希望到晚上大家都有收获，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢唐总的精彩发言，接下来有请南飞鸿广场商业副总经理彭文渊致辞，有请！

　　彭文渊：今天非常感谢、欢迎在座的各位行业同仁和同行们，今天非常高兴，把这次沙龙放在我们公司现场举行，今天现场确实是高朋满座，有董利主任，还有周总、王主席等等，有一些新朋友，还有一些老朋友，还有金辉的郑总，非常感谢你们，也非常欢迎你们！

　　今天这样一个交流，受益的肯定是我们，我们做这么一个场地的支持，我们觉得自己是最大的受益者，我们操盘社区商业的时候有很多困惑，找到赢商网这个平台找到这么多大咖，希望给我们启发。南飞鸿2002年进入西安，发展到这么多年，知名度没有碧桂园那么好，在西安关注做房地产开发十几年，在电视塔周边有很多我们公司的项目，在住宅地产大品牌进来之后，南飞鸿在市场上有一个小绰号，就是电视塔地王，我们现在立足在高新板块做一些地产的开发。到去年我们有幸进入了西安的前20年，公司发展到现在，我们致力于进入商业地产，走住宅和商业复合型发展的道路，今天所在的位置就是南飞鸿公司开发的第一个城市综合体项目，现在是在城市综合体的一期公寓和商业街的位置，旁边一个基坑就是未来的超高层，还有购物中心的位置，目前才刚挖土。

　　我们现在所在的这个位置，这个商业街是我们公司持有，统一运营、统一规划的商业街区，刚才唐总说到要开诚布公，我下面抛出一些问题，这是我们公司第一个商业，但是我们散租的商户有47000，商业街是第一条自持的商业街，我们计划明年开业，在筹备的过程中遇到了很多很多的困难和困惑，先把这些问题抛出来，跟今天沙龙议题有相同的问题。比如说在商业地区的规划，以及和购物中心连接的街区，如何进行协同共生，还有社区商业如何扬长避短，在小而精、小而全中找到一个平衡点。我们都谈社交，不管是盒子，还是社区商业都在讲社交，作为街区型商业或者社区商业，怎么样把这个地方打造成一个邻里型的社区场所，比如说建筑硬件、小品、软装，还有品牌遴选、落位，还有后期的运营管理如何系统。

　　我们以前都是把更多的精力关注在购物中心，社区商业集中持有这一块研究的不够多，现在这条商业街怎么样做集中的持有、集中的统一运营，这是我们现在遇到的一些困惑，非常期待今天到场的大咖，给我们一些解惑和启发，我今天是来学习的，希望得到一些答疑，在我们项目运营、开发过程中，这个项目可以进一步的提高。

　　今天的主角是在座的行业的大咖，接下来的时间就交还给主持人，再次欢迎大家的到来，谢谢！

　　主持人：谢谢彭总，接下来有请首届中国社区商业地产节秘书长、赢商网川渝大区董事总经理、重庆百斯特商业经营管理有限公司董事长周旭，为大家带来精彩发言，有请！

　　周旭：各位西安的朋友，大家好！刚才唐总没有跟我讲，我本来想学习一下，想学习一下大家的经验，非常开心到西安，跟西安当地的精英聊一聊社区商业、商业地产的细分板块。刚才唐总也介绍了赢商网，我们说商业地产发展这么多年，一个是拿地都在近郊和区县，还有一个就是在城市集中的居住区渗透，随着城市的成熟，商业的网点密度越来越大，从传统的步行街、商业街、大的商圈，再渗透到每个社区，这也是随着中国城市进程相关联的过程。

　　我们说当社区商业这个概念被大家提出以后，我们都在思考社区商业怎么玩，尤其对于传统开发商，对社区商业面临一个租售的过程，我们把这个话题引出来，今年我们通过网络选了一个被抖音捧红的城市重庆，把首届中国社区商业地产节放在重庆。

　　这是我第一次在西安参加唐总主持的活动，对于社区商业这个板块，我今天是带着聆听学习的心态过来，希望学习一下西北朋友的经验，我个人对这个市场的了解，因为社区商业这四个字，被很多人解读出不同的意思。很多人对社区商业的理解，是小型的、开放的街区，没有统一的，定义为商业比较狭小的板块。我们看到一些大城市，推出了十几万方的商业，也叫社区商业，社区商业在体积上已经有了大的发展，有一些业内的朋友担心自己的商业贴上社区商业的标签，贴上社区商业的标签，我商业体的辐射面积会很小，不会因为商家和投资者的重视，告诉大家自己不是一个社区商业，我是一个大区域的商业。

　　还有一些朋友主动的说，当我的半径多少距离，我商业周边有多少居住人口，就是定义为社区商业，我觉得敢于这样说的这样比较接地气，走的是老百姓更加亲民的路线，商业就是为老百姓提供日常消费、休息的广场。

　　希望全国各个城市的精英探讨，到底社区商业大家有什么样的印象，大家对社区商业有什么样的期待，今天我也是聆听大家的思想，非常感谢大家莅临今天下午的沙龙，谢谢大家！

　　主持人：我们最后有请中国社会商业工作委员会主任董利发布社区商业大数据，掌声有请！

　　董利：应该说不是社区商业的大数据，社区商业的大数据我这里有一些，但是没有更全。我今天给大家带来了一个社区商业解决方案，我们要用小商业做大文章，大文章怎么做呢？首先规模，看似小小的社区商业，比如说一个便利店，80平米、100平米也是一个社区商业，刚才讲10万平米的购物中心，也称自己是社区商业了，所以社区商业实际上也确实是一篇大文章。

　　在过去可能大家更多的关注大型的商业、大型的商圈、大型的购物中心，但是随着我们城市的发展，消费的升级，我们身边的商业实际上大家的关注和需求越来越强烈了，在社区商业工作委员会成立前几年，大家并不了解我们，我们并没有在地产圈深入的走动和交流，我们更多的配合商务部开展社区商业的课题研究、调研、政策指导等等。但是，近几年我们发现市场上对社区商业解决方案的需求，是越来越强烈了，另外整体转型，政府也在转型。

　　前年，2014年，社区商业委员会开始探索社区商业这个行业到底如何发展，到底如何更好的发展。首先社区商业是一个民生的行业，为什么我们成立前几年看不到我们的身影呢？因为我们主要配合商务部的工作，因为社区商业在商务部里是一项重要的工作，要讲便民和利民，对于政府来讲，就让社区周边的商业都可以开起来，可以为社区的居民提供好配好，这是卖和经营两个板块。

　　 我们今天要往上走一套，我们不仅要配合政府把社区商业做好，还希望能够配合开发商，把社区商业争取卖好，还能够开好，这样实际上这几年，我们进行了一个深入的市场研究，首先我们拿出了一个社区商业建设和经营管理规范的标准，今天我也带来了，这个标准刚刚通过标准委的平台，正式出版已经有了，在网站上月底就可以发布，这个标准出台以后，我们在2到3年里，探讨这个标准如何落地，就是能不能参考这个标准，打造一个标准化的社区商业中心。实话实说，社区商业中心是可以实现标准化的，但是社区商业因为这个行业非常庞大，很难标准化。所以，在社区商业标准化的过程中，有一个非常好的案例，就是苏州的邻里中心。苏州的邻里中心就是一个标准化的社区商业中心，现在已经有十几个，但是我们在调研苏州邻里中心的时候发现，苏州的模式很难走出苏州、工业园区，因为环境不同、国情不同，我们的国情是什么呢？就是遍地是商业，随处有底商，新加坡的标准是住宅底下有底商，保证大家都要邻里中心里面去。

　　在国内这个模式很难，因为我们的市场是完全开放的市场，所以你想把这种模式发展起来是非常困难的，因为它面对的大小、上上下下、左右的竞争对手太多了，因为社区商业的中心，要保持基本的业态、微利的业态，为居民提供基础的服务，这些业态集中在一起，有时候很难生存。所以我们要想把社区商业中心的模式，在我们的国情下、在我们的城市落地，必须要有一个重新研发的过程。所以我们标准出来了以后，并没有及时发布，我们通过这个标准开始做落地的工作，标准化社区商业中心如何落地，我们在北京和上海，包括在济南三个城市，我们打造了三个试点项目，北京和上海已经开了，济南的是8月份，参考这个标准，然后大家进行探索。

　　在苏州的邻里中心的模式，大约都是2、3万方，这是苏州他们的标准。我发现走出来之后，在我们的城市当中，这个标准是难以复制的，社区商业需求最强烈的规模，从身边考虑来说，反而是中小规模，如何让一个一千平米，比如说两千平米的社区规模，实现一个中心化、实现一个一站式、多功能、综合型社区的服务，它的难点在这里。

　　所以标准提到了，哪怕一级的社区商业中心3000平米，也要实现那些必备的基本需求的业态，比如说菜、果、生鲜、服务等等，虽然标准是这个要求，但是市场难度太大做不到怎么办？我们跟企业进行了三年的市场开发，目前突破了模式，并且成功实现了落地，效果非常好。上海的样板店已经成了网红，前不久被资本估值10个亿，A轮1个亿已经投进去了。社区商业的模式，社区商业我们从今天起看到了它的未来。

　　恰恰在当前的消费提升、消费升级的过程中，在5年、10年之前，社区商业就是保证有东西，不能保证好，那时候讲的就是便利，现在不仅要讲便利，我们还要讲究好，所以我们提到了新的社区商业的标准，就是功能齐全、业态齐备，但是真正打造的店里，还讲究了颜值，讲了突破和创新等，这跟行业的变化有关系，首先是出现了新零售，首先是电商，首先是共享经济等等，这些都在推动社区商业中心落地的时候，进行商业模式的探索。

　　我讲的这些是什么呢？就是今天我给大家带来的就是一个社区商业的解决方案，在前年咱们西安曾经开过一个商业地产的论坛，在那个论坛上我讲过社区商业，讲了一个PPT，就是社区商业的一个模板，那时候还在研发过程中，那个模式还不能完全的落地，但是今天我们都突破了，今天我们不仅可以把这个模板落地，还可以把这个店在西安开起来、开好，同时我们希望后期跟开发商合作过程中，不仅开好这些店，这些店我们还希望可以获得基金的青睐，基金能够投入。这些经过是产业链的落地，需要时间，但是我们今天可以告诉大家，这个店我们可以开、可以开好，这个店就是解决社区商业最基本的需求，我们社区商业中心分了四级，一千到三千平米是一级，三千到两万是二级，两万到五万是三级，这是比较容易的，因为它成了一个区域级的购物中心，5万平米以上的是四级，我们重要做一级和两级的，在西安落地，我们更愿意把一千到三千开好，我们把它当做一个主力店，我们再把两万平米的店开好，三万平米以上的就相对更容易。一千到三千聚集的是最基本的需求，难度比较大。

　　我们现在给开发商，给政府也是这样，明天要去参加政府一个论坛，要谈社区商业解决方案也是这样，政府提供的物业一千平米到三千平米，我们给你开，把它开好，甚至你把农贸市场盖好，跟开发商也是一样的，我能够帮助开发商在现有的物业里面，把社区商业中心开好，我们的选址标准和要求，比河马生鲜等要低得多。

　　比如说我们的社区商业中心一千到三千平米，怎么样跟开发商进行合作呢？这个时候我们首先可以保证一千到三千平米这样的店我们可以开，我们作为一个主力店进去，把社区商业中心给你带进去，第一个是开店的能力，如果开发企业愿意做社区商业中心，你有专业的团队，我们把标准输出给你们，我们进行培训，我们帮助你们按照社区商业中心的模式开起来。如果你们没有这个团队，我们可以带团队，把这个社区商业中心开起来，我们可以集中我们的力量，帮助开发商开好社区商业中心，当然我们集中的力量的重点还是一千到三千。

　　我们的文件下个月下发，主要是给政府的，我们跟政府推进社区商业中心示范工程建设，首先我们共同打造试点，你接受这个规范，按照这个规范打造，开业之后你可以申请置换。第二个就是样板，是跟基金共同投资的，我们初步计划在一个城市投一个到两个样板店，让大家看到社区商业中心是什么样的，可以参照、可以带动整个区域的发展。

　　我今天跟大家交流的不仅仅是一个规范标准，同时还有商业模式，这个商业不是看不见、摸不着的，你们可以到上海、北京考察，绿地是知道的，绿地的生活家已经被我评为一个示范了，他们在北京开了一个5000平米的社区商业中心，它是属于二级社区商业中心，我们还评了社区商业中心五星，社区商业中心我们是经过4年研究，已经有了规范，我们还有了模式，我们还有了真真切切的实体店，现在通过一年多的时间，我们把专业力量整合起来了。

　　所以说，社区商业走到今天，因为有了社区商业中心的出现，我们有了社区商业的解决方案，刚才我已经讲了，我们和开发商一起开，我们也可以开，你开我们去指导。最后我们还可以跟基金合作，当然这一项工作，我们在下个月才正式起动，下个月我的文件下发到各地的商务局，应该说我们今天提前了，在西安有一个提前的发布，我也给大家带了一些相关的资料。

　　我们今天希望这种社区商业中心的模式，成为未来社区商业的一个解决方案，或者社区商业的一个突破，因为社区商业太大了，遍地都是，如果没有目的的卖掉，它就没有未来，我们要通过社区商业中心的模式，把它带动起来，这就是我们的工作目标和方式。

　　这个模板我简单给大家介绍一下。

　　全国标准化社区商业中心，社区商业看似简单、无从下手，我们必须用一个新的模式，工作委员会就不多讲了，这是我们过去做的工作，这是过去在政府系统里面的情况。社区商业过去主要通过街边店、农贸市场、超市、便利店，担当了社区商业配套的比例，但是新加坡的社区商业中心的模式，给了我们很好的启发和启示，大家去参观的时候都觉得非常好，他们输出规划，但是他们的经营模式难以输出，他们的理念非常好，我们把他们的理念拿过来，进行一个中国化的落地。

　　    在现在商业和新零售的情况下，社区商业板块不同的业态都在进行突破，盒马鲜生等，光有这些还不行，这是我们社区商业中心的模式，当前的大环境非常吻合我们现在做的事情，不管多高档的物业和住宅，进去之后没有配套，非常不方便，甚至有时候还要到小区门口的路边菜摊带一点菜回去，这种情况是非常普遍的。这方面的国家政策非常之多，从2015年开始，我们开发商之前不太在意，以卖为主，如果开发商考虑把社区商业开起来，要跟政府对接的。今后标准化的社区商业中心将以一站式、多功能、标准化、互联网+的经营模式出现在社区周边，满足居民个性化和品质消费的需求，这是标准。

　　    这个谈的是社区商业中心创新的商业内容和模式，这个颜值看着很高，我们不仅要让社区商业中心的业态可以走到我们身边，还希望它可以在品质上满足现代消费者的需求，同时它也是一个新零售、互联网+，我们跟电子商务结合的管理系统，将植入到社区商业中心里面去，今后我们自己开的，和基金共同投资的样板店，直接植入社区商业中心管理运营系统，申请示范、试点的，我们免费提供这一套系统，因为每个店都不大，为自己研发一套系统实在是划不来，如果买其他的系统还要进行改造，这一套社区商业中心的系统我们已经研发完成了，这是绿地的情况，这算是一个案例，普通的生活的基本需求，比如说服务，做了一个生活+，做了一个集合店。过去我们的社区服务，这些年市场化之后，最后都流到街边巷子了，不是天天都有，比如说修锁、配钥匙，这些小店都消失了，但是我们的社区服务在绿地店都集中起来了，菜果生鲜是社区基本的需求，当然它还有一个很好的超市。

　　    社区服务不应该在街边巷尾，我们要把它们集中起来，在这样一个具有颜值的环境中，大家一定是非常欢迎的，再就是体验，这是我们上海的样板间，已经成了网红了，大家可以看一看，这是里面的环境，菜不仅在非常好的环境下，同时它的菜可以追溯，因为在农贸市场和菜市场这一点是做不到的。这是菜、果、主食厨房，这是社区最基本的需求，还有鲜花。把菜市场和咖啡、酒吧放在一起，非常和谐，还有美容美发、健身。我们打造的社区商业中心，不仅是社区商业中心，未来还是服务的中心、健康的中心，如果仅仅参考这个标准和规范，我们最后可能做出一个菜市场、农贸市场，我们把这些业态结合起来就可以了，但是从开发商的角度，没有人喜欢这样的，他们希望不仅把房子给业主，同时还希望给业主提供一个很好的配套，未来消费需求有一个品质的配套。

　　    我们有一个社区商业中心的发展战略，我们跟政府合作，帮助政府打造菜市场工程，还有一个，我们今后商业模式的突破，更多商业模式突破之后，现在已经引起了资本的极大的兴趣，现在社区商业从整个市场环境讲，大家也认为到了风口了，到底如何吸引这些资产进入社区商业呢？就必须有一个突破的商业模式，现在我们有一个新的商业模式，社区商业中心得到了资本的关注，我们现在成立了一个联席会，紧锣密鼓我们跟基金去谈，大家一同进入社区商业中心，如果可以的话，我们成立基金的话，我们社区商业和开发商对接的最后一个方案，开发商想卖，不想持有的话，我们可以共同进入。

　　    最后我们有一个落地的方案和目标，我们在每个城市要投资一家样板店，通过一家样板店带动这个城市社区商业业态的发展，比如说像西安这样的城市，可能会投入三家，然后通过全面的示范落地，带动整个区域社区商业往社区商业中心方向发展。

　　    我今天带来了三个文件，一个是我们发布的开展这项示范工程建设的文件，过去是示范工程文件，今年文件发布跟往年不同，因为现在有资本进来了，我们自己还可以投资落地，加了“建设”两个字，跟过去政府工作的方式不同，还有申报的表格，一共有两到三个表格，第一个是申报试点示范，如果不会做可以申报样板，我们来做，样板店是我们投资的，但是样板店有一个前提，必须经过区、市两级商务局的确定，这是政府的民生工程，我们必须跟政府合作。最后就是评价的标准，星级和相关规范的评价标准。

　　    最后引用习总书记的一句话，就是人民群众对美好生活的向往就是我们奋斗的目标，我们确实是这样做的，这些年我们努力的方向，就是如何提高社区商业的便利性，还要提高它的品质，还要提高它的落地性，这个就是今天我跟大家交流的内容。谢谢大家！

　　主持人：接下来我把话筒交给唐总，由唐总主持今天的沙龙活动。

　　唐彬：非常感谢董利主任，他不仅是标准的制定者，也是行业资源的整合者，现在董主任也开始开店了，这个事非常好，而且是带着资源、带着钱、带着店铺来的，今天上午跟董主任聊了一上午，今年到明年，看能不能在西安选择一到两个项目，能够把这个项目，不管是店也好，还是示范的样板，希望把它打造出来，他说可以今天往西安多跑一些，把行业资源多往西安带一些。接下来进入今天的沙龙讨论环节，社区商业开始非常难，我们刚开始做商业的时候，很多印记都是从社区商业开始做的，摆在我们面前的是，一个是销售的问题，一个是租赁的问题，但是现在这个问题已经是全面的爆发出来了，前几年我们做了一个西北社区商业地产的高峰论坛，当时郑总做了一个作品，就是小而美的社区邻里的中心，做出来以后在业内引起了很大的反响，不管是做的思路，还是呈现出来的作品，当时给业内很多人思考，因为这两年郑总在上海做了一个比较大型的社区MALL，是一个区域性的购物中心，后来街上有一个比这个开业的MALL更大面积的商业街，我估计他下一步就要把这一条街做好，我想看看郑总在社区商业有哪些新的想法，跟大家分享，下面有请郑总！

　　 郑孟哲：非常感谢赢商网，大家讲的社区商业，随着城市的发展，开始谈的都是商业地产，十几年前大家都谈商业地产，大家慢慢了解商业地产和住宅地产不一样。随着商业地产的破题，城市没有那么多的中心，社区就出来了，需要在社区中有配套的商业，开发商就必须做所谓的商业配套，第二个方面，这么多人入住以后，就把商业运作出来、延伸出来。街边店慢慢延伸，然后到社区邻里中心，然后把它们规整起来。

　　    大家在中间遇到了很多的困难，要做的非常漂亮，非常好，可是在社区里面的人，只有晚上才可以看到，白天是没有人的，你的投资、你的装修、你的设备都是一样的，但是收入只有晚上才有，投的越多赔的越多，这跟购物中心不一样，购物中心做起来，可以从早上玩到晚上，但是社区商业只有早上，像永辉，中午最多过来吃一下饭，然后就是晚上，造成很多问题出来了，开发商的想法就是能卖的绝对卖掉，经营的好不好跟我就没有关系了，这个时候造成了矛盾的思想。

　　    随着这一、两年的发展，我觉得社区商业中心是一个好的方向，十年前人家都说，商业中心要找一个量贩店，要引入一个超市过来，还有一个便利店，旁边有一个最传统的杂货铺，他们做阿婆阿妈生意的，他们也没有淘汰，需要很快买一个东西，所以需要一个便利店，一个礼拜休息一天可以开车出去买一个礼拜需要的东西，这三个组合起来之后，就是你今天在什么地方，你周边三公里住的都是谁，我们做商业地产就是地产决定定位，决定旁边的特色，因为这个地方在什么地方，就有当地的特色，你的房子是属于刚需的，还是改善型的，改善型的可能就会买一些品质好的东西，如果是刚需的，我在这个地方要做一个高档型的购物中心，要做一个高档的邻里中心，你说这可以匹配过来吗？这样是活不下去的。你在什么地方，你要找自己要扮演的角色，这是一个组合游戏。

　　    这几年公司也是一样，以前是做地产的，现在配套也要做，筹备这个事情的时候，刚刚好在二环边上，住宅卖玩了，商业不知道做什么，给我半年的时间做，刚开始非常兴奋，到了现场之后看到地产非常好，在二环边可以看到，但是车子进不去，当时我们看一下周边有哪些人，他们从哪里过来，当时摸底完了以后，信心都没有了，一天不到两辆车从那个商场门口过去，因为那是单行道。我们摸底之后，发觉了它的强项，周边有5家社区商业的商业要开出来了，今天这个项目好，你做好是应该的，今天这个项目不好，一天只有两辆车过来，我们做到五辆车进来就是好的。办公商业星期六、星期天是不上班的，这个商业要怎么办，你布局完以后要跟人家确定格调。

　　    还有一个项目，公司拿了一个一千亩的地，商业面积预计规划是有四栋楼，分三期开发，商务楼是80万到100万平米，中心有一条商业街，初期的时候应该是MALL先做，再做后面的内容，MALL先做完了以后，卖房价溢价就很高，这时候我们运营的时候很辛苦，因为要有人群进入购物中心，先让住家先进来，我们先做住宅，开始是6000多一平米，现在到四期住宅是两万多一平米。有那么多商业体量，有不同的形式，怎么样让每个都可以留下来呢？我们就形成了自己的商业定位，就是三合一。所谓的住宅下面的邻里底商，我们规划住在上面的人，15分钟需要的东西，我们就把它们规划起来，就是200平米，第二个就是一个小时，可以在这个地方找到需要的邻里中心、医院，第三就是做MALL，他们在一天之内需要吃的、玩的，都可以全部都包含在里面。目前开起来之后，我们的主力店没有来，三个次主力店还没有来，星巴克还在装修，试营业的时候就是5、6万客人，平面广告没有做，就是应用新媒体，开业谢谢大家的支持，营业额一天突破了150万，交易还不错，因为没有超市，超市开了以后，每天会增加10万人，平时星期一到星期五客流是3万到4万。

　　    我里面配了2000个车位，还有办公室有2000个车位，后来发觉我的车位每天最多用到6000到8000，说明的客人主要来自周边，里面的布局和品牌，必须要做出自己的特色和方向。我有一层开了一个儿童店，第一天开起来光卖卡量是15万，我们那边有儿童早教，三天一家店160万。谢谢！ 

　　 唐彬：短短三年干到100亿，一个月开了14个盘，今年要突破60、70个项目，特别感谢张斌总！下面有请西安紫薇地产的罗总，罗总今天孩子在中考，今天还可以参加这个沙龙，特别给力，下面有请罗总给大家分享一下。

　　罗延梅：大家好！实际上我也是抱着学习的态度来的，我今天想说一下什么呢？就是对于商业，因为我原来是做营销，也做过项目管理，这两年突然觉得商业特别的混乱，为什么呢？我想从过去、现在、未来三个角度讲一下。过去我们开发商以住宅为主，确实以住宅的思维做商业，造成了现在还有一些库存商业，不管它的建筑形态，还是定位，确实没有按照商业的思路来做，这个需要我们来盘活，这个过程确实非常艰难，需要改造，需要重新定位、招商、运营，因为这个路非常长，我们在尝试，这是过去。

　　    现在呢？我们现在手上也有正在开发的项目，我们一直在犹豫，在那个片区做综合体，我们的市场到底有多大？因为我们项目旁边还有一个综合的公园，公园综合体，和我们就紧挨的，它的体量是12万，我们也在做这方面的尝试，到底是一个什么样的形态做这个商业，是盒子加街区，还是盒子？这是我们现在面临的问题。

　　    对于未来来说，我们现在在分析区域拿地，在拿地的过程中我们发现，很多地配备的指标，比如说这边有一个12万的相应指标，你拿不拿？这就是一个难题，不管怎么讲，商业我们必须要面对，必须要把它做好，这是我个人非常深切的一个感受。

　　    回到今天的主题，就是社区商业，我现在就有一个问题，我非常想问一下，刚才董主任说了一句，就是社区商业是有社区没中心，你能不能把这一句话给我们解释一下。

　　董利：我们说的这个中心，它不仅是一个理念上的中心，它还是一个实际能够满足多种生活和消费服务区域型的一个集合、一站式的店，才可以实现中心的功能，社区商业20、30个业态，过去没有中心，各自发展，一个店一个店做，现在一站式把这些服务都整合在一起，比如说我在这里可以买菜，还可以买鲜花。

　　罗延梅：过去相对是无续，我们围绕吃穿住行打造一站式的，你所谓的中心并不是物理意义上的中心是吗？

　　董利：既有物理意义，还有精神上的，刚才我讲了这个中心实际上是未来的中心，这样一个中心出现在你身边，你每天去的话，慢慢会成为你心灵上的一个感受，买菜大家可以交流一下，旁边还有各种各样的业态，这样社区商业在你家园的周边，最后变成你生活的一部分，每天都要去一趟，周六、周日都要去一趟。

　　罗延梅：您对社区商业的定义更广，包括一些盒子。

　　董利：分级别，最小的社区商业中心，不容易实现，5万、10万平米的更容易实现，二级就要求电影院进来，还要更多丰富的业态进来。

　　罗延梅：根据项目的规模和定位，我们有不同的社区商业。

　　董利：一级有一级的要求，二级有二级的要求，越往上就越丰富了。

　　罗延梅：我们除了把社区商业做的更有续、更规范、更标准、更细致以外，我们过去做的社区商业，开发商就是把它简单的卖掉，如果我们的社区商业能够做成中心式、标准化，能做出样板，后续有基金的跟上，有退出机制，开发商可以更好的运营它，这是社区商业非常好的一个未来。

　　董利：我们这些年做社区商业中心，可以把产业体系落地，用了整整4年的时间，我们跟这些会员企业也投入了很大的代价，研究了很多的案例，推翻了很多研究过程中的一些成果。

　　罗延梅：你们现在有没有已经成功的社区商业做得好的呢？

　　董利：有，上海和北京都有做得好的，主要是商业模式，如果规范拿到手里大家觉得很容易打造，商业模式不容易打破，只有商业模式的突破，资本才挥金如。

　　罗延梅：社区商业是非常大的一个市场，因为我们是离民生最近的市场，未来社区商业的发展趋势会非常好，反过来说，它会对电商、甚至对综合体、百货也会形成冲击，会争夺更多的市场份额，我们有必要在这方面做更多的探讨、交流，谢谢！

　　 唐彬：非常感谢罗总！下面有请锦上添花的刘磊总给大家分享一下，他对社区商业的想法，有请！

　　刘磊：我是锦上添花的刘磊，我的名字大家不太知道，我主要是做餐饮设计的，你们熟知的西贝等等，在全国大概有400多个品牌，我们现在是从西安成长起来的一家企业，赛格有18家餐饮是我们设计的，商场有300多家，这几年我们走向全国。在我的职业生涯里，现在跟很多地产商做了餐饮+旅游、+地产的服务，所以对社区有一些了解。

　　    我今天跟大家聊一聊，我们做任何事情就像抓一头牛一样，你抓牛的尾巴你会抓不住，因为它会踢你，社区经济哪个环节最重要？就是和吃有关的东西，我们做任何的东西，你把吃只要解决了，社区解决了吃的问题，其他的一切迎刃而解。我给大家举一个例子，前年的时候，连城市的市长找到我，当时打造了一个楼盘，中间做了一个非常好的、标准式的街区，就是仿威尼斯，一个楼盘中间有一个仿威尼斯的建筑，非常高端，第一先做美容类的，5年时间它成为一个拍婚纱照的基地。我们任何时候都要打造平台，只有消费者是买单的，你一定要为你的消费者服务，否则你得不到任何东西，你就是品牌，你不要想着什么都可以做。我们一定要把握这个趋势，就像我做欧风街的时候，那个街每天就没有人，大家知道连城GDP非常高，去年整个GDP达到5000多亿，那个社区的批准就是按照苏州做的，游泳池、健身，整个社区里面大家随意消费，不用花钱，到了那个程度以后，没有人来，来的人非常少，我们就围绕吃，把招商变成了选商。

　　    当时区长说你给西贝、海底捞设计，你把他们招过来，我说招过来有用吗？SHOPMALL和本身社区消费的人群不对等，我们做社区，往往客群还有点相反、逆反的意思，比如说我们社区里面需求的就是刚需，就是可以天天去消费的，经过7个月的调整，招商变选商，现在人流量非常大，我下个月要汇报另外一条街的方案，另外一个区长找我，当时他们说你们做的那个欧风街区把我们所有街区的人吸引的差不多了。

　　    第二个我们做任何事情必须掌握趋势，你要知道社区店消费是什么，社区的人在消费什么，就是大众、纯刚需、快速的一些东西。比如说我举一个餐饮品牌的例子，我们的趋势是什么呢？我们做餐饮都知道，社区店是我们做餐饮非常大的困惑，实际上我们这两年都在朝这方面努力，最近在给北京西贝做、小六汤包做，这个时候你知道社区店的消费者是谁吗？你给他们画像了吗？你研究真正的消费者是谁了吗？高频杀死低频，在我们街区也是这样，我们就是留住顾客的时间，我在全国研发以吃为主的街区。

　　    去年十一昆明有一条街区，用了6个月的时间，这个项目是云南城投，这条街区坏了5年的时间，想了种种的办法，要卖卖不出去，一万一平卖不出去，今天用了一年的时间，可以卖到7万块钱一平米，我们打了一个什么牌？就是餐饮+地产的牌，在云南海选花了6个多月，从680多户选择了80多户，瞬间引爆了，大家今天去的话，人都是非常多的，省长去了一次，书记去了一次，中央电视台报道了几次。你做社区商业，一定要放弃开发商思维，开发商思维是什么？就是快盖快卖，做社区商业，你要把商业当做自己的孩子，这句话不是我说的，是赛格刘总说的，赛格就像爱自己孩子一样做商业，做房地产跟这个是相反的，未来地产企业，我最近正在给碧桂园的贵州做一条餐饮街全新的包装设计，痛点是什么呢？我目前看了12条街，卖价不是很高，配套不是很完整的，我最近刚刚做这个项目，我们调研了以后，碧桂园一定是造城，别墅很多很多，但是中间配套的街怎么做呢？于是他们找到我做。一定要分析你的成品是什么，设计的产品和SHOPMALL的东西不一样，不是全部都是吃，吃一般占到一半的比重，菜市场跟吃有关系，吃是第一刚需，不管是旅游、不管是商业，大家看看是不是都是这样，先解决吃的问题，因为中国目前这个时代没有到休闲的时代，我们还在奋斗的时代。

　　    在上海我做过一个社区店，开业的时候一定会在中午开业，就是红星大饭堂，早上5点半的时间开业，摆花篮，现在大家可以随意参观，社区不是没有消费，是它的消费你没有激发出来，在昆明有一家企业，就是外婆味道，它在云南已经变成了社区店餐饮的老大，就专门做社区，社区店研究社区店需要的，社区店你是在跟谁抢生意？就是跟每家的橱柜抢生意，经过7年的发展，去年是5个亿的销售额。

　　    你一定要找对自己的商业模式，所有人要做平台，不能做干活的那个人，我给大家形容一下，在全国有这样一个餐厅，去年的销售额超过500亿，但是没有一个厨房、一个厨师，就是美团和大众点评，去年超过300亿的销售额，但是它没有一辆出租车，就是滴滴打车。

　　    定位是非常重要的，在去年的时候，我接待各地来的领导参观袁家村，当30多批领导参观的时候，你过一阵问他，你还记得那个袁家村什么样子吗？他都会给你说，不记得了，但是小吃是很牛的，在他的心智中，他认为吃就是袁家村的特色。商业核心的一切来源就是差异化，把对手的优势变成了劣势。在对手的最大优势里面寻找他的缺点，把它转化为劣势，所有的商业都必须是差异化的。唯一是非常重要的，我现在做所有的街一定是这样的，今年前一段时间，5月1日引爆日照一条街，营销一定要炒作，我最近给北京万顺阁做，它非常出名，这个时候你就要寻找它的第一竞争对手是什么？现在我们有了一句新的定位，到了北京不吃烤鸭，就吃鱼头泡饼，比如说西贝也是这样。

　　    我给成都做一个文旅项目的时候，那一天我是他们的顾问，去聊完以后，谈到招商的时候，他们就说你离这非常远，就给我们把一下招商的关，当时把招商的团队放在我对面了，我一看是老弱病残孕，他突然给我说了一句，特别便宜，这不是便宜的问题，我们一些企业在用团队的时候，我们有时候在拼猪上树，上不去再来一头，上不去再来一头。

　　    你做任何一个街区，第一趋势，第二战略，你的产品是什么，你的绩效是什么，你的财务是什么，所以，世界上没有难做的事，可怕有心人，一生二、二生三，三生万物，谢谢大家！

　　 唐彬：谢谢刘总，他讲到第一设计是生产力，第二就是参与化，每一条街区都有一些自己的东西，特别感谢刘总又给我们另外一个思考的方向，不管是做什么，一定要把吃当做重中之重来做。下面有请绿地西北事业中心的朱总给大家分享一下。

　　朱文峰：感谢唐总！我简单给大家分享一下，我在绿地做社区商业的情况，再介绍一下我们北京一个案例。在北京是在购物中心做了一个社区商业中心，绿地2004年来西安，是外埠第一个开发商，在西安开发项目的。我们最多的就是住宅底商，开发商涉及的所有形态中，住宅底商的社区型商业。

　　    这种产品跟行业专家说的产品形态不一样，所有的住宅底商以前都是自然销售、卖掉，这些商业根据时间长短迭代、自然生长。

　　    第二个阶段，绿地我们做了一些想法，我们把经营权拿回来以后，进行返租，把社区商业科学、逻辑、有规划的进行运营管理，这个是第二个阶段。

　　    第三个阶段，现在针对社区的底商，有一些只有1000多户的社区，盖了两万多平的社区商业，这个是当时开发的时候逻辑有问题，当时做产品设计有问题。在这些产品中，我们对外做情景包装什么，目的还是为了销售，我们在这个过程中又拿自己的铺子做了自营品牌，这个社区才入住，甚至没有入住，我们做了绿魔方的社区商业品牌，我们有自营的菜品、小厨等，我们甚至找了一个厨师团队给我们做产品。像融创、恒大，我们都是有研究过，他们也跟我们在讨论做这个产品的必要性，到现在为止，我们社区商业自营品牌都基本上退出市场了，原因是没有竞争力，经营一到两年，我们没有任何优势，商家经营能力比我们要强，因为我们不是做商业运营管理的公司，在这个层面上我们也有一些研究，在自营产品退出的时候，我们跟本地相关业态的商家进行合作，像每一天拿我们的便利店，还有一些代表品牌，强森等，在我们的社区进行复制。

　　    现在第四个阶段就是像刚才董主任说的，就是相当于社区当中会自持一千平米到两千平米的面积，怎么做呢？我们把这个社区最好的位置进行自持，通过样板段的打造，前期我们跟一些品牌建立了比较良好的合作关系，我们认为不需要投入装修，我们把样品段做出来，怎么样跟商家进行一个良好的互动，这是我们绿地现在社区商业目前的现状。

　　    后期我主要想听听大家的想法，我很少参加赢商网的合作，郑总的项目我们总是去，我们都在学习郑总的项目，看怎么样在我们的社区商业中进行一些创新和迭代。后期我们想社区商业的主要客群是一公里、三公里，还是几百米的问题，这已经成为一个现实的问题，现在特别是健身，我觉得像大店，未来可能会面临很多的问题，小的工作室在社区里面非常多，面积又小客人又多，不会像原来我会开车到5、6公里以外的健身房去，这种业态后续在业态中怎么样复制，健身是一个，王晨总那边有自己的健身店、社区超市，有一百平米到两百平米的产品，怎么样让有影响力的品牌，在我们社区中进行一个复制，其实都是我们一个方向，我们再邀请一些新的业态进入我们社区中。

　　 唐彬：谢谢朱总！下面我们再换一个角度，让品牌商给我们说一下，下面王晨总给大家分享一下。

　　王晨：感谢唐总举办今天这个沙龙会，跟这么多大咖分享一下社区商业我的一点见解。

　　    刚才各位大咖都是从甲方的角度，然后大致分析了作为开发商，应该怎么样定位社区商业，我作为品牌方、运营方，作为我们超市，尤其是以生鲜为主的超市，在社区方面怎么做，怎么选址，什么样的社区适合什么样的店，我跟大家分享一下。

　　    首先我们先说社区商业和购物中心的一个区别，社区商业主要覆盖掉的是周边的邻里、邻居，比如说郑总金辉的项目，很大的客群都是小区的业主，我们怎么样让小区的邻居认可我们，对我们满意，除了刚才刘老师讲的我们以吃为主，有生鲜超市，线上不管是美团，还是饿了么，我们看似对餐饮打击比较大，但是其实不是这样的，它打击最大的就是方便食品，原来在家里饿了吃方便面，现在饿了下单可以买食品。

　　    超市、早市面对的客群，年龄层次比较大，老头、老太太多一些，我们要分析这个商圈是什么样的人群结构，从销售住房里面可以看到，比如说都是刚需，小两口都是上班的，这个社区可能白天就没有人，可能就是老人带着孩子，我们就要围绕这个需求做。从超市来说，永辉做生鲜做了这么长时间，从产品的质量上来说，已经把自己的一条产业链打通了，我们从源头到货架，这些商品的质量、价格都是可以把控的，为什么永辉超市旁边还有一些水果店、生鲜店呢？这提高到更多一个层面，就是服务上，集团大管理上肯定是一个很大的问题，如果我是一个水果店，邻居经常到我们家买东西，我就知道邻居喜欢吃什么，他就会每次在买水果的时候，给我准备一点赠品，说这个东西是今天才采的，让我尝一下，我挑完这个水果之后，可以再买一点别的东西，这个是通过服务引导消费。

　　    大家都在开车，我们开车的时候都会有这种情况，我们要加玻璃水，一个是洗车店加，另外一个就是加油店加，很多人可能都忘了这个东西，一下雨没有玻璃水了，大家一定想到在哪加过玻璃水？就是壳牌，我们通过这个服务，让消费者从主观购买到被动的接受，这是理念上的改变，如果中石油，我今天只是告诉你，玻璃水15块钱两瓶，你的聚焦点在商品的价格上，在商品的容量上，你会跟超市对比，超市9.9一瓶，网上是8.9两瓶，他通过服务，让你想起来这个东西没有了，这个时候被动变成主动，消费观念已经提升上来了。

　　    海底捞现在从一个餐饮行业成为一个上市公司，它的服务是非常重要的，口味上很一般，这方面我们怎么做呢？社区商业做的就是邻居的生意，除了小而美、小而精，我们要知道我们的邻居都是谁，我们的邻居都需要哪些东西，我们不能从表面上定义社区商业，我们不是简单的做了一个餐饮、做了个儿童，这些业态是不是适合周边小区的消费者，这是一个关键。

　　    另外，我们通过目前的互联网+，加什么呢？永辉和腾讯合作了之后，从腾讯获得了很多互联网方面的东西，通过科技改变零售行业，科技改变了什么？首先就是服务上的改变，刚才刘老师讲到配送，你是通过无人机配送，还是通过无人车去配送，这个就是服务的一个升级，要让顾客和商场的黏性提高，黏性怎么样提高呢？就是要通过服务，因为我们所有的消费者去过这么多商场，去过这么多店，大部分的人都会有一个想法，都会觉得这个地方不好，我不会来了，除了产品质量，更核心的一点就是服务，服务很差。

　　    现在互联网的经济发展这么快，它给消费者带来更多的是便捷，在便捷的时候，我们消费者失去了服务的权利，我们在网上下单，中间减少了一个环节，就是服务，为什么美团、饿了么PK这方面呢？希望消费者重新找到被服务的感觉，希望通过这方面抓住顾客的心理，我们作为超市来讲，尤其作为以生鲜为主的超市，现在传统行业变化以后，零售行业的改变和转型，除了科技带动的，我们现在零售行业的效益，更大的一方面还是通过服务改变。从上个月开始，我们在广州开了第一家店，这个店所有的服务都是以科技为主，全国首家超市用无人机去配送，在重庆有全国首家无人购物车去帮你挑选商品，会员APP扫完之后，知道你现在需要什么东西，比如说唐总上个月买了一管牙膏，我这个月这个时候就知道你的牙膏用完了，我会推送给你的手机上，你用蓝牙扫了我的购物车，然后你走到哪购物车会跟到哪，它实际上就是人工智能的机器人，它还会提示你买什么东西，买完之后就出来了，告诉你这些商品是否结账，需要结账的话直接就可以结账。需要科技的手段提高我们跟客户之间的黏性，降低人力成本，一切要以人为本，要把顾客的心理抓住，我们做社区商业也好，做商场也好，这方面是不可忽视的，谢谢！

　　 唐彬：谢谢王总，下面我们再有请刘总，就是蓝岛广场的刘红杰总，下面给大家分享一下。

　　刘红杰：非常感谢！今天通过社区商业沙龙的活动，希望跟大家分享一下。我做商业的时间比较长，我们做的时候要有差异化比较难，因为我们只有4万多平米，万达有十几万平米，我们做社区商业，4万多平米的店，我们要跟它做差异化，我们在科技六路和白沙路十字，对这个项目还没有更多的感触。我们想就是怎么样做差异化，万达是做以零售为核心的，万达的比例我们都比较清楚，我们就考虑跟它做反向的，它主要做零售，我们就做体验，我们辐射的人群是三公里的人群，提供一公里人群的生活便捷，第二个就是提供三公里社交的场所，我们定位了三个群体，目前三个群体是比较符合市场的需求。第一个就是家庭，第二个就是儿童消费者，第三个就是女性消费者，反倒男同志现在聚焦在奔事业、工作，消费的机会比较小，而且男性比较理性一些。

　　    刚才王晨总说的我比较认可，我们做的时候，不管做任何的商业，第一个我们要站在消费者的角度，要清楚消费者需求什么。现在随着产业升级、消费升级，消费者其实对商业的概念发生了质的改变，不是过去只满足购物，精神方面的需求更多一些。我们要做这个商业，第一就是解决他的便利，第二个就是他的生活所需，还有一个就是更高层面的社交的问题，社交环境提升的问题。

　　    我们根据这些情况，基本上就定位，定位是精致、温馨，我们一直围绕这个定位在做，而且我们做这个项目每一层都有一个主题，每一层都有一个故事，我们在餐饮布局上，负一楼做了一个大型的、比较有话题感的河马，第二个打造女性主题，也有餐饮，三层儿童板块也有儿童餐饮。万达餐饮部分做的非常大，大概有60家餐饮，我们整个的餐饮量大概就是20多家，我们核心重点放在，我们以家庭为核心的餐饮，辅助商务餐，休闲餐饮、时尚餐饮的比例就放的比较小，我们的定位人群基本上就是30岁到45岁区间，我们是这样安排的。从现在目前安排的情况，我们这个项目比较典型，因为在万达附近，定位起来还是蛮有难度的，刚才大家提到了一个问题，就是中午没有人，早上没有人，晚上才有人。我们在操作这个项目的时候，很多合作方老问我，中午怎么样导流过来人，包括我们跟李鹏总京东之家也在谈，我们做吃的，京东做用的所有的东西，我们提到了一个互联网的概念，他们对话题感、导流是比较熟的，再就是儿童业态。

　　    我们在运营过程中，会考虑到中午的时间流量不足，第一个解决流量的问题，第二个把晚上的时间拉长，可能会做到凌晨两点，我们会增加晚上的营业时间，我们现在餐饮配套上要考虑夜间经营的业态，比如说烧烤、音乐餐厅、茶餐厅，解决女性晚上社交的需求。怎么样打动主妇，她们把自己用在家里厨房的时间，把这部分时间放在商场中。

　　    目前永辉、盒马鲜生，把主妇在厨房的时间解放出来，第一个从成本上，第二个从时间上，我觉得永辉一直做这方面的工作，目前这样的思路在我们那已经呈现出来了，这是我做这个项目的一些感触，不一定说的对，但是我希望跟大家有一个分享，谢谢！

　　 唐彬：非常感谢刘总，下面有请万众董总分享一下，你把你这个项目一年多的心路历程给大家分享一下。

　　董鑫：感谢赢商网，感谢唐总给我提供这个机会，我说万众广场这个项目，很多人都不知道，如果大家看到南湖边上非常漂亮的W酒店，大家都知道，我们这个项目从建设到现在，一直得到了大家的关注，我先把这个项目介绍一下，这个项目总体量是31万方，酒店部分是亚洲区最大的一家W酒店，现在是国内的第5家，第6家在成都，这个酒店是万豪酒管集团，这个酒店的定位调性是非常不错的，现在是苏州、广州、北京、上海，除了这些一线城市的以外，我们这个是大陆地区的第5家，还有5万方的商业，上面还有A、B两栋写字楼，由三个业态组成了万众广场这个项目。

　　    我经常跟圈内朋友聊的时候，经常说一句话，你们有的我都没有，你们没有的我都有，我们不会去找奢侈品，也不会去找快时尚这些东西，大家刚才都讲到了差异化，我离金地又近，我觉得现在的商业计划，最早的百货进化到购物中心，再往下进化就像太古里，就是第三代情景商业，这是未来的一个方向，而且从现在曲江片区来看，芙蓉新天地的情况，一开始没有人，现在餐饮也有每天排队，也有美化出来的小品，环境也是非常不错的，商业慢慢好转，我觉得情景商业是未来一个方向。

　　    万众国际这个项目是作为酒店和写字楼的配套，这会解决一部分的客群的问题，我们辐射的客群不会太多，就是楼上的办公人群，还有W酒店的长住的客人，还有步行10分钟可以到我们项目的人，这个项目成为西安市的一个地标，整个晚上的取景、剧组，到这取景的人非常多，项目的情况基本上是这样，我们的业态组合跟传统的商业是有区别的，我们延伸了W酒店时尚、潮流的概念，我们的商业部分以酒吧、网红店、时尚的餐饮、新兴的业态为主，比如说3D全息投影的技术的餐饮，还有自酿的酒吧，还有自酿的啤酒，这就是我们说的，大家有的我们没有，我这有的大家都没有。

　　    再说一下今天这个主题，就是关于社区商业这一块，实际上作为万众来说，我们在曲江深耕十年，然后实际上在南湖片区，我们还是有地块的，在曲江二期我们也有地块，我们围绕二期商业配套做定位讨论的时候，也在考虑定位的问题，我们还是觉得可能更多的要思考的是这个片区的消费能力、消费习惯，以及服务的这些人群，他们所需要的需求是什么，不能简单的标准化，认为这个地方社区商业就是某些业态的组合，因为曲江这个片区，尤其是南湖周边这个片区，属于是金字塔尖的地块，人群的消费能力，还有各方面的素质来说，消费能力是非常强的，所以，他们都属于是见过、吃过的人，一般的东西入不了他们的眼，怎么样提高我们的服务水准，包括业态组合、品牌的搭配，这个更需要我们来思考和考虑。

　　    我们二期项目定位的时候，我们也在说把服务层次拉的更高一些，刚才各位说的都非常全面，也很受教，但是作为我来说，我就需要补充一点，就是怎么样给周围的品质客户，提供一个更为协调、搭配的服务，这是我补充的一点，谢谢！

　　 唐彬：下面有请张总给大家分享一下。

　　张朔铭：我今天主要是来学习的，我原来是做高端婚礼的，现在是做高端花店的，社区配套就是平时的鲜花，但是价格会低，但是走量会大，南京西路旅游量比较大，2016年曲江书城去招商，我们就回来了，我们是属于西安最全的一家花店，我们品类是最全的，从绿植到鲜花，从国产到进口，我们也做过一些考察，对于社区来说，因为我们不是食品，我们属于精神性的商品，对于男士来说，只有节日的时候，才会给爱人、母亲、宝宝购买鲜花，平时是不会购买的，对于女士来说还有一些家居摆放的习惯，所以市场上多数的花店，都是散发性的，比如说我做宴会设计，做课程，这两年我们也在考量是不是实体店面要减少，因为并不可观，像绿植的购买率只有30%，鲜花是30%，鲜花需要三天换一次，尤其是进口鲜花，在西安是卖不动的，更不要说社区店了。有鲜花店进超市，但是购买力并不是很好，很多商场开业，鲜花这个品类可能是一个招商的必须品，但是对于社区来讲，它并不是，如果在社区开的话，可能只能跟物业进行合作，不然的话，购买率肯定偏低。

　　    我们之前想搞一个开放式的，即买即走的鲜花购买，自助式的购买，这个是没有人文设计的，但是是家居实用的，但是调查下来不是很乐观，比如说上班去了，我下班回家会买一点鲜花拿回家，但是西安不会。我们2016年开业，听到最多的一个话，就是我买这个花，可以买几个肉夹馍，第二就是这个花是不是假花，现在随着外来人口、外来企业、大型地产商进来，可能会有意识的带动人们的思想，之后可能会更好一点，这是我的一点点建议。

　　 唐彬：谢谢！下面有请京东的李总给大家分享一下。

　　李鹏：京东在西安有三家，现在创造的无界零售有20多条，我负责的是3条线，我们京东还有一些京东会，后面会陆陆续续的进入大家的视野中，场景无界是什么样，我们目前也在做研究，现在我们选择的是西安一些社区型商场，我们目前在这个过程中学习，不知道精品MALL、社区MALL哪一个会更好，我们目前重点会放在社区，我们自己京东从做线上、做电商，然后到线下销售。现在网上有618，还有双11，我们现在在线下可以拿到和线上一样的价值。

　　    第二个就是互联网公司具备的数据和科技，京东现在不吝惜把线上的流量导入到线下，京东以前的优势是隔日达、当日达，现在可以做到一小时送达，客户在京东买的东西，店里可以配送，我们店面做的另外一个事情，我们现在跟运营商合作的比较多，就是定向营销，做一场活动我的客户到底在哪，我做一个路演看的人很多，但是实实在在进入到店里的人非常少，我们会把我们的会员数据整理出来，跟线下的店做数据方面的分享。京东线上服务+的东西都可以贡献给店面，希望店面在这个区域做服务客户的事情，618开了两个店，一个城在世纪城，后面会做更大的店，会把生活服务类，以及婴幼儿特色化的产品，比如说一些水吧、餐饮、快时尚，会把这些方式都集合到我们店里，希望过程中各位商业大咖多多支持、多多关注。

　　 唐彬：下面有请小白兔的辛总给大家分享一下。

　　辛炜：小白兔目前在陕西省大概已经开业的有16、17家，主要分布在西安、宝鸡、安康、渭南、延安这些地市，在新疆、乌鲁木齐也有新设分院，目前我们的开业计划，每年是在15家左右，是这样一个速度，这是基于我们目前的规模，因为小白兔来讲，品牌定位还是中等偏高一点，它每一个店的规模目前还是比较大，最小的店基本上是500平米，目前开业面积在500到1000平米。

　　    下一步跟董主任讲的相关，我们把开店分成四个级别，下一步的发展方向，主要是500平以下，主要会布局300平到500平，之前我们在社区商业和大商里面都有布点，大概今年有6家在SHOPMALL里面，其他都在底商，两种业态区别也是蛮大的。

　　    我说一下今天说的社区商业，我们遇到最大的困惑，现在社区商业大多数开发商希望尽快出售出去，或者有一些经验不足的运营公司，商业业态搭配、布局比较混乱，如果想追求品质一点的品牌来讲就不是很好，房子可能不错，但是觉得整个的搭配起来各种档次非常不一致，导致目前客群非常混乱。下一步我们也会集中做社区门诊，这是我们下一步的发展计划，社区门诊就不局限一年10到15家的范围，社区门诊可能会在200平到300平的面积需求，一年可能会有20家、30家以上的规模发展。

　　    在这个发展速度下，医疗行业相对其他行业要求比较高，壁垒也比较多，所以也希望能和我们这么多地产大佬、商业运作的机构能够联合起来，我们希望能够探讨出来社区商业业态应该如何搭配，以前我们一个门诊至少在500平以上，现在降到200到300平，我们如何和好的环境搭配起来，选的面积小，很容易面临一个问题就是散、乱，房东也是五花八门，我们是非常不愿意和这样的合作的。

　　    另外大家讲到社区商业中心，我们希望重点布局到2万到5万方的社区商业中心，比如说我们500平以上的门诊，就正好需要这么一个规模和体量，否则客群就达不到这样一个量，这是目前我们布局的计划，也希望后续协会、赢商网有社区商业中心的规划，我们也愿意积极的参与，把我们的业态和大家的业态搭配起来，谢谢！

　　 唐彬：谢谢！下面有请窦总分享一下。

　　窦楠：谢谢唐总！谢谢唐总和赢商网这个平台，今天在场的有很多老朋友，很多新朋友，我们是做健身的，在全国是直营的健身中心，从我们业态的角度，根据今天的主题跟大家做一下分享，我们是目前在全国30个城市、7个区域，大概有110家的健身直营连锁，我们开店选址主要是两个方向，一个是购物中心，第二个就是社区商业，主要说一下社区商业这一块，我们目前现在在全国社区商业的店，大概有十几家，110家里面有十几家是社区商业，社区商业从健身业态来说，第一就是周边居住的密集程度，以及近几年居住的密集度要多一些。西安区目前有两家，都是在曲江，再一个面积方面比购物中心的面积大一些，一般在购物中心是1500平到2000平，没有游泳池的规划，在社区商业我们希望有游泳池，有羽毛球场、篮球场的配套规划，在物业条件和原本的场地条件上，不是特别好选择。

　　    从现在营业额的情况来看，社区店的营业额还是蛮好的，曲江一家在芙蓉南路，是2016年开业的，那家店面积是3000平米带游泳池，经过两年的运转，每年的营业额在1500万左右。今年在曲江燕南湖也有一个店，本来是售楼部，把这一块租下来，我们做了装修和改造，在那个开了一家社区健身会所，5月1日试营业的，两个月左右，开业当天的营业额是160万，5、6月的成品营业额的表现来看，每个月都突破100万到110万左右，对健身品牌来说，在社区商业做健身中心，从业绩表现方面是非常好的，给我们更加加强了信心。目前社区商业健身场馆，有这么大面积、有泳池的规划，前期就要跟地产商沟通，必须有这样的配套，其实不太好找，现在也是做广告，如果甲方有合适的地方，我们都可以下来沟通，我们希望可以合作。

　　    再一个，我想分享一下我们在广东、深圳有一些社区型商业的案例，有两种的模式，一种是由开发商盖好的，比方说原来可能是它的售楼部，或者是本小区原来就配套有的会所，这种是由甲方承建出来，我们负责经营，我们是可以进行合作的，我们来经营，共同受益。再就是甲方提供场地，我们进行租赁，我们把它进行装修，然后进行设备的投入，这个是我们自营，在广东目前有三家，在深圳有一家是南山华侨城的会所，我们基本上都在1000万以上的营业额，好的话可以达到1700万、1800万。

　　    从健身的业态来看，社区商业如果有健身加游泳的组合，我们都是比较好做的。

　　    再一个，我们社区商业，我们公司目前有一个新的想法，就是A+B，是什么呢？就是购物中心开的店在1500平到2000平米，这是A类店，我们在社区想开B类店，就是300到400方，只有更衣不能洗澡，或者洗澡只有两个洗澡间，装修不是很好，但是我们主要的一些功能在里面提供，比方说一些机械、一些操课、一些跑步机、有氧的设备，我看了一些发达国家，大型的健身中心，5千平以上、一万平米以上的都有，但是在社区会布一些小的店，在周边的小区布一些这样的店，比方说是我们的会员，他在小区可以运动，去购物中心大的门店也可以运动，这样就形成了一个结合，相当于大型的超市加便利店的结合这么一个概念，这种门店在明年年初的时候也会开始，现在做规划，明年也会出台，可能有一些开发商，没有更多的条件做大型的社区型健身中心的只有，这种小型的我们也是可以合作的，我从品牌方角度跟大家做一些分享，谢谢各位！

　　唐彬：谢谢！下面有请美丽的萧总给大家总结一下。

　　萧华：谢谢大家！谢谢远道而来的客人，谢谢大家今天下午抽出两、三个小时的时间，今天下午算是一场思想的盛宴，我觉得收获非常大。

　　    唐总让我总结一下，我听了大家的发言我总结了四点。第一点，董主任带给我们社区商业的标准，我觉得这是一个做生意人的一个喜讯，接下来我们做项目的时候，可以参考这个标准，可以参考这个行业的行规，包括一些政策都可以融合进来。

　　    第二点，我听了刘总的分享，刘磊这个设计师跨界了，把招商的活也干了，我们做招商的应该也有一些危机感。还有做健身的，做健身的也要跨界了，大家都一跨界，商业人就没饭吃了，大家要有危机感，也在提醒我们，要不断的创新，要不断的了解市场。

　　    第三点，听了我们这些商家在选址上的要求，其实要求越来越高了，因为他们有他们的标准，所以我们做前期策划定位、商业定位的时候，更多的时候需要了解商家的需求，才能更精准的把落位做好，而不是按照传统的思维，按照我们的想象去落位。

　　    第四点，今天围绕社区商业这个话题，社区商业这个细分，小市场大文章，围绕这个方面，我们公司围绕这方面也有我们要做的事情，针对一到三万平米的社区底商、社区商业，我们要把它做的更生动一些，开发商要解决销售问题，商业要解决的运营问题，我们要把它们结合起来，我们一块来做，在这个市场上更多的是去商业库存的问题，从商业的角度是盘活商业，从开发商的角度去库存，就是销售的问题。

　　    今天董老师给我们带来了一些利好的消息，我们接下来会跟董老师继续沟通，包括资金方面、包括商业内容、包括商业运营方面，帮助开发商解决更多的社区商业的问题，谢谢大家！

　　    最后让我们一起预祝重庆公司8月份社区商业高峰论坛圆满成功，谢谢！

　　周旭：我们真诚的邀请各位8月份可以到重庆，一起参加首届社区商业高峰地产节，大家可以相互交流、相互碰撞信息，我们这次会议规模是一千人左右，大家一起到重庆感受一下火锅，谢谢！

　　董利：示范的工作从下个月开始，我今天听了各位的分享，实际上社区商业，来的这些嘉宾做了很多好的社区商业，我们的标准也是很容易拿到的，我希望大家申请示范、试点，可以在赢商网申请，我们最后一起到重庆享受社区商业更大的盛宴的机会。

　　唐彬：38期沙龙我参加了37期，按照人头也将近上千人了，特别大的感受，就是做商业特别伤脑，因为覆盖的行业太多了，一个口腔医院、一个鲜花店，发现它们全是动态的，我们又接触时尚行业，你每天得学习，前一段时间遇到一个方总，他说我50、60岁的人，现在搞这个商业每天都得学习，太不容易了，50岁的老汉得接触时尚，花了几十个亿搞了这么大一个商业，做商业的大家一定要多交流，今天对于我来说也是收获满满。

　　    第二个就是特别感谢大家。