专访：黄亮生|社区商业如何获得可持续利润

　　2018年8月23-24日，由中国零售商业大数据生态平台——赢商网发起主办的“首届中国社区商业地产节”在重庆解放碑威斯汀酒店成功举办。此次论坛主要以“新时代 美好生活的需要”为主题，探讨商业发展新趋势，共促行业发展。

　　本次活动集合“中国社区商业推动地产论坛”、“中国社区商业展”、“「金邻奖」颁奖盛典暨招待晚宴 ”三大板块，200+商业地产风云人物、200+连锁品牌高管精英、300+社区商业名企、300+优质创新品牌等齐聚重庆，共襄首届“中国社区商业地产节”行业盛会，共议社区商业未来发展之势。

　　活动现场，新加坡超群总裁兼创始人、麦肯锡全球房地产和基础设施高级顾问、前凯德置地/雅诗阁品牌创始人之一 黄亮生先生做了《社区商业如何获得可持续利润》的主题演讲。

　　黄总表示，社区商业获得可持续利润，需要把握三个方面内容。

　　第一、按照商圈的需求精准定位；

　　第二、不断的去更新创新；

　　第三、用心去把运营做好。

　　黄总强调，商业是一个长期的持有物业，必须要考虑融资投资的渠道以及可持续性发展。

　　中国社区商业发展面临六大难题

　　在主题演讲中，黄总介绍到：在中国，社区购物中心已发展到较大的形式。但是，中国社区商业所面临的众多问题依然严峻。

　　例如高速城镇化的压力、缺乏有条理的供应；缺乏明确的发展模式与商业定位；销售店铺大多没有合理的业态租户规划或调研；缺乏创新的想法和租户；区域差异明显；缺乏退出机制。

　　整体来看，当前，中国社区商业由于发展速度过快以及缺乏经验，导致大多项目定位是错误的，社区购物中心运作的功能质量受到影响，因此空的社区购物中心也随之出现。

　　另一方面，由于缺乏成熟的证券化渠道和退出机制，许多开发商选择出售商铺来获取收入空间。这也极大地影响了许多城市社区购物中心的良好运作；此外，国内巨大的区域差异造成很难有较为成熟通用的模式来解决社区商业问题，增加了社区商业发展的复杂性。由于文化和天气条件以及购物者的行为，需要进行本地化。

　　国外成功社区购物中心地产模式启示

　　黄总在大会上表示：新加坡购物中心的回报率稳定，并维持其盈利能力超过30年。新加坡模式的成功之处或许可以为中国社区购物中心的发展提供一些启示。

　　黄总总结到，新加坡模式的成功主要表现在：

　　其一、根据城市发展开展合理的规划；

　　其二、为退出机制和长期收入制定规范的发展模式与策略；

　　其三、通过合理的定位和营销策略获取可持续的收入；

　　其四、系统化的运营和管理体系；

　　其五、有良好的资产证券化机制、退出策略（上市、房地产投资信托基金）。

　　黄总强调，如果将社区商业作为一个长期持有的资产去运营，虽然收益稳定，但投资回报率不高，所以开发商长期持有并不现实，必须通过资本渠道实现转让退出才能够激发更多开发商的参与热情。

　　整体来看，可持续盈利的社区商业必备的条件有三个。

　　其一、专业的开发流程，做好定位;规划一个可持续盈利的产品;

　　其二、不断的通过调研、大数据来优化产品，更新产品，重新定位为目标客群服务；通过持续的培训提高管理能力和员工能力;

　　其三、通过创新保持可持续增长/相关性。

　　新加坡超群成立17年

　　服务全球超过100个项目

　　据悉，新加坡超群管理顾问有限公司成立17年以来，足迹遍布10个国家，遍布亚洲100多座城市，服务超过100个项目。在中国、新加坡、马来西亚、越南、印度、老挝等国家拥有20多年实战经验。累积规划面积超过1000万平方米；招商面积超过60万平方米；开业运营项目30个，面积近1000万平方米。