港股物业盛夏：奥园分拆MINI型物管公司与发展选择

　　房地产商中国奥园的分拆脚步在加快。距离8月31日宣布建议分拆物业管理公司独立上市仅四天，这家公司旗下奥园健康生活集团有限公司的上市申请版本，已迅速出现在港交所官网。

　　观点地产新媒体了解，9月3日，港交所发布长达444页的奥园健康生活上市申请版本，首次详细披露中国奥园旗下物业管理平台的发展情况。

　　在报告开篇，奥园健康生活自我定位为“物业管理服务及商业运营服务供应商”，包括为住宅及非住宅物业提供多元化物业管理服务，以及为购物商场的中高端物业及综合用途物业开发项目提供全方位商业运营服务。

　　为了凸显优势，奥园健康生活还强调，公司是“中国为数不多能够提供覆盖中国不同区域范围的优质物业管理服务及商业运营服务的服务供应商”。

　　分业务看，物业管理方面，截止2018年5月31日，奥园健康生活为中国10个省份、直辖市及自治区23个城市的55处物业提供物业管理服务，涉及总建筑面积约950万平方米。

　　对于追求规模效应的物业管理行业而言，奥园目前的物管规模并不具备优势。若粗略对比，该公司在管面积不及彩生活的1/100，甚至不及同处于上市申请阶段的佳兆业物业1/2。

　　在创造差异性的商业运营服务方面，截止5月底，奥园健康生活在中国五个城市向六个正在运营的商场提供商业运营服务，所管建筑面积约为26.8万平方米，向23个商场订约提供商业运营服务，合同建筑面积约为130万平方米，其中公司订约向20个合同建筑面积约110万平方米的商场提供商业运营及管理服务。

　　由于规模限制，商业运营服务对奥园健康生活的贡献相对小。2015年、2016年、2017年及2018年前五月，商业运营服务分部产生收益分别为3020万元、4060万元、1.18亿元及4330万元，分别占总收益16.8%、15.3%、27.1%及20.9%。其中，自2016年及2017年止收益增加191%，主要得益于轻资产扩张，这种模式也被该公司寄予厚望。

　　在物业管理服务成为主要收入来源的情况下，奥园健康生活的毛利率近年来主要维持在34%左右，处于平均水平。

　　需要指出的是，奥园健康生活目前主要为母公司物业开发项目提供物业管理服务及商业运营服务。对于该公司而言，在分拆上市、获得增量资金扩张时如何保持盈利水平，仍是不确定因素之一。

　　为了扩张而牺牲毛利率的案例并不鲜见，仅上半年，雅生活的毛利率由32%下降至29%，主要由于“承接第三方的面积”；彩生活整体毛利率则由45.5%降至35.3%，创下上市四年最低水平，原因则是并表万象美物业。

　　除了盈利能力，财务状况同样是市场关注的上市公司重要指标。这方面，奥园健康生活为了登陆港交所，业已做出相应财务优化。

　　观点地产新媒体对比发现，2015年、2016年、2017年，奥园健康生活资产负债率分别为71%、76%、81%，至2018年5月底降至67%；期末银行结余及现金为2.02亿元，同样高于2017年底（1.64亿元）。这两项数据均是近三年最佳水平，而相对强的现金流，在目前市场震荡的香港股市较容易获得青睐。

　　按照计划，奥园健康生活上市所筹资金将用作收购物业管理服务商；投资中医服务、医疗美容服务；发展及升级线上线下平台；以及用作营运资金等。

　　其中，大健康行业成为奥园未来的探索性方向，这同样是区别其它物管公司的战略之一。奥园健康生活表示，公司将用于寻求选择性战略收购及投资机遇，以收购或投资提供各类服务的服务供应商，如中医服务、医疗美容服务、老年人照料服务及电信服务。

　　若成功上市，奥园健康生活将成为继碧桂园服务、雅生活等之后，年内又一家成功分拆上市的物业管理公司。

　　选择当下的节点上市并不让人意外，实际上2018年以来在香港上市的物管公司股价均录得不错表现。此前有统计数据显示，这批上市公司市盈率普遍为30-40倍，而港股平均估值仅约10倍左右。

　　而不同于郭氏家族对奥园健康生活做出的决定，其它房企对于物业分拆表达出了保守的看法。

　　8月底，某北京房企的高管在业绩会上对观点地产新媒体表示，公司希望做好内功，而非盲目扩张，待物业管理能力达到一定水平后再考虑重新上市。目前这家房企在管物业面积逾4000万平方米，并已将物业公司从新三板摘牌，暂未提出新的分拆上市计划。