东莞8月土拍吸金103.19亿 华润置地梅开二度、金茂首次进驻

　　8月的东莞土地拍卖市场持续火热，商住地供应量大增，凤岗、横沥、樟木头、茶山、清溪、企石、中堂、麻涌等10宗地块相继入市。其中成功出让9宗商住地，1宗地块因轨道交通站点规划调整而中止拍卖。土地起拍价总计高达85.42亿元，成交价格总计约103.19亿元，合计出让总用地面积55万㎡，其中7宗是超过5万㎡以上的大宗地块。

　　另外8月出让的商住地不仅面积巨大，在起拍价格价格方面也是十分高昂。其中五宗商住地起拍价格超过10亿元，多宗地块起步楼面价 超过8000元/㎡以上，凤岗地块起拍楼面价高达12230元/平米，最终成交楼面价达16965元/㎡。东莞更是挂出今年以来最大的商住地块，位于东莞横沥镇的2018WG014号土地被深圳安创投资管理有限公司（平安集团）以19.29 亿元斩获，折合楼面地价7774元/㎡。

　　在8月的土地出让中，竞得方除了一直在东莞土地市场活跃的金地、万科、卓越等房企，还有一匹匹“黑马”，如华润置地、嘉华、金茂、云南城投等，其中金茂是首次进入东莞市场，以总价5.6亿元、楼面地价14002.7元/㎡艰难斩获2018WG017地块楼面地价刷新了清溪商住用地单价记录；而中交、中致也因与万科联合拿地而曲线入莞，华润置地拿地两块地，分别位于清溪和企石。

　　土地出让条件限制多 房企拿地策略趋于保守

　　从以上成功出让的9宗地块不难看出，面积较大、起拍总价较高成为突出的特点，在竞拍模式上，东莞土拍玩法升级，很多地块的出让条件变得更加严苛，除了传统的限价、竞自持面积、竞自持年限等限制条件外，茶山、企石、清溪、横沥、中堂等5宗地块均要求配建安居房交付政府。另外，横沥地块需配建安居房和幼儿园、麻涌地块需商业自持10年、企石地块需配建安居房、幼儿园、停车场等，让不少房企望而却步，这场土拍盛宴大部分地块没有触发竞自持机制，房企拿地越发理性。

　　9宗成交地块里，仅1宗报价触发竞自持机制，自持15%面积+自持5年得以成交，8宗地未触发竞自持机制的地块里，其中包含今年东莞首宗被秒杀的商住地。

　　在“房子是用来住的”政策基调的影响下，预计未来东莞土地市场将持续采用‘限价+竞自持’出让方式，另外赢商网从媒体公开报道上获悉，远洋地产、金融街、蓝光、新城控股、雅居乐、富力、招商、华侨城等房企大鳄都在东莞找地。

　　从企业自有资金，到竞拍模式的不断更新，一些房企想通过招拍挂的方式拿地开发变得越来越难，部分大型房企也会选择联合开发的方式进行土地开发，减少建设风险，另外外来房企扎堆进入东莞市场，足以证明开发商对东莞楼市的普遍看好，也预示着东莞楼市新一轮的洗牌即将开启。

　　有业内人士认为：东莞得天独厚的区位优势，决定了东莞房地产发展长期被房企看好，今年包括未来几年，开发商在东莞拿地的热情都会很高。

　　各大房企布局东莞版图不断扩大

　　8月已成功出让的9宗商住地标志着8月的东莞土拍市场已经暂时告一段落，那么8月在莞拿地的各大开发商在东莞地区另有哪些战略布局呢？

　　附上各大开发商东莞布局情况：

　　①华润置地

　　华润置地在东莞公开拍下了4宗商住地，华润置地进入东莞以来，一直在攻城掠地，快速扩张。自从2017年8月与道滘镇签订战略合作协议打造大健康项目正式进入东莞市场。目前，华润拍下的商住地中，于2017年10月拿下的大朗5.7万㎡地块正建设中，项目推广名为松湖悦府，与碧桂园、万科、保利、金地几大房企合作开发，华润持股20%与其他房企持平，项目由碧桂园操盘。8月，华润置地又连落二子，分别位于清溪和企石，3月28日，东莞东城街道与华润置地举行战略签约仪式。接手东城8大项目推动城市产业升级，另外，中堂镇集多种产业功能为一体的中堂下马四体育生态岛，华润置地的产业发展版图正在发展壮大。　　 

　　今年华润置地火力全开，进入的城市除了东莞，还有深圳、佛山、惠州、汕头等等，合作单位涉及地方政府、腾讯、迈瑞、华润凤凰医疗、中科院、清华力合科创等。凭借丰富的城市综合开发运营进入多元化领域，华润置地有一定的经验优势。

　　②万科：

　　自2010年万科7.9亿元一举拿下当年虎门的“地王”后，万科在东莞地区越战越勇，其先后开发了万科紫台、万科金色里城、南部湾万科城等多个代表项目。今年1月份，万科以总价9.14亿元拿下了东莞虎门2018年首块商住用地，自持面积30%，自持年限70年。

　　今年6月，南城一宗6.7万平方米“黄金”地块最终被首铸一号东莞房地产有限公司（万科）以楼面地价10788元/㎡，实际可售楼面地价为 17116元/㎡+自持面积20%+自持5年、总价25.48亿元斩获，该地块将作为商住混合用地来建设，万科已全面加速在东莞的布局。

　　另外，东莞是万科商业发展的前沿阵地，另外，东莞是万科商业发展的前沿阵地，已开业商业项目有长安万科广场、虎门万科里、松湖万科生活广场、厚街万科生活广场、塘厦万科生活广场、厚街万科城市广场、莞城万科城市广场等。东莞万科商业构建起了以“万科广场+城市/生活广场+万科里”三大产品线为主、多元特色商业为辅的创新完善商业体系。

　　接下来万科商业还有更多优质的项目在东莞落地，包括东江之星万科广场、松山湖滨湖广场、虎门城市之光万科城市广场、高埗万科里、麻涌万科里等。

　　③平安：

　　2017年12月，深圳安创投资管理有限公司（平安集团）首轮报价19.91亿元，即以9429元/㎡楼面单价击败其它4家开发商，夺得石排一块9.6万㎡巨无霸商住地，2017年11月29日，平安击败3家开发商，以6.87亿元总价、8689.72元/㎡楼面价，直接夺得2.63万㎡常平卢屋村商住地。2016年7月8日，平安也曾与碧桂园联手以5.9亿夺得莞城商住地，楼面单价为12661元/平，后来开发成碧桂园东江月，目前仍然在售中。

　　④金地：

　　8月10日，金地一击即中再次获得樟罗社区2018WG015号出让地块，总建筑面积3425.26㎡，预计将与前不久拍下的2018WG004号地块一起开发。另外金地在东莞大朗将新增一地铁上盖商住项目，占地36874.33㎡，容积率3.5，项目成交总价21.22亿，除此之外，金地还将参与华润大朗商住项目开发。该项目占地56981.06㎡，容积率2.22，成交总价18.45亿元，折合楼面价14586元/㎡。

　　在房企中，金地在东莞拿地主要依靠“曲线拿地”策略。据媒体报道，金地自2015年东莞地价飙涨以后，便很少在土拍市场夺地，仅在2018年6月拍得樟木头一宗占地7千多平的小型商住地块，金地近两年在售和待售项目多是通过收购、入股等与其它房企合作的方式获得。

　　金地集团近年在商业产品线上形成了购物中心、甲级写字楼、酒店、产业园区等持有物业类型，金地仟百汇是金地集团在东莞斥巨资打造的开放体验式商业街区，目前已开业运营。

　　⑤卓越：

　　2013年12月11日，卓越集团以6.73亿元人民币成功摘得东莞市塘厦镇大坪村2013WG064地块。标志着卓越集团正式进入东莞，拓展了其深莞区域的版图，从深圳、东莞、惠州、广州，到长沙、武汉、上海、青岛、北京等多个城市；业务涉及写字楼、商业综合体、酒店、商业、城市更新等多种类型，对东莞乃至珠三角地区战略布局进行深度强化。

　　⑥金茂：

　　8月14日上午，东莞清溪2.65万㎡商住地共计吸引了14家房企出价，经过50分钟48次鏖战，最终被广州臻茂房地产开发有限公司以“楼面价14002.66元/㎡+总价55598万元”成功收入囊中，再次刷新清溪商住地楼面地价。这也是中国金茂首次在东莞夺地，首次进入东莞市场，标志着金茂集团开始面向二三线城市进军的决心。

　　⑦云南城投

　　2016年1月6日，位于麻涌镇麻三村编号为2016WG001号建设用地正式进入交易环节，在经过40轮竞价后，被云南城投旗下的景洪市城市开发有限公司以3.25亿元擒获，折合楼面价3000元/平米，成为麻涌新单价，这也标志着云南城投正式进军东莞。8月30日，麻涌镇华阳村一宗商住用地由云南城投置业股份有限公司以8.93亿成功竞得，折合楼面价约6939元/平方米。

　　早在去年12月11日，云南城投曾发布公告，出资5.31亿收购城投集团所持有的广东云景旅游文化产业有限公司90%的股权及 3.98%的出资权，通过收购接手城投集团在东莞的3170亩华阳湖湿地公园项目及东莞市麻涌镇81.2亩住宅用地开发项目。云南城投提高其在珠三角区域的项目拓展效率，为其华南地区的发展增加优质项目资源储备，也有助于增加云南城投住宅项目的配套优势和市场升值空间。

　　 （以上图片来源于东莞市公共资源交易网）