从星巴克、海底捞、ZARA的布局 看懂昆明商业地产成长逻辑

　　（赢商网云南站报道）3年前，我们以星巴克的布局衡量昆明的商业发展广度。

　　2年前，我们发现海底捞的布局展现了昆明商业零售的深度。

　　如今，ZARA的拓展方略则让我们看到了昆明商业地产的多维度。

　　从广度到深度再到多维度，这便是昆明乃至云南商业地产的成长历程，也是商业1.0到2.0再到3.0的水平体现。

　　星巴克思维

　　1971年，星巴克咖啡店成立；1999年，中国大陆第一家门店在北京中国国际贸易中心开业；2011年5月云南首家星巴克在昆明开业，至此，在云南的拓展步伐从未停止。

　　如今，星巴克在云南共有33家门店。昆明已经开业27家门店，2家将在年底迎客；丽江共有3家；大理2家；普洱1家。其开店速度领先于很多省会城市。（顺城、正义坊、南亚风情第壹城、美辰百货、金鹰B座、百大新天地、柏联广场、七彩ME TOWN、欣都龙城、嘉年华、世纪金源、长水机场一店、昆明广场、西山万达、滨江俊发广场、广福路爱琴海、长水机场二店、公园1903、海伦城市广场、大都摩天、翠湖、七彩云南第壹城、俊发中心、西城COHO、新世界百货、砂之船奥莱、长水机场三店，以及即将开业的云投中心店和螺蛳湾大悦城店。）

　　放眼云南地州，星巴克拓展的步伐早已涉足。2015年9月19日，星巴克位于云南丽江的第一家店开业。

　　2016年星巴克在大理州的泰业国际广场店和大理古城新设2个连锁店，除了已经开业的之外，星巴克在下关南片区也有开店计划。值得注意的是，此次具备条件的县城也在谋划之列。对星巴克来说，将品牌下沉到县城早已不再是雏形期的新鲜事物，国内已有数例成功的案例可考，但之于云南而言，向县城渗透尚属首次。

　　2017年5月23日在昆明北京路沿线上的俊发中心开业。据了解，俊发中心属于俊发地产的总部基地，是一栋5A级写字楼，该门店属于星巴克云南的首家Office店。

　　值得注意的是，自2017年10月13日，顺城店首先开始了提档升级，从一般门店转型为臻选店，此后，正义坊、南亚店也随后升级为臻选店。

　　2018年6月21日，星巴克中国的首家咖啡原产地门店在云南普洱开业。这标志着星巴克首次在中国咖啡原产地实现咖啡旅程“最初十英尺”和“最后十英尺”的交融与传承，也是继六年前星巴克云南咖啡种植者支持中心扎根普洱后的又一里程碑。

正义坊店

顺城店

　　综上，我们看到了星巴克的布局已经呈现出了几大特点：从市中心向区域中心扩散；从成熟商圈向新兴商圈转移；从百货店到购物中心店；从购物中心店到社区店、写字楼店；从省会向地州迈进；从地州向县级渗透；从一般店升级为臻选店。

　　由此，可以认定，星巴克在云南的拓展可以用“广泛”形容，而广泛的背后，则凸显出了昆明商业项目的布局已经从单一的市中心向各个区域落地，本地商业与外来商业可谓旗鼓相当；商圈的划分也逐渐呈现出年轻、时尚的特点，白云路、人民西路、春融街等新兴商圈开始发力；商业形态也从最初的百货开始形成了一站式MALL的天下；地州的商业发展也在外来知名商业的轻资产运作下逐步拨云见日。

　　海底捞见地

　　海底捞于1994年在四川简阳开设第一家餐厅，并已逐步扩展到内地26个省市及台湾、香港、新加坡、韩国、日本、美国等地区及国家。

　　截至2015年、2016年、2017年12月31日，海底捞分别拥有并经营146、176、273家海底捞餐厅，其中一线城市分别有50、55、65家，二线城市分别有71、83、120家，三线及以下城市分别有18、29、69家，内地以外地区分别有7、9、19家。

　　分城市看，海底捞餐厅逐渐向三线城市及以下城市下沉。2015至2017年间一线城市海底捞餐厅数量稳健增长，二线城市海底捞餐厅数量占比最高，三线城市海底捞餐厅数量高速增长。

　　作为拓展业务的分水岭，2015年海底捞来到了昆明，同德昆明广场也不惜付出多方努力，将这枚人流“收割机”引入商场内，这在当时的昆明来看，实乃行业内的一大利好。标志着全国餐饮的触角开始在春城探视。

　　在北市区看到了这股消费大势后，2016年11月19日海底捞开始选址南市区，在南亚N.E.W MALL开启了第二家门店。

　　南北布局完成，接下来便要在市中心抢占一席之地，2017年3月12日昆明第三家门店在金鹰购物广场B座顺利落地。

　　经过一轮试探性的选址开店后，海底捞深知昆明对于高质量服务型餐饮的极大需求，开始了新一轮的快速拓展。

　　2018年2月13日第四家店在欣都龙城VCpark开业，同年五月第五家店开到了世纪金源购物中心。

　　当然，2018年不会止步于此，由于进驻昆明较晚，海底捞开始发起了填空式的布局。9月将会在七彩云南第壹城和顺城各开一家店，目前正在围挡中。

　　随着外来新项目的落地， 11月五华吾悦广场店将开业，12月昆明大悦城店以及七彩METOWN也将开业。

昆明广场店

　　从海底捞在昆明的开店时间来看，这实乃一种战略性策略，从2015年到2017年，每年开一家。到了2018年便开始突击性的开店，一年就要开7家，可以推测，由于外来商业的不断进驻，现有的商业空间开始收缩，海底捞不得不开始快速“占位”，并大举向外来优质商业项目进驻，由浅及深，在推进中步步为营。

　　从布局上来看，海底捞首先进驻了昆明人口基数最大的北市区，再转战消费需求巨大的南市区，而后便是在人口最集中的市中心再布一子，又在呈贡的春融街商圈、西北商圈、白塔路商圈接连开店，接下来则根据相应片区的消费需求来增加门店，比如北市区在欣都龙城，市中心在顺城再各开一店。

　　由此，我们从海底捞的开店逻辑上看，昆明的商业发展，目前呈现出市中心、南市区、北市区，三个区域的“霸主”地位。而从集群效应来看，白云路商圈、三市街商圈、南亚商圈依然最具人气的，而春融街商圈、西北新城、老螺蛳湾商圈正在呈现出赶超的势头，未来势能无可限量。

　　此外，海底捞的开业时间也集中在2018年，这一年，是五华吾悦广场、昆明大悦城、金地兰亭广场等外来商业又一次集中抢占昆明市场的年份，而上一次是2014年广福路爱琴海与西山万达等外来商业的进驻。所以，2018年可以看做昆明新商业发力的开端。

　　Zara逻辑

　　9年前，zara西南地区首店昆明顺城店开业，其开业时间早于H&M、 UNIQLO、MUJI、GAP等品牌，一跃成为昆明快时尚行列的“鼻祖”。开业期间，由于ZARA启动大型促销活动，加之自身的品牌影响力和前卫的时尚元素，前来“尝鲜”的人络绎不绝，门口都排起了长龙，人气爆棚。

　　沉寂六年后，ZARA在昆明广福路爱琴海购物公园终于开出了第二家店，这一次还将其副牌Massimo Dutti、pull&bear、Oysho首次带到了昆明。ZARA昆明爱琴海店位于爱琴海购物公园一、二两层，门店面积高达2049平方米，也是ZARA在昆明面积最大的一家店。

　　2016年，经过重新的翻新与拓张，Zara于昆明顺城购物中心的形象店铺重装开幕。在遵循全球最新店铺设计的同时，将原有两层店铺扩展至三层总面积达到2217平方米（较原有面积扩张了三分之二），分别由一层和二层的女装以及负一层的男装与童装组成。

　　新店的落成，也是集团可持续发展承诺的一个新里程。较之传统门店，这些可持续性环保与节能措施可为该门店平均节约用电量达30%。

　　2018年上半年，在昆明保持“冷静”状态的ZARA，在下半年即将开启强烈攻势。

　　伴随着昆明大悦城12月1日开业，Inditex集团再布局一家ZARA，以及Massimo Dutti、OYSHO、ZARA HOME、Bershka各一家。值得一提的是，ZARA HOME和Bershka是首次进入云南。

顺城店

　　在时间上，ZARA虽然比其他快时尚品牌都要先进驻昆明，但开店的速度却不及其他，目前还只有三家门店，但是值得关注的是，zara所进驻的项目都会进行深度的拓展，例如爱琴海购物公园店和即将开业的大悦城店，不仅主牌zara进驻，还将其五大副牌带入，此外还将开业最早的顺城店进行了升级，从各个维度对品牌效应进行最大限度的释放。

　　在选址上，zara热衷于市中心的位置，其他区域仅在南市区开店，即将在12月呈现的大悦城店位于老螺蛳湾商圈。可以看出，zara在昆明喜欢与全国连锁的商业进行多维度合作，爱琴海与大悦城就是最好的说明。

　　在昆明，消费者对于zara的认知还高于其他快时尚品牌，他们认为zara更具潮流和时尚性，旗下多品牌的进驻某一个项目，可以看出落地到昆明的商业项目还是对连锁品牌报以极大需求的，这种多维度、深度化的合作，是昆明商业地产快速发展的催化剂。此外，多品牌的进驻，也是当地消费升级下，人们对于品牌认知度的提升。

　　星巴克选址布局广泛，海底捞拓展战略具有深度，zara与项目进行多品牌合作，三个品牌的昆明布局，实乃一种思想和见地，都可以对城市的商业地产发展窥见一二，具有深远的借鉴意义。