被慢节奏套牢的中海 接下来会高昂激烈还是继续低沉悠扬？

　　在其他房企大声唱着摇滚，高调迈进扩大规模的时候，那个曾经的行业第三，中海地产却依旧独奏如歌行板，不紧不慢的前行。

　　曾经的中海是无数房企对标的榜样，无论是令人羡慕的利润率，还是高效的成本管控都是行业标杆。大量从中海挖来的高管，也为业内房企提供了无数人才。而如今的中海在第七的位置，前有融创绿地，后有新城华润，前后的差距都在三四百亿左右，想被短时间内赶超不太现实，但是想要重回前三也希望渺茫。

　　而在2018年半年报出炉后，人们才发现，中海缓慢的似乎已经不只是规模了。据管理层披露，2018年上半年中海总货值为3441亿港元，签约销售1508.45亿港元，上半年去化率仅为43.8%。而由于担心市场可能转冷，中海下半年在拥有5000亿可售货值的情况下，将下半年的去化率目标仅定为28%，即1400亿港元。假设中海能够完成2900亿元的年度目标，按全年可售货值6500亿港元计算，年去化率也不到45%。

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　　对此中海董事局主席颜建国的解释是，下半年有1000亿左右的货值会在11月和12月供货，节奏比较靠后，只有一个月或者十几天的销售，所以导致去化率较低。但就算一刀砍去这1000亿元的货值分母，中海的年去化率也不过才52.7%。

　　相较于2017年中海65%的去化率来说，这个节奏未免有些慢了。

　　中海慢回旋

　　中海一直以来给人的感觉，就是沉稳而优雅。

　　极少追求规模的中海，向来最看重利润，今年也不例外。根据中报披露，中海2018年前六个月的毛利率为35.8%，同比上升5.3个百分点。而受制于规模增速，中海的销售额和净利润增速同样也都可以称得上是“平稳”。

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　　不急不缓，专注于成本控制，是中海的主旋律。而对于成本的控制，不仅在基础设施、建安、景观、精装等工程成本，更在于中海的融资成本。

　　2018年上半年，中海的融资成本仅为4.27%，甚至低于4.75%的一至五年期央行基准利率。这得益于中海在业内首屈一指的信用评级，国际三大信用评级机构穆迪、标普和惠誉分别给予中海Baa1/稳定、BBB+/稳定以及A-/稳定的主体信用评级。高等级的信用评级意味着中海能够以更低的利率发行债券票据，以及从银行借款。

　　但是，高投资评级的主要来源是中海保持着非常低的杠杆率，截至2018年6月30日，中海的净借贷比为28.1%。这个杠杆率对于房企来说，意味着大多数的融资，都来自于内部融资，即自有资金、定金及预收款以及个人按揭款。上半年中海的回款率达到88.9%，销售回款1341.2亿港元。良好的回款率让中海能够通过自有资金链进行发展。

　　那么，中海的成本控制、信用评级、杠杆率和利润率就形成了一个完整的逻辑链条。低杠杆率意味着高信用评级，高信用评级意味着高水平的成本控制，高水平的成本控制意味着高利润率。

　　但是，低杠杆率是怎么来的呢？

　　答案又回到了原点。正是中海求稳的发展策略，使得中海不想大量对外融资，也就不会积极扩张规模。

　　逻辑链条闭合了，中海就在慢扩张-低杠杆-高评级-高水平成本控制-高利润率-慢扩张的回旋之中不断往复，难以自拔。

　　这是一个完美的、优雅的循环，但同时也像是一次优美的画地为牢。

　　摇滚的市场

　　独自演奏古典旋律的中海，在如今的市场中，多少显得有些古板。

　　在2017年房企疯狂扩张，住房市场快速去库存的情况下，中海的保守和稳健让它与前面的房企的差距迅速扩大。2017年排名第七的中海地产，销售额约为1898亿元人民币，而排在第六的绿地集团全年销售额达到3065亿元人民币，几乎是中海的1.6倍。曾经的第三名宝座，更是已经被恒大以5009.6亿元霸占。

　　在市场狂热的情况下，中海却依旧保持着一贯的沉稳风格，不慌不忙。

　　但是，当时间来到了2018年上半年，市场迅速冷却，去库存化进程逐渐成为强弩之末。诸多龙头房企开始降速，减慢规模扩张的脚步，逐渐开始注重利润，激烈的重金属摇滚变成了慢摇。而本应因脱颖而出的中海却发现，它引以为豪的利润王桂冠，已经不属于它了。

　　据2018年上半年报，恒大以毛利润1088.6亿元，净利润530.3亿元的成绩成为了新的利润王。

　　当然，中海的净利率虽然仍然保持在行业领先的水平，但是无论是规模还是利润，来自后来者的压力都不忽视。紧随中海之后的新城和华润的毛利率，也分别达到了36.7%和48.1%。其中，华润的净利率与中海的差距也变得越来越小。

　　据申万宏源对中海的研报分析，中海近两年在毛利率上较可比同业华润略微逊色，而投资物业从品牌、运营到规模亦未及后者。

2018年上半年房企毛利率&净利率

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　　颜建国间奏

　　被慢节奏套牢的中海，可能已经很难走出这个由慢扩张高利润带来的围城了。中海于2018年二季度末推出了覆盖400多名高管的股权激励计划，但是中海对市场的信心仍显低沉。2018年上半年中海新增土储仅为235万平方米，其中3-5月，中海每个月只拿下两宗地。而紧随其后的华润，上半年新增土储面积716万平方米，比中海多了一倍还不止。

中海2018年上半年新增土储情况

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　　本来就慢的中海，在市场遇冷的情况下，变得更慢了。颜建国在投资会上表示，市场上仍然存在观望情绪，同时中海并不希望给自己的规模增加过多的压力和指标。

　　这样看来，中海对自己下半年28%的去化率预期，也就是情理之中的事情了。正是中海对于市场不稳的观望，以及对于利润的刻意追求，让中海的去化率成为了一项并不重要的指标。

　　但是这样的一个去化率低谷，无论对于市场还是中海来说，都不该成为一个常态。一旦因去化率长期低迷，而跌出行业前十，中海那完美的循环链条中，融资成本这一环就会产生巨大的负面变动。而这也是中海所无法接受的。

　　颜建国也透露，2018年上半年的新开工面积同比增长43%，在建面积同比增长56%，货值到年底之前会增加80%，下半年的销售额会有33%左右的增长。对应到中海“又好又快”的发展口号来看，虽然“好”依旧是重心，但是“快”也已经提上了日程。

　　一味追求成本控制，并不能决定净利润的多少。专注于分好蛋糕，不能决定吃到的蛋糕多少。只有规模与利润并重，才能真正的做大做强。

　　2018年下半年可能确实不太好过，但是对于中海来说，过了最缓慢的一段间奏之后，接下来的旋律究竟会变得高昂激烈，还是继续低沉悠扬，还尚未可知。