2018上半年上市房企财务健康榜单TOP50：万科、中海最健康

　　从某种程度上来看，房地产行业是一场“杠杆游戏”。历来血淋淋的鲜活案例都说明了一个道理：当杠杆支点被贪婪的规模之战撬折，又无钱还债的时候，也预示着这家企业“至暗时刻“到来了。

　　因此，财务健康恒久远，房企才能永流传，这是亘古不变的道理。而在金融去杠杆背景下，财务指标也往往反映了房企的抗风险能力。这也是为何房企CFO这个角色越来越重要的原因之一。

　　和讯房产独家发布的《2018上半年上市房企财务健康榜单TOP50》显示，今年上半年，财务健康方面，龙头房企中海和万科表现最优，恒大主动降负债效果显著。此外，千亿房企、准千亿房企以及正在冲千亿的房企，出于规模的诉求明显在加大杠杆。

　　此次排行榜算法，对一个公司财务健康程度的评估，我们采用对各分项排名计分，加总后得到这个公司的综合得分，再根据综合得分进行排名，分数越高，名次越靠前。各分项数据维度涵盖净资产负债率、有息负债规模环比增速（较2017年底）、现金覆盖比率。

　　对于主流房企的筛选标准，我们综合考虑了三大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一，2017年克而瑞房企销售榜单前100名；第二，整体上市房企；第三，相关指标可以通过公开信息渠道获得。

　　万科和中海财务最健康

　　恒大降负债效果显著

　　不再以规模至上为目标的龙头房企，开始把“安全管控”放在首位。表现在财务上，就是主动去杠杆降负债，将负债指标控制在合理安全水平内，同时充裕的现金流能够完全覆盖债务。

　　根据榜单显示，2018上半年，中海和万科的财务表现最为健康，综合排名分别为第一、第二名。

　　从具体指标来看，仅净资产负债率这一单项指标，中海和万科在50强中，就占据了前两名的位置；现金覆盖比率中，中海高达16.38，万科为2.8，一般情况下，1以上表示当前货币资金可以覆盖一年内的债务还款，表明风险较小，若考虑利息，1.5以上最为稳妥，若以此为参考，中海和万科的短期偿债能力可以说是非常好了，尤其是中海。

　　因此，尽管中海和万科在有息负债规模环比增速这一单项维度指标中，处于TOP50的中间水平，但由于前两个指标维度表现不俗，中海和万科的总分值依旧很高，是当之无愧的“财务健康王”。

　　上半年，也有不少房企“主动降负债”，龙头房企中恒大降负债效果显著。降负效果体现在去年上半年还清了1129亿永续债，节省了大量利息支出，保证了毛利率及净利率稳步上升。榜单中，恒大有息负债规模环比增速也降低了8个多点的百分点。其实，这主要得益于恒大战略转型中提到的，将此前“规模型”的发展模式转变为“规模+效益型”，将“高负债、高杠杆、低成本、高周转”的经营模式转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”。

　　克而瑞研究中心指出，房企降负债效果显著，这些一般都是前期已经储备较多资源的企业，土地储备丰富，较高的杠杆率意味着风险，也不符合投资者的利益诉求。

　　从目前态势来看，下半年以及更久远的未来，财务健康、安全依旧是龙头房企的主要目标。

　　恒大提出“未来土地储备会维持在3亿平方米左右的区间，每年大约下降5%”的目标，通过土地的适当减幅来加快负债的转型，使公司负债率尽快达到合理水平；万科也在“收敛聚焦”，郁亮更是直言“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障”；已把“安全”挂在嘴边的融创，下半年准备把降负债作为一项重点工作来抓，且在2018中期业绩会上表示要“严控投资，多看少动”。

　　有规模诉求的中小型房企加大杠杆

　　根据榜单显示，千亿房企、准千亿房企以及明确表示要冲千亿的房企，“财务综合分”明显排在后段位，这说明在冲规模的扩张需求下，有诉求的房企在不同程度地加大杠杆。

　　比如，“后千亿时代”的旭辉、新城控股、泰禾，以及正在冲千亿的阳光城、融信集团、禹州集团、金科集团、首开股份、中骏集团、弘阳集团、蓝光发展、佳兆业、宝龙地产、雅居乐、首创置业、正荣集团、富力地产等在榜单中的排名都在25名以后。

　　值得关注的是，中小型房企加大杠杆的表现，与此前和讯房产独家发布的《2018上半年上市房企成长潜力榜单TOP50》所提到的，“中间阵营增长迅猛，加速规模化仍是近期追求的目标”步调相一致。

　　不过，需要注意的是，这类型的企业在冲量过程中，更要注意合理运用杠杆，保持负债与货币资金的平衡，控制好净资产负债率，否则可能面临高负债前行的压力。比如，荣盛就被指出为了千亿版图，激进拿地，从而债务也在逐步扩大，为了融资股权质押一度逼近警戒线。

　　当然，也有规模扩张中的房企开始注意控负债的问题。比如，泰禾在去年完成从百亿到千亿规模的突破后，明显提高了“去杠杆”的风险管控意识。泰禾上半年业绩亮点之一是净负债率大降超100多个百分点。不过，相较于泰禾有息负债规模环比增速这一项的相对较高打分，净负债率这一项在榜单中的分值仍低于同行，现金覆盖比率也小于1，因此，降杠杆、控负债将仍是泰禾接下来的主要任务之一。

　　克而瑞研究中心分析，对开发企业而言，下半年资金仍向大型房企倾斜，融资成本将高位运行，中小房企融资短板显著，将感受到更为强烈的资金周转压力，或将竭力压缩项目开发周期，使出各种营销手段以抢业绩、抢回款，恐将局部引发价格战。