首创置业回A里程再次停顿 另寻其他融资途径与快周转

　　在房企回A的路途中，“折返跑”的身影时时可见。如今，漫长的等待让首创置业再度放弃；9月17日，它向中国证监会申请撤回建议A股发行申请，而建议A股发行现时将不会进行。这意味着首创置业的回A里程又一次停顿。

　　市场人士对观点指数表示，首创置业回A的意义在于股本融资，因为国企背景企业在香港增发相对较难；而要发债的话就必须考虑到负债率的问题，在A股进行股权融资，就不用考虑负债率的问题了。

　　显然，“A+H”模式将为首创置业打通较宽的融资渠道，在财务平衡方面也能起到不一般的作用。但回A的停顿，只能让首创置业另寻其他融资途径，并在周转节奏上下功夫，加快资金回笼，从而实现自身规模的增长。

　　首创回A里程

　　回朔过往，2003年在香港上市之后，首创置业就一直在酝酿着回A事宜，但于隔年的8月未获证监会通过。初次碰壁的首创于2007年整军再战，彼时它拟发行不超过14亿股股份，拟募集资金14.7亿元，但因经济环境等因素，其IPO再次搁浅。

　　此后的2009年、2010年、2013年，首创置业多次努力遇阻。直至2016年，再次燃起对回A的期盼，于11月7日再次向证监会递交了IPO申报稿；其拟发行新股3.7亿股，募集资金约38亿元。

　　观点指数查阅2016年11月25日证监会文件信息显示，彼时首创置业与万达商业、富力地产、金辉集团等的IPO都已通过发审会，获得受理。这让首创置业获得一丝欣喜，于年报中直呼“A股回归工作取得关键性突破”。

　　截至今年9月13日，在撤回IPO申请前夕，首创置业头顶“已反馈”的审核状态，在上交所中排名第72，列于大连万达商业、富力、金辉之后。

　　此前的招股书披露，首创置业拟用从A股IPO中募集来的38亿元投资北京海淀永丰产业基地 F1 项目、上海青浦盈浦街道 20-04 项目、上海杨浦平凉项目、天津北运河项目、天津中山路项目等。

　　财务总监范书斌曾在业绩会上表示，鉴于证监会加快审批的速度，首创置业有可能在2018年上半年就能回A成功。观点指数查阅获悉，上述拟投资的项目，预计竣工时间都在今年下半年或明年初。

　　但显然回A进程不尽如人意，由于IPO未能实现，首创置业拟利用募集资金投资的项目周转情况，或许也受到了影响。

　　数据显示，截至今年上半年，这5个销售物业的未售面积都占有较大的比例。其中，上海杨浦平凉项目在2016年11月份之前就已开工，项目以高端住宅为主，截至今年上半年未售10.4万平方米，占总建面78.02%；天津北运河项目未售21.9万平方米，占比62.68%。

　　融资路途与快周转

　　不过与上述项目不同，为了实现资金的周转、降低项目的风险，首创置业有不少项目都采取了合作或合资经营模式。据观点指数统计，今年中报显示，在首创置业109个投资物业和销售物业中，就有67个为合作项目，占比达61.47%。

　　为项目寻求合作的步伐还在继续，9月5日首创置业又宣布以公开挂牌转让的方式，出售标的公司北京开元和安投资有限公司51%股权，转让底价为5.98亿元，另加11.87亿元的股东贷款。据悉，项目即首创中心的F03地块上建成的商用物业。

　　让渡股权、援引合作方是首创置业为项目融资的重要形式；事实上，囿于股本融资的欠缺，它一直以来都在寻求融资方式的“多元”。

　　2015年11月份，首创置业完成向首创集团非公开定向增发，发行人民币普通股10亿股，每股发行价格为3.08元，取得资金30.68亿元。但由于增发会摊薄股东的权益，首创置业此后再也没有采用这种融资方式，另谋它途。

　　据观点指数不完全统计，截至今年上半年，首创通过银行贷款、公司债券、票据、权益工具等形式，融资额度合计达人民币1177.39亿元；期末现金及现金等价物余额为205.18亿元，同比去年增长44%。

　　几乎所有的融资都是为公司业务发展打基础的，首创置业今年上半年实现了360亿的销售额，下半年目标为440亿以上、可售货值为828亿元；明年计划达到千亿规模，继续冲击行业前30名。由此看来，首创置业对规模已逐渐重视。

　　在筹集资金与追求规模之外，周转节奏成为了房企转动发展齿轮的驱动力，通过加快周转促使资金加快回流，才能及时地补充业务发展的“能量”。

　　从近几年的数据来看，首创置业的周转效率似乎呈周期性波动，2013年各项指标的周转情况都相对较好，但2014年存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率下滑幅度较大。随后几年得到回复。

　　为提升目前在行业中处于相对较低的周转效率，首创置业决定实施“369”的新工期标准，即在项目开发的过程中，3个月取得方案批复，6个月取得施工许可证，9个月取得预售证，加快周转。

　　房地产行业相关的资金投入，在产品销售并结转收入以前都以存货形式存在，首创置业上半年的存货周转率为0.07次，与2016年基本持平；而今年中期业绩会上，总裁钟北辰对观点指数表示，目前首创置业大部分项目都达到了新工期标准。

　　目前，首创置业的营业收入、营业利润一直以来保持着温和的增长态势；今年上半年，它实现营业收 入71.17亿元，实现营业利润15.39亿元。

数据来源：企业财报、观点指数整理