领展内地步调加速 北上广后74亿港元洽购深圳中心城商场

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2018年09月28日09:15来自:观点地产网 黎倩
核心提示:据悉,领展拟斥资约74亿港元购买深圳中心城商场,若此次交易落实,领展将完成内地一线城市布局。领展加快出售香港物业,同时加速内地步调。

  继去年收购广州西城都荟取得不错收益后,来自香港的房地产信托基金领展再次将目光投向了内地商业市场。

  9月27日,据港媒消息,领展拟斥资约74亿港元(即65亿元人民币)购买深圳中心城商场

  公开资料显示,上述洽购的商场位于深圳市中心福田区,与深圳地铁会展中心站连接,商场楼高6层,总楼面约150万平方呎,由怡景集团2002年投资10亿开发打造,2007年正式开业。

  值得一提的是,9月24日,领展刚发布公告称,将就旗下资产组合进行评估,借以优化领展的资产组合,并为领展基金单位持有人缔造更高价值。

  对此,有市场人士预计,领展此次在购入新项目同时,亦将部署出售香港商场。

  据观点地产新媒体了解,截至2018年3月底,领展在香港共拥有138项物业,包括商场及停车场;在内地的一线城市北京、上海、广州,领展共持有3项物业。

  若此次洽购深圳中心城商场最终落实,领展将在内地持有4项物业,并全部位于一线城市。

  领展换货逻辑

  从投资回报的角度而言,作为亚洲最大的房地产投资信托基金,买入和卖出是其为基金单位持有人带来回报的主要方式。

  在领展内部,这一策略被称为“资本循环”,即通过改善物业组合结构,提高物业整体的质素。

  不过,若回顾领展近几年的交易动作,加速出售香港物业,同时加大对内地一线城市的投资时其遵循的一贯逻辑。

  据观点地产新媒体不完全统计,仅2015年-2017年,领展就四次出售香港物业,出售数量更有逐年增多的趋势,3年内共计出售项目36处,交易总代价达302.88亿港元。

数据来源:观点地产新媒体整理

  与此同时,自2015年首入内地市场,领展一共买入位于北京、上海、广州的3项商业物业,合计投入超过130亿元。同一时期,领展在香港仅有一处物业入账,即旺角弥敦道700号。

  其中,最具标志性的交易来自2017年。年内,领展完成出售了17项位于香港的物业,同时收购广州购物中心西城都荟。

  2017年4月,在戴德梁行的促成下,领展以40.65亿元收购位于广州荔湾区黄沙地铁站上盖的西城都荟商业项目,这一价格较2013年和记黄埔的转让价翻了近一倍,也成为华南地区近年来最大宗的商场交易。

  同年11月,领展与基汇资本为首的财团签订协议,以代价230亿港元出售位于香港的17项物业,较物业于2017年9月30日的估值高约52%,物业出售的净收益为74亿港元。

  对于上述出售的17项物业,基汇资本中国区主管彭庆邦曾向观点地产新媒体透露:“都是比较偏社区的购物中心,不是很高端的商业物业,更多的是在老百姓住宅区下面的商业物业,像街铺、商场类型的社区MALL,不是商业氛围很重的购物中心。”

  在投资表现上,被出售物业的毛利润率和回报率在领展的物业组合里,也处于相对较低的水平。

  对于领展出售香港物业,东方证券(香港)认为,随着香港零售市场过去10年的黄金时代一去不复返,要在香港市场找到高回报率的物业也绝非易事,因此领展有可能要跨过边境寻找机会。

数据来源:公司财报、观点地产新媒体整理

  不过,抛开两地零售市场表现的大环境,以街市为主的物业组合或许更是导致其需要不断优化物业结构的因素。

  据观点地产新媒体了解,领展最初是政府创立,并继承了房屋署旗下的部分资产,包括151个购物中心(主要是在公共屋村下面的)和79000个停车位。2005年11月,带着政府打包的大量资产,领展成为亚洲最大的REITs,并成功登陆资本市场。

  换言之,领展商场提供市民日常所需的街市,这与一般位于热闹商圈的零售物业相去甚远。因此,在租金表现上,领展旗下的物业远远无法达到像海港城、时代广场等私人发展商的商场的水平。

  领展2017/2018年财报显示,在香港共持有超过130个物业,物业估值约为1847亿港元,期内录得的收益为91.39亿港元,平均每月租金为每平方呎62.4港元。

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