领展内地步调加速 北上广后74亿港元洽购深圳中心城商场

　　继去年收购广州西城都荟取得不错收益后，来自香港的房地产信托基金领展再次将目光投向了内地商业市场。

　　9月27日，据港媒消息，领展拟斥资约74亿港元（即65亿元人民币）购买深圳中心城商场。

　　公开资料显示，上述洽购的商场位于深圳市中心福田区，与深圳地铁会展中心站连接，商场楼高6层，总楼面约150万平方呎，由怡景集团2002年投资10亿开发打造，2007年正式开业。

　　值得一提的是，9月24日，领展刚发布公告称，将就旗下资产组合进行评估，借以优化领展的资产组合，并为领展基金单位持有人缔造更高价值。

　　对此，有市场人士预计，领展此次在购入新项目同时，亦将部署出售香港商场。

　　据观点地产新媒体了解，截至2018年3月底，领展在香港共拥有138项物业，包括商场及停车场；在内地的一线城市北京、上海、广州，领展共持有3项物业。

　　若此次洽购深圳中心城商场最终落实，领展将在内地持有4项物业，并全部位于一线城市。

　　领展换货逻辑

　　从投资回报的角度而言，作为亚洲最大的房地产投资信托基金，买入和卖出是其为基金单位持有人带来回报的主要方式。

　　在领展内部，这一策略被称为“资本循环”，即通过改善物业组合结构，提高物业整体的质素。

　　不过，若回顾领展近几年的交易动作，加速出售香港物业，同时加大对内地一线城市的投资时其遵循的一贯逻辑。

　　据观点地产新媒体不完全统计，仅2015年-2017年，领展就四次出售香港物业，出售数量更有逐年增多的趋势，3年内共计出售项目36处，交易总代价达302.88亿港元。

数据来源：观点地产新媒体整理

　　与此同时，自2015年首入内地市场，领展一共买入位于北京、上海、广州的3项商业物业，合计投入超过130亿元。同一时期，领展在香港仅有一处物业入账，即旺角弥敦道700号。

　　其中，最具标志性的交易来自2017年。年内，领展完成出售了17项位于香港的物业，同时收购广州购物中心西城都荟。

　　2017年4月，在戴德梁行的促成下，领展以40.65亿元收购位于广州荔湾区黄沙地铁站上盖的西城都荟商业项目，这一价格较2013年和记黄埔的转让价翻了近一倍，也成为华南地区近年来最大宗的商场交易。

　　同年11月，领展与基汇资本为首的财团签订协议，以代价230亿港元出售位于香港的17项物业，较物业于2017年9月30日的估值高约52%，物业出售的净收益为74亿港元。

　　对于上述出售的17项物业，基汇资本中国区主管彭庆邦曾向观点地产新媒体透露：“都是比较偏社区的购物中心，不是很高端的商业物业，更多的是在老百姓住宅区下面的商业物业，像街铺、商场类型的社区MALL，不是商业氛围很重的购物中心。”

　　在投资表现上，被出售物业的毛利润率和回报率在领展的物业组合里，也处于相对较低的水平。

　　对于领展出售香港物业，东方证券（香港）认为，随着香港零售市场过去10年的黄金时代一去不复返，要在香港市场找到高回报率的物业也绝非易事，因此领展有可能要跨过边境寻找机会。

数据来源：公司财报、观点地产新媒体整理

　　不过，抛开两地零售市场表现的大环境，以街市为主的物业组合或许更是导致其需要不断优化物业结构的因素。

　　据观点地产新媒体了解，领展最初是政府创立，并继承了房屋署旗下的部分资产，包括151个购物中心（主要是在公共屋村下面的）和79000个停车位。2005年11月，带着政府打包的大量资产，领展成为亚洲最大的REITs，并成功登陆资本市场。

　　换言之，领展商场提供市民日常所需的街市，这与一般位于热闹商圈的零售物业相去甚远。因此，在租金表现上，领展旗下的物业远远无法达到像海港城、时代广场等私人发展商的商场的水平。

　　领展2017/2018年财报显示，在香港共持有超过130个物业，物业估值约为1847亿港元，期内录得的收益为91.39亿港元，平均每月租金为每平方呎62.4港元。

　　相比之下，去年九龙仓集团分拆出的6个核心物业总估值就高达2600亿港元，其中海港城一年的租金收入也超过百亿港元。

　　为获得更好的租金收益和投资回报，在资本循环的策略中，领展也曾在香港购入核心商业区的商业项目。

　　2016年4月，领展以代价59.1亿港元收购了香港旺角弥敦道700号，这是领展第一次在香港运营一个传统零售购物商场，而不是提供日常用品的街市。

　　对于该笔交易，领展行政总裁王国龙曾表示，投得旺角项目是领展首个核心商业区优质商业项目，可见其对香港经济的远发展具有信心。

　　内地步调加速

　　不可否认的是，作为全球领先的零售市场，香港始终是发展商和投资商看好的必争之地，不过在香港新商业土地供应有限、竞争激烈之下，拥有更多机会的内地市场不失为一个好的选择。

　　截至2018年3月31日，领展的中国内地物业组合就包括北京欧美汇购物中心、上海领展企业广场1座及2座以及广州西城都荟广场。

　　2017/2018财年数据显示，受益于收购广州西城都荟广场所得收益，领展2018财年总收益及物业收入净额分别达到8.84亿港元及6.84亿港元，同比增幅分别录得54%及49%。

　　显然，国内消费持续强劲，推动了商业地产的进一步扩展，相关数据显示，预计2017-2020年进入商业地产市场的资金将达到1万亿。

　　作为来自香港的房地产信托基金，领展首次进入内地要追溯到2013年，当年底，领展曾公告宣布与万科集团签订战略性合作意向书，并于2014年对外宣称洽购万科旗下位于深圳龙岗万科广场八成权益。

　　不过，由于部分条款和交易形式上始终未达成一致意见，合作最终失败。

　　虽然上述交易未成行，但领展并未就此放弃。据领展相关负责人透露，当时领展已经研究超过100个位于北京、上海、广州及杭州等地的商场及写字楼项目，并与多个内地地产商及财团商讨合作，寻求更多收购机会。

　　直到2015年4月，领展以25亿元收购北京欧美汇购物中心，才正式进入内地商业市场；不足4个月后，又以66.86亿元收购上海企业天地1号及2号，首次进军内地综合发展物业市场。

数据来源：观点地产新媒体整理

　　不难看出，在内地的商业市场中，香港投资者更多还是将资源投放在一线城市。

　　此前，对于领展未来对内地的拿地预算及布局，王国龙就曾回应观点地产新媒体表示，虽然领展暂无具体内地拿地预算与收益目标，但基本上只考虑北上广等一线城市，主要是长三角和珠三角区域，不考虑二线城市。

　　最新的消息指出，领展拟斥资约74亿港元（即65亿元人民币）购买位于深圳的中心城商场，这也是其唯一未进入的内地一线城市。

　　若此次洽购深圳中心城商场最终落实，领展将在内地持有4项物业，并全部位于一线城市。

　　值得一提的是，为配合进军内地市场，领展还曾经进行过更名。2015年8月19日，领汇房地产投资信托基金正式宣布，将更名为“领展房地产投资信托基金”。

　　对于更名的原因，彼时领汇方面表示，香港新商业土地供应有限，难以购买在港商业资产，而其在中国有22个同样中文名称注册商标，改名主要是为了配合进军中国的战略。