“不老神话”天河城走出天河路商圈 下一站会去哪?

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2018年10月18日09:17来自:观点地产网 林心林
核心提示:作为购物中心开荒者的天河城,二十年来不断书写着不老神话。如今,天河城走出天河路商圈,进驻天津以及番禺万博商圈,下一站它会去哪?

  在羊城广州,体育西路地铁站由于爆棚的人流量,常被戏称为“地狱西站”,这里的日人流量可达60万人次。

  从“地狱西站”D出口走出来,转个小弯便能看到包裹着银灰色幕墙的天河城专题阅读)(相关干货)购物中心。“天河城(TEE MALL)”的标识鲜少人会感到陌生,因为它的身上戴着“中国第一商城”的光环。

  天河城购物中心诞生在1996年2月,彼时国内并没有所谓的购物中心,所在的广州天河片区也只是一片名为“苗圃”的荒芜之地。如今,逾20年过去,全国各地一大批不同规模的购物中心如雨后春笋般拔地而起,商业地产早就成为香饽饽;曾经平平无奇的“苗圃”上也已崛起商业金矿——天河路商圈专题阅读),在全国十大购物中心里天河路商圈占了三个席位。

  作为开荒者的天河城,二十年来仍旧风光无限。在最新公布的一项数据里,今年上半年天河城广场租金达5.32亿元,排在上海恒隆广场、成都IFS之后,与后者差距仅有0.47亿元。

  有文章曾这样形容它:天河城是后来造MALL者必定朝拜的“圣地”。有意思的是,目前看来,这样的“圣地”似乎有着连锁化复制的可能性。

  去年6月,天河城集团实现北上掘金,在天津和平区金街造起的天津天河城正式开业;而在有着广州第四商圈之称的万博商圈,也即将迎来番禺天河城的进驻。

  20年商圈进化史

  当人们盘点起中国商业地产的发展脉络时,广州天河城注定是一个无法忽视的时代标记。

  90年代的广州天河路是怎样的?在《中国第一MALL解析》这本书里,作者将其形容为“一片充满无数可能的荒地”。

  当时,天河体育中心正南方的这片地方被叫做“苗圃”,在许多老广州人记忆里,大概怎么也想不到,这样的一片荒芜、毫无商业气氛的种菜之地竟会长出大商业,甚至于拉开国内购物中心时代的帷幕。

  1992年8月,这片荒地上奠下“天河城”的基石;1996年2月,敲锣打鼓,天河城一大一小两间店打开店门,迎来第一批顾客。

  在之后的十几年间,天河城已然成为一个坐落于广州城市新中轴线上、占据天河商圈的中心位置的大型购物中心,日平均客流量达到30万人次,节假日客流量一天可超80万人次,且20多年来营业额一直位列全国前茅。

  直到今天,它仍旧是购物中心业内长久的谈资和深研的标本。最为津津乐道的是天河城集团以8.4亿元股本金,举债9000万美元建成的天河城广场,在7年发展后就还清全部银行借款,12年后就收回投资回报。

  在被高赞为“商业神话”的背后,除了选址上的得天独厚、轨道交通的红利,以及商户组合成熟、商圈辐射成型等因素,值得一提的是只租不售、产权完整的运营模式。

  观点地产新媒体了解,天河城购物中心的商铺产权采取的是不容分割的模式,只能租、不能卖,保持产权完整。据悉,天河城广场的租户受严格的租约约束,且须接受物业公司的统一管理。

  不过,在购物中心实现盈利的漫长过程,全自持模式虽然有利于购物中心保持统一规划与打造品牌形象,但也考验着开发商强大的资金实力与投资心态。直到今天,天河城还是维持这种只租不售的商业模式,亲自引进主力店、运作全业态。

  数据显示,从开业至今,天河城的租金收益已增加逾6倍,年均报酬率超11%。

  然而,天河城要书写不老神话并不是一件容易的事。

  近年来,中国购物中心呈现喷井式发展。据报告显示,截至2017年底,全国大中型购物中心项目数量已超过4500家;同时,2018年上半年,全国新开业购物中心已达203个。有数据预测,到2025年中国购物中心数量将达到10000家左右。

  同时,在广州商圈内竞争同样激烈,尤其是天河城所在的天河路商圈。以天河路为核心轴线,在不到一公里的沿路聚集了天河城、正佳广场、太古汇、天环广场、万菱汇等大型商业综合体。其中,前三者多年位居中国购物中心销售额排行榜前十。

  在这样的竞争下,尽管仍在购物中心第一梯队里,但天河城购物中心近几年销售额和利润增长幅度较小,租金收入增速也有逐年递减的趋势。

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