华侨城继续“卖卖卖” 海口之后再次挂牌上海苏河湾地块

　　华侨城又“卖卖卖”了。

　　距离出售海口项目消息仅三天，10月19日，华侨城在北交所挂牌出售上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权，转让底价未公布。

　　标的项目公司负责开发苏河湾中央公园其中一宗地，建筑面积11万平方米，预计总投资额45亿元。与六年前上海苏河湾转手予华侨城亚洲不同，华侨城这次是挂牌，接盘方充满未知数。

　　回头看看最近这一两年，华侨城甩卖项目、资产的声音不绝于耳，涉及到北京、深圳、海口、惠州等城市项目。仅2017年通过股权转让、合作产生现金流200亿元。

　　对于资金压力的关注，华侨城方面表示，目前集团层面不存在资金压力，目前公司经营状况稳健、盈利情况良好。

　　按照华侨城10月18日露，2018年1-9月其累计新增借款金额403.78亿元，占2017年末净资产的61.67%。截至2018年9月30日，公司借款余额1041.24亿元。

　　转让上海华合

　　根据挂牌公告，最新转让标的企业为上海华合房地产开发有限公司，分别由深圳华侨城房地产有限公司及华润置地（上海）有限公司各持股50%。此次转让方为深圳华侨城房地产有限公司，现在处于预披露阶段，预披露期满日期为2018年11月15日。

　　标的企业上海华合房地产注册资本为15亿元，主要经营房地产开发经营，物业管理，停车场管理和展览展示服务。截至9月30日，标的公司实现营业利润36.42万元，净利润36.42万元，总资产为38.22亿元，总负债为23.28亿元，所有者权益为14.95亿元。

　　据观点地产新媒体翻查资料，该项目公司负责开发的项目为2016年华侨城与华润置地联合拿下的苏河湾中央公园地块。

　　回顾当年的拿地过程也是充满了戏剧色彩。

　　2016年1月20日，上海出让新静安区苏河湾新年首块土地，11家参与申领，3家最终竞拍。

　　手持3号牌的金地率先叫价69.3亿，2号华润华侨城联合按照200万的竞价阶梯，出价69.32亿，随后便再无人继续举牌。

　　而宣布休息15分钟后再继续的主持人，则在消失一个小时候返回，并当场宣布现场竞价结束，最终出让结果会在网上公布。

　　按照惯常的招拍挂出让流程，该地块本该为华侨城华润联合体的囊中之物。然而，上海土地市场官网显示，原先的公示信息被撤回，从“交易结果公示”变为“发布答疑纪要，挂牌”。此外，地块并未表明成交对象，价格也恢复至起始价的69.28亿元。

　　时间过去了十天，据上海土地交易市场2月1日消息，于1月20日现场拍卖出让的上海新闸北苏河湾中央公园宗地，最终竞得人确定为华侨城华润联合体。

　　资料显示，华侨城华润拿下的地块为闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块，总面积2.49公顷，地上建筑面积18.23万平方米，为街巷、商住办、商办、商业用地。

　　同年7月26日，华侨城与华润置地共同设立两家项目公司用以开发该地块。其中，上海华合房地产开发有限公司负责天目社区C070102单元33-02街坊地块商住办项目；而上海华筵房地产开发有限公司负责开发苏河湾项目44-01,46-01,46-02地块。

　　这次挂牌出售的是上海华合，所开发项目建筑面积11万平方米，按要求比例办公不大于50%，商业不小于20%，住宅不大于30%；建筑高度不超过 100米；地块内需配置不小于1500平方米的地块内部绿化，且地块北侧需设置不小于10米的公共通道；住宅套数下限163套。

　　苏河湾起伏

　　然而，这并不是华侨城第一次甩卖苏河湾的项目。

　　华侨城与苏河湾的故事最早开始于2010年。上海苏河湾曾经作为华侨城大手笔投资的单体项目，也是华侨城在苏河湾片区的第一个项目，从一开始便吸引了众多眼球。

　　2010年2月11日，华侨城经过百轮竞价以70.2亿元夺得苏河湾1街坊地块，溢价率49%，楼面价高达5.28万元/平方米，一举创造了当时的全国单价地王。

　　当年7月23日，华侨城又以17.91亿元拿下了苏河湾41、42街坊地块，楼面价约1.45万元/平方米。拿下的这两宗地块，让苏河湾项目成为华侨城成立以来投资最大的单体项目。

　　该项目之后的进展可谓一波三折，这在外界看来，最主要的原因就是资金问题。拿地两年后，华侨城2012年引入兄弟公司华侨城亚洲，并由其持股50.5%，正式主导开发上海苏河湾项目。

　　当时有分析直指，此次注资是由于楼市调控，融资渠道收紧，国内的融资压力变大，而在香港上市的华侨城亚洲，可选择的融资手段要比华侨城更为丰富。借助华侨城亚洲这一香港平台为苏河湾项目募集资金。

　　时隔六年，华侨城再一次受困苏河湾。

　　从2016年之后，上海楼市开始收紧调控，房地产市场进入冷静期。华侨城2017年报显示，上海华合开发的33-02街坊地块已于2016年正式开工，预计下批竣工时间2020年，预计总投资额45亿元。

　　据观点地产新媒体翻查华侨城2018年上半年报告，期内华侨城、华润分别为上海华筵、上海华合拆借9.5亿元、10亿元。

　　截至目前，该项目仍未有入市开盘的消息。不断地投入资金与未能形成资金回笼的状态下，华侨城再一次选择了出售，但这次接盘方不会是华侨城亚洲。

　　据华侨城亚洲中期业绩显示，2018年上半年华侨城苏河湾销售金额仅2.17亿元，而2017年全年销售金额19.96亿元。华侨城亚洲表示，2018年上半年收入较2017年同期下降约52.1%，主要原因是由于上海苏河湾项目受地产调控政策影响，收入大幅下降所致。

　　不过，华侨城苏河湾中央公园项目成交楼板价仅3.8万元/平方米，与苏河湾片区当前的售价相比充满想象力。

　　据公开消息显示，2018年3月份华侨城苏河湾塔尖住宅在售户型为280平3房大平层，以及建筑面积为510-610平的顶楼复式房源，均价19万元/平方米。

　　华侨城断臂

　　距离出售海口项目消息仅三日，华侨城便准备卖掉上海项目。从最近一年的动作来看，华侨城似乎启动了“卖卖卖”的模式。

　　从去年开始，华侨城在房地产板块几乎一直在出货。最大笔的交易是108亿元清空北京丰台项目股权，随后将其位于深圳的康侨佳城七成股权卖掉。

　　据华侨城2017年度报告显示，“北京侨禧、上海天祥商业、重庆华侨城置地的股权转让和南京华侨城、南昌华侨城与其他地产公司的合作等，为公司带来了近200亿的现金流入。”

　　华侨城2017年度现金流净额为负77亿元，同比大幅减少274.85%；截至2018年现金流净额为负82.9亿元。现金流为负的华侨城，通过卖项目提升资金流动性。

　　事实上，2016年开始调整战略，大刀阔斧布局一二线房地产的华侨城，是如今承受资金压力的原因。

　　华侨城在2018半年报上称，报告期内，公司通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式，获取一批优质资源，夯实了土地储备，扩大了市场布局，支付地价款127亿，支付股权投资款74亿，导致经营活动产生的现金流量净额和投资活动产生的现金流量净额为负数。

　　房地产地产业务规模也在迅速扩大。数据显示，华侨城房地产收入占比由2016年53%，增加到2018上半年的67%。土地储备方面，截至2017年底，公司旅游综合及房地产开发业务土地储备637.15万平方米，规划总建筑面积1197.26万平方米。

　　此外，华侨城集团的资产负债率从2017年末的67.22%，上升至了今年上半年末的69.38%。有研究报告指出，华侨城集团未来投资规模大，公司面临较大资本支出压力及对外融资压力。

　　除了融资压力，随着楼市调控不断深入，市场成交持续降温，很多房企回款难度进一步加大，流动性减速。而华侨城所投资一些项目，由于体量较大，周转速度较慢，对资金流动性影响十分明显。