华润置地32亿摘成都532亩连襟地 “春茧”式代建再扩张

　　华润置地在“春茧”代建模式的扩张版图上又落下了一子。

　　10月25日，华润置地分别以楼面价3950元/平方米、4750元/平方米、4150元/平方米，竞得成都龙泉驿区皇冠湖三宗连襟地，总花费约31.9亿元。

　　据观点地产新媒体查阅，上述地块位于车城大道东侧、成渝高速南侧，出让面积分别为193亩、187亩、152亩，地块综合容积率最大2.5、最小1.8。

　　三宗地块起始楼面价依次为3890元/平方米、4680元/平方米以及4080元/平方米，对应起始总价约12.5亿元、11.5亿元、7.4亿元。其中一号地块规划用地使用性质为住宅兼容商业用地，二、三号地块为纯住宅用地。

　　但值得注意的是，华润置地拿下这三宗地块除了显性的土地成本31.9亿元外，还存在较高的隐性成本。按照地块出让文件要求，地块需要配建体育中心以及学校、道路、绿化景观等。三宗地块配建项目总计需要投入27.42亿元。

　　具体为：一号地块，须结合方案在净用地外配建主体育馆、多功能训练馆及其配套设施一处；以及一座社区综合体、四条道路、7.4万平方米的代征绿地景观绿化等，且配建项目的工程建设费用不低于12.77亿元。

　　二号地块，须结合方案在净用地外配建游泳馆、全民健身馆、运动服务用房及其配套设施；配建幼儿园一处；须在净用地外配建0.41万平方米的邮票绿地、1.34万平方米体育广场，以及4.8万平方米的景观绿化，且配建项目的工程费用不低于7.78亿元。

　　三号地块，须结合方案在净用地外配建多功能展馆及其配套设施；须结合方案同时打造二期体育场用地；在净用地外配建中小学一处以及邮票绿地、综合运动场、景观绿化等公建设施，且配建项目工程费用不低于6.87亿元。

　　另外，在配建场馆及附属设施建成并竣工验收合格后，竞得者还须按与龙泉驿区政府或指定部门签订代运营协议，负责“代运营代管理”配建设施，运营期限为30年。

　　出让方案还明确指出，一号宗地配建设施须在完成主体结构基础施工后，才能办理住宅用地的商品房预售许可，二、三号地块则要求配建设施主体封顶后，才能办理宅用地的商品房预售许可。

　　通过相关配建的代建运营，从而获得周边建设用地的模式，已经成为政企合作中的重要模式。但与其他项目不同的是，大型体育场馆普遍面临投入和产出的压力。

　　有分析人士指出，“本身体育场馆体量大，前期资金投入就比较大，建成之后，体育场馆能耗、人工等庞大的维护费用更导致其运营的高成本。”

　　事实上，在代建运营体育场馆等配套设施方面，华润置地已有成功经验，这或许是它拿下成都龙泉驿区三宗地的底气所在。

　　此前在深圳，华润置地就承接了深圳湾体育中心的建设。

　　观点地产新媒体了解，华润置地代建代运营的深圳湾体育中心（春茧项目），是2011年大运会开幕式场馆。项目占地30万平方米，总建筑面积33.5万平方米，代建投资约23亿元，包括体育场、体育馆、游泳馆、羽毛球馆及木棉花酒店等配套设施。

　　深圳湾场馆运营不到一年，便实现了盈利。彼时，“春茧”的盈利来源主要来自商业演出、商铺出租和大众健身项目。

　　2014年及2015年，“春茧”成为并保持为国内同类型场馆收入第一的体育场馆；2017年，“春茧”引进各类赛事以及文化演艺活动、早教培训等294场，年度人流量超600万人次。

　　在“春茧”的成功运营之下，华润置地显然有意走出深圳，在全国范围寻找项目复制“春茧”代建模式。

　　2017年9月，上海新静安体育中心试营业；同年华润置地代建代运营西安奥体中心，该项目建成后将作为第十四届全运会的主场馆；同时，华润联合中建八局、东南网架2017年签约“杭州奥体中心主体育馆、游泳馆和综合训练馆PPP项目”，该项目为2022年第19届亚运会的主场馆之一。

　　去年8月，华润置地还成立了华润文化体育发展有限公司，主要负责统筹规划和管理华润置地在全国范围内运营与发展中的文体项目。

　　不过，“春茧”具有“大运会效应”，因而作为深圳地标性建筑，亦拥有较高知名度。同时项目所处地理位置比较好，方便。可以说，“春茧”具备天时地利人和的条件，这也让其他项目能否成功复制春茧项目模式存在疑问。