世茂商业再出发:上海世茂广场改造模式有望被复制到已有存量项目

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2018年10月31日09:35来自:观点地产网 黎倩
核心提示:为避免大量资金沉淀,世茂选择从改造已有存量物业入手,而上海世茂广场的改造模式,有望被复制到全国符合改造条件的项目中。

  在世茂集团主席许荣茂的设想中,住宅开发、商业和酒店业务一一对接资本市场是将世茂打造成百年老店的最理想路径。

  虽然以商业为主的世茂股份早在2001年就成功上市,但与大多数黄金时代的地产商重开发、轻投资物业的模式一样,世茂的商业地产发展较平缓。

  然而,随着地产行业步入存量时代,商业地产迎来新的发展浪潮,港资不再独霸一方,不少国内地产商纷纷投身其中。

  2016年,华润旧将吴凌华的加入,就被外界解读为世茂有意在商业方面寻求突破的标志,随后,世茂正式发布四大商业产品线及两大写字楼产品线,作为对旗下商业项目的系统梳理与分解。

  9月28日,耗时一年半改造,投入超过3亿元的上海世茂广场专题阅读)重新开幕,在上海历史最悠久的商圈南京东路步行街,这座由百货转身而成的购物中心,再度成为沪上商业地产的热点。

  显然,在成为新晋千亿房企后,沉寂许久的世茂商业重新被寄予厚望,寻找未来的发展之路。

  商业起点与再出发

  世茂的商业起步并不晚,早在2000年以1.44亿元受让上海万象集团股份有限公司26.43%股份,成为万象集团的第一大股东时,开发起家的世茂就已经踏入商业地产领域。

  公开资料显示,上海万象的主营业务为商业百货零售业,旗下拥有不少零售品牌,并投资开发百货物业。成功入主万象后,世茂坐拥其商业物业,上海世茂广场前身就是其中之一。

  在2004年完成上海世茂广场的开发工程后,世茂将其交由百联运营管理,很长一段时间内,这座位于南京东路起点的商场被称为“百联世茂国际广场”,业态为传统百货。

  随后,世茂仍旧延续这一业态,在商业地产扩张上也多以百货和写字楼为主,并相继在北京、济南、福州、昆山、苏州、南昌等地也开设商业项目。

  不过随着国内商业地产的发展,百货无法再与购物中心、综合体等多功能、场景丰富的业态竞争,在客流和坪效上远远落后。

  虽然赶了个早,但因为各种原因,世茂商业地产的发展没有突飞猛进。财务数据显示,2017年世茂在酒店、租金和物业等其他收入为36.3亿,占其全部704亿营收的比例为5%,其中,撇除酒店收入,投资物业的租金收入为6.8亿。

来源:观点指数整理

  及至2017年初,世茂宣布将百联世茂国际广场收归自营,并决定闭店十八个月进行改造升级。这是世茂发展商业地产的起点,也是其回归发力商业的再次出发。

  值得一提的是,不同于大多数项目的局部调整,上海世茂广场的改造不仅包括整体设计、内部软硬件更迭,招商替换率更是高达90%,改造总投入超过3亿元,相当于这个项目两年多的租金收入。

  对于资金成本并不低的房企来说,可谓大手笔,这样的改造模式也从侧面反应出世茂希望做大商业的决心。

  显然,对世茂而言,上海世茂广场的改造不仅是为了提高运营效率及租金水平,更重要的在于,希望利用南京东路步行街这一国内标杆式商圈的极高辨识度来扩大商业影响力。

  就像新世界打造了K11,新天地成就了瑞房,无论规模大小,每一个商业地产商都需要一个标杆项目。

  与此同时,2017年,世茂发布四大商业产品线,世茂52+、世茂广场、世茂国际中心、世茂摩天城,以及两大写字楼产品线,世茂大厦和世茂智汇园。

  这是世茂进入商业地产领域十余年来,首次系统梳理旗下的商业物业,也是吴凌华加入世茂商业后的第一个大动作。

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