世茂商业再出发：上海世茂广场改造模式有望被复制到已有存量项目

　　在世茂集团主席许荣茂的设想中，住宅开发、商业和酒店业务一一对接资本市场是将世茂打造成百年老店的最理想路径。

　　虽然以商业为主的世茂股份早在2001年就成功上市，但与大多数黄金时代的地产商重开发、轻投资物业的模式一样，世茂的商业地产发展较平缓。

　　然而，随着地产行业步入存量时代，商业地产迎来新的发展浪潮，港资不再独霸一方，不少国内地产商纷纷投身其中。

　　2016年，华润旧将吴凌华的加入，就被外界解读为世茂有意在商业方面寻求突破的标志，随后，世茂正式发布四大商业产品线及两大写字楼产品线，作为对旗下商业项目的系统梳理与分解。

　　9月28日，耗时一年半改造，投入超过3亿元的上海世茂广场重新开幕，在上海历史最悠久的商圈南京东路步行街，这座由百货转身而成的购物中心，再度成为沪上商业地产的热点。

　　显然，在成为新晋千亿房企后，沉寂许久的世茂商业重新被寄予厚望，寻找未来的发展之路。

　　商业起点与再出发

　　世茂的商业起步并不晚，早在2000年以1.44亿元受让上海万象集团股份有限公司26.43%股份，成为万象集团的第一大股东时，开发起家的世茂就已经踏入商业地产领域。

　　公开资料显示，上海万象的主营业务为商业百货零售业，旗下拥有不少零售品牌，并投资开发百货物业。成功入主万象后，世茂坐拥其商业物业，上海世茂广场前身就是其中之一。

　　在2004年完成上海世茂广场的开发工程后，世茂将其交由百联运营管理，很长一段时间内，这座位于南京东路起点的商场被称为“百联世茂国际广场”，业态为传统百货。

　　随后，世茂仍旧延续这一业态，在商业地产扩张上也多以百货和写字楼为主，并相继在北京、济南、福州、昆山、苏州、南昌等地也开设商业项目。

　　不过随着国内商业地产的发展，百货无法再与购物中心、综合体等多功能、场景丰富的业态竞争，在客流和坪效上远远落后。

　　虽然赶了个早，但因为各种原因，世茂商业地产的发展没有突飞猛进。财务数据显示，2017年世茂在酒店、租金和物业等其他收入为36.3亿，占其全部704亿营收的比例为5%，其中，撇除酒店收入，投资物业的租金收入为6.8亿。

来源：观点指数整理

　　及至2017年初，世茂宣布将百联世茂国际广场收归自营，并决定闭店十八个月进行改造升级。这是世茂发展商业地产的起点，也是其回归发力商业的再次出发。

　　值得一提的是，不同于大多数项目的局部调整，上海世茂广场的改造不仅包括整体设计、内部软硬件更迭，招商替换率更是高达90%，改造总投入超过3亿元，相当于这个项目两年多的租金收入。

　　对于资金成本并不低的房企来说，可谓大手笔，这样的改造模式也从侧面反应出世茂希望做大商业的决心。

　　显然，对世茂而言，上海世茂广场的改造不仅是为了提高运营效率及租金水平，更重要的在于，希望利用南京东路步行街这一国内标杆式商圈的极高辨识度来扩大商业影响力。

　　就像新世界打造了K11，新天地成就了瑞房，无论规模大小，每一个商业地产商都需要一个标杆项目。

　　与此同时，2017年，世茂发布四大商业产品线，世茂52+、世茂广场、世茂国际中心、世茂摩天城，以及两大写字楼产品线，世茂大厦和世茂智汇园。

　　这是世茂进入商业地产领域十余年来，首次系统梳理旗下的商业物业，也是吴凌华加入世茂商业后的第一个大动作。

　　不难看出，从社区商业、区域购物中心，大型综合体到主题乐园，与大部分开发商只做其中1到2种类型的产品不同，世茂商业的产品线可谓大而全。据世茂透露，未来公司也不排除有发展长租公寓、联合办公等业态的可能。

　　虽然吴凌华并没有为现阶段的世茂商业设定规模目标，但根据许世坛去年曾提出的规划，未来四五年世茂非销售收入要破百亿。

　　世茂商业的数据则显示，截至2017年底，世茂商业已进入全国25座城市，拥有45个商业项目，已投资的商业总建筑面积近430万平方米，其中购物中心约280万平方米，写字楼近150万平方米；已有22个商业项目投入运营，经营管理的面积达170万平方米。

　　扩张步调与挑战

　　虽然拥有多年基础，但再次发力商业的世茂，需要面对的挑战并不少。至少与十多年前相比，如今内地商业地产发展已不可同日而语。

　　一方面恒隆、九龙仓、新鸿基等不断加大内地投入，另外万达、华润、龙湖、新城等内地开发商也各自迅速扩大规模、抢占市场，内地商业地产的竞争正日趋白热化。

　　不过，许荣茂素来强调稳健，因此世茂并没有采取万达式快速复制的方法进行扩张，为避免大量资金沉淀带来的财务压力，世茂选择从改造已有存量物业入手。

　　据观点指数了解，世茂商业目前可改造的商场面积有百万平方米，上海世茂广场的改造模式有望被复制到全国符合改造条件的项目中。

　　实际上，从2016年起，世茂就开始有针对性地对下属各商业广场开展品牌调改工作。

　　半年报显示，济南世茂广场于2017年9月完成30%品牌调整及业态升级，实现全场销售额同比24%的增幅，厦门世茂Emall调整商场定位，结合相应的招商调改和业态升级，实现销售额同比60%以上的增幅。

　　新增项目方面，世茂则更多偏爱写字楼，并着力于四大产品线之一的“国际中心”——即包含商业（含酒店）、办公、酒店式公寓在内的大型综合体项目。

　　2016年，世茂以88亿拿下南京河西G11地块，根据规划，项目总建面77万平方米，集高端商业综合体、写字楼、大平层住宅、酒店式产权公寓和超五星酒店为一体。

　　2017年，世茂再斥资239.43亿元拿下位于深圳龙岗大运新城核心商务区的商业用地，计划打造办公、商业、旅游、科普展示、公寓于一体的大型城市综合体，并建设超600米高的深圳第一高楼。

　　有世茂商业的内部人士透露，过去世茂做商业大多是依附住宅开发的被动行为，现在从前期拿地、投资设计，到后期的招商、运营，公司内部都有完整的团队跟进执行。

　　值得一提的是，与世茂房地产一样，在管理模式上，世茂商业采取的是区域和城市公司形式，一方面可以与开发业务协作发展，另一方面运营模式一旦成熟，也可通过管理输出的轻资产模式辐射周边城市。据了解，9月份世茂首个轻资产输出项目就已落地扬州。

　　资本化铺路

　　无论是购物中心、办公楼还是酒店，对有着敏锐金融触觉的世茂，将旗下优质物业对接资本市场无疑才是最终目的。

　　一直以来，世茂商业也不乏金融方面的创新与尝试，并且始终走在行业前列。

　　2016年5月9日，世茂集团宣布携手博时资本，以旗下多家五星级酒店为平台，发行了“博时资本—世茂酒店资产证券化项目”，总规模达26.9亿元，刷新当时国内已发行酒店资产证券化项目产品的最大规模纪录。

　　2017年4月25日，世茂成功发行“上海世茂国际广场责任有限公司2017年度第一期资产支持票据”，金额为65亿元。这是全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目，也是世茂首次试水公募ABN，而融资标的项目正是上海世茂国际广场。

　　虽然成功发行了酒店的资产证券化产品，但在许荣茂的规划中，分拆酒店上市是多年前就曾提出的计划。

　　2011年5月，世茂房地产曾高调对外宣布，已向港交所作出初步查询有关酒店业务在主板独立上市的可行性，计划分拆旗下的五星级酒店资产，以旅游地产概念上市。

　　然而，作为流动性较差的重资产，国内酒店的投资回报率一直处于较低水平，资本市场对酒店资产也并不看好，世茂的酒店上市路经过几番辗转，走得并不顺利。

　　从现在酒店业的盈利情况来看，中端酒店由于成本较低盈利情况是最好的，而高端酒店由于成本和房价相对较高，很难长期保证可观的入住率，因此在目前的情况下，以高端酒店作为资产证券化的试验田，能够实现重资产的及时变现，减轻资金沉淀压力。

　　不过，世茂也并未放弃上市计划。

　　今年8月，许世坛就曾透露：“分拆酒店商业是我们一个长远的目标，但首先需要规模达到一定的量。这可能需要两三年甚至三四年，目前先把业绩包括租金的回报期提高了以后，规模大了以后，再来考虑这个分拆的事情。”

　　中期报告显示，上半年，世茂房地产在酒店、租金和物业管理及其他收入为18.98亿元，较去年同期上升14.7%，增幅比去年全年略有下降。

　　对此，许世坛更多地将增长放在了2019年后，据其透露，随着未来世茂多家酒店的入市，2019年开始酒店租金每年都会有30%的增长。

　　退一步说，随着房地产市场调控力度加大，房地产开发贷、公司债、地产基金和资管计划等融资渠道收紧，房企通过发行CMBS、类REITs等不动产资产证券化产品的创新融资方式，降低融资成本不失为最优的选择之一。

　　另一方面，国内金融环境也逐渐开放相关产品的发行。统计显示，2017年我国商业地产资产支持证券共发行35单（包括资产支持票据），规模897.67亿元，分别为2016年的2.69倍和2.53倍。