商业地产深度洗牌 大悦城3.0版本瞄准“平台赋能”

　　10月中旬，在一笔1.34亿美元贷款到期之日，西尔斯控股（Sears Holdings）递交了第11章破产保护申请。文件显示，西尔斯剩余资产价值约有69亿美元，负债则高达113亿美元。西尔斯是美国历史最悠久的零售巨头。

　　“电商对实体店冲击非常大，原来的传统百货店业态受到了挑战。”中国国际经济交流中心总经济师，国务院研究室原司长陈文玲表示。

　　就中国百货业而言，陈文玲认为，中国市场目前正处于新旧动能交替、新旧思维转换以及新旧业态消费升级状态。中产阶级的扩张以及互联网、物联网、人工智能、云服务等新技术革命，都使得百货业面临巨大挑战。而此时，提升捕捉细分市场的能力很重要。

　　国内商业地产企业大悦城也感受到了市场变化。21世纪经济报道记者获悉，2018年8月杭州大悦城开业，试图打造大悦城3.0时代。大悦城3.0时代以“平台赋能”为核心，着力打造内容平台、智慧平台和资本平台。另外，大悦城也对内部管理架构进行调整，从传统的总部——项目二级管理转变为八大商业大区设置。

　　商业地产深度洗牌

　　目前，商业地产行业面临的主要问题在于存量巨大导致的资源浪费与同质化竞争激烈。

　　相关数据显示，2018年1-10月，全国商业地产开发投资额1.18万亿元，同比下降9.2%；商业地产新开工面积1.61亿平方米，同比下降4.9%；全国商业地产待售面积达1.39亿平方米。在宏观经济政策调整、去杠杆化呼声高涨的今天，对存量商业进行有的放矢的优质化改造，以城市更新作为高质量发展的切入口，已成为商业地产投资与发展最佳的选择。

　　在此背景之下，零售业变革成为行业主题。“按照麦肯锡的研究，到2022年，中国中产阶级会超过6亿人。这意味着我国中产阶级将是美国现有人口2倍，是日本现有人口5倍。蛋糕越做越大，但我们切蛋糕的方式不能不改变，所以供给侧结构性改革中，最敏感、最前沿、最有引导力的实际上是零售。”陈文玲认为，零售业态变革还会继续下去，有时候也可能会是业态的颠覆性变革，或变革之后又回到原点。

　　零售行业已经全面进入智能化时代，大众消费进入去物质化时代，沉没资产开始深度洗牌。大悦城地产总经理周鹏认为，目前业内三大痛点是：终端智慧、前端不智慧，消费者升级、消费不升级，资产想流动、资本不支持。

　　在周鹏看来，目前零售行业三个趋势更加明晰。“第一，全面进入智能化时代。过去几年，智能基础设施建设还停留在wifi等，但今天，人工智能、人脸识别等技术要加速后台更新。前台每一个商业体都有了自己的APP，有了自己的微信服务号，这是一个全频时代。但是我们的行业也迫切需要前台与后台高速互动，这是智能化时代的特征；第二，中高端消费没有替代传统大众消费。这背后不争的事实是，物质化消费正过渡到精神消费、情感消费、文化消费；第三，伴随金融政策收紧，调结构以及产业升级、房住不炒等大方向，以传统现金流滚资产成为过去，传统资产持有人具有很强的令资产流动起来的欲望，这促成了整个商业地产进入了深度洗牌时代。”

　　大悦城破题

　　大悦城3.0时代以“平台赋能”为核心，着力打造内容平台、智慧平台和资本平台。上海长风大悦城铺设了国内首个屋顶凌空粉红跑道，用室内街区打造都市生活圈；杭州大悦城深度挖掘热电厂IP，同时引进风洞飞行、室内潜水、未来动物城等创新业态；西安大悦城打造古今一体时尚外观，通过创新特色主题街区引领城市商业趋势；昆明大悦城作为轻资产项目，履行城市更新责任，实现文化与商业的融合。

　　随着商业地产进入存量开发时代，商业地产土地放量趋缓，新增土地供应量持续下降，一、二线城市优质地段机会减少。城市核心区域之外的地段，单一的产品线已经无法满足不同区域能级的要求和周边客群的需求。2017年，大悦城首次向行业发布了第二条产品线——大悦春风里。两条产品线在产品标准、定位、客群、建筑上相互区隔。目标客群上，大悦城聚焦18-35岁新兴中产阶级，大悦春风里则关注25-45岁年轻及成熟中产阶级；定位方面，大悦城是时尚潮流中心，大悦春风里是区域生活中心；布局方面，大悦城侧重一、二线城市核心商圈，大悦春风里产品线在一线城市非核心商圈和二线城市核心商圈；业态方面，大悦城偏向潮流、时尚品牌等强目的性消费，迎合第二生活志趣；大悦春风里主打生活及延伸为主的高性价比、高频次消费业态，包含餐饮、休闲、娱乐、社交、家庭、亲子在内的生活方式类业态、体验式业态和零售类业态。

　　另据了解，随着项目数量增多，不同项目所在地域市场现状、发展环境的差异也逐渐显现。大悦城改变了传统的总部—项目二级管理模式。大悦城商管在全国设立华北、华东、东北、山东、华中、华南、西南、西北八个商业大区，建立商业大区管理模式。