郁亮印象：“活下去”与6300亿回款目标

　　这里是云南抚仙湖，正值11月末，冷风时不时从空旷处吹来。

　　走廊尽头转弯处的宴会厅里，绿色的大屏幕上，红花争艳，枝繁叶茂，衬托得正中央“万科媒体交流会”几个白色大字格外醒目。

　　在这里，万科高级副总裁、上海区域本部首席执行官、上海公司总经理张海以“生长的力量”为主题，阐释上海区域如热带雨林般的多元化发展；万科高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业带着发展的眼光，探究商业地产运营的变化与革新。

　　但大概谁也没有忘记，两个多月前，这家龙头房企还在高呼“活下去”，要收敛聚焦，不实现6300亿元的回款所有业务都可以暂停……

　　传达的信号并不乐观，市场都在等待一个说法，或者是一味抚慰人心的“药剂”。

　　11月30日这天，郁亮登场。

　　他看起来很轻松，开场即诙谐地与现场的两百多名媒体人打招呼，一边感叹抚仙湖舒适的阳光和空气，一边在现场卖起了房，“我们有团购安排”。

　　不过，话头一转，郁亮很坦诚，“现在日子确实不太好过”。他似乎已做好打算，要为近期的一系列说法递出自白书。

　　One：活下去

　　处在舆论中心的万科，日子确实不太好过。

　　两个多月前，来自万科集团秋季例会上的一张照片在朋友圈刷屏，“活下去”成为了万科的标签。

　　作为龙头房企，万科对市场的判断向来是众多房企借鉴的方向。2008年，金融危机风波下，王石率先喊出“楼市拐点论”，各种变革手段和促销手段频出，第二年，万科成为国内首家销售破千亿的房企。

　　2012年，郁亮提出“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代”，顺着这个论断，万科开始向城市配套服务商转型，顺带着连其他房企也都处于“不是在转型，就是在转型的路上”。

　　但这一次，在行业去杠杆、融资收紧的大背景下，房地产企业早已草木皆兵。如今万科更是将最后一层窗户纸捅破，红艳艳的三个大字将行业的悲观情绪赤裸裸地呈现出来。

　　郁亮有点无奈：“活下去本来是内部一个事情，不小心被人泄密放到网上，引发了广泛的关注，造成了极大的困扰，万科因此开除了三个员工。”

　　他强调，万科始终是一家如履薄冰、有较强忧患意识的公司，“我们只是想让自己不舒服，并不想让别人不舒服”。

　　不过，对于外界将“活下去”与万科近期拿地关联在一起，郁亮却予以否认，“万科到底有没有疯狂拿地？我请大家都算一下。”他反问，维持万科现在的规模，需要多少地？销售额达到6000亿以后，需要多少相应的土地投资？这和活不活下去一点关系也没有。

　　Two：6300亿回款

　　与活下去有关系的，是6300亿回款目标。

　　9月的秋季例会中，郁亮强调，“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停。”

　　强调销售回款的不仅是万科。随着国内融资渠道的收紧，以及房企偿债高峰期的到来，房企的关注焦点从对外融资开始转向对内“造血”能力。以前仅少数房企关注的销售回款率，被越来越多的房企重视。

　　此前，阳光城执行董事长朱荣斌在接受媒体采访曾表示，目前最关心的仍是现金流，要提升回款率，降低负债率。不少业内人士也指出，很多房企开始将回款率作为主要考核指标。

　　“回款尚未完成一半”的说法，从向来注重“现金流”的万科口中说出，无异于给业内同行敲了一个大警钟。

　　郁亮需要消除外界的疑虑。因此交流会上被问及进度时，他轻松打趣，“还有32天，今年完成6300亿回款问题不大。”

　　他指出，万科重视现金流的做法已经得到贯彻，虽然中间有段时间放松，但一下就回过头来，奋起直追，同时以万科的执行能力，完成回款问题不大。

　　最后他又劝导：“大家的数学不要太好了，6000亿与6300亿差别也不大。”

　　Three：万村计划

　　问题相对大一点的，可能是万科的城中村改造计划。

　　这个计划名为“万村复苏”，是万科在深圳推出的创新业务之一。去年启动时被市场一片叫好，连已经宣告退休的万科创始人王石也对此寄予厚望，认为这种微型改造是改变城中村脏乱差面貌的一种新方式。

　　但新的问题也随之涌现。在舆论眼中，包括“万村计划”在内的各类城中村改造成为了租金上涨的元凶，随后又在11月传出，囿于工程进度滞后以及收益率逐渐走低，万村计划已经全年暂停签约新项目。深圳万科随后澄清相关工作在照常推进。

　　郁亮坦承，城中村改造比想象中难得多，现在还没有发现做公寓赚钱的，但大家对这件事的指责已经跟卖房一样了。他感叹，“做点好事不容易”。

　　虽然不容易，但万科并没有打算放弃长租公寓市场。“万科现在很小心，一直在摸索一个可持续发展的模式，”郁亮表示，未来还会大力发展租赁住宅，但怎样发展租赁住宅，以及发展怎么样的租赁住宅，还在考虑中。

　　Four : 冲破黑暗

　　南方区域可以说是万科的先锋。

　　秋季例会上，郁亮曾指出，当前南方区域的回款压力比较大，一是因为事先感受到市场及行业变化，二是该区域新业务发展走在集团的前面。

　　也就是在这场会议中，郁亮提出，以“活下去”为最终目标，万科需要进行“收敛”和“聚焦”。

　　如今成果如何？郁亮没有回答。他说自己只是提要求，具体怎么收敛聚焦，应该由张海等来回答。

　　“收敛不是收缩”，张海解释道，“以前都是一股脑做商业做办公，但现在要想想做哪一种商业、哪一种类型的办公。我们要做的是更为细致的、以客户为导向的聚焦，本质上是强化业务。”

　　郁亮接过话筒补充，万科正在打造一个矢量组织，在战略、业务、价值观上都要一致。“这么大的机构，如果方向不一致，一定是混乱不堪的，而且越用力越麻烦，还不如不用力。”

　　《侏罗纪公园》里有句台词：“生命总会找到自己的出路。” 万科也是。郁亮说，哪怕明天就是最后一天，万科也希望冲破黑暗，走向黎明。