保利前11个月签约金额3683亿 放缓纳储、发力融资与去杠杆

　　按照全年4000亿元的销售目标计算，保利发展显然已经胜券在握了，所以年末的销售数据或许可以适度“把控”一下，为来年数字做一些储备。

　　12月9日，保利发展控股集团股份有限公司披露的销售情况简报显示，2018年11月，公司实现签约面积233.51万平方米，同比减少19.53%；实现签约金额335.22亿元，同比减少7.92%。

　　2018年1-11月，保利发展实现签约面积2469.16万平方米，同比增长23.96%；实现签约金额3682.91亿元，同比增长34.28%。

　　据悉，保利全年的销售目标为4000亿元，照此计算，已完成约92%，12月份只要签约销售金额不低于317亿元就万事大吉了，这对于保利发展而言或许并非难事。

　　单月销售首次同比下降

　　观点地产新媒体查看保利去年12月份数据了解，保利其时签约金额为349.54亿元，今年12月份销售额即使同比减少9%，依然可以完成全年销售目标。

　　观点地产新媒体翻看其今年各个月份的签约销售额，事实上，除了11月份，保利发展前10个月无一例外均取得了同比不低于20%的增长，而11月份却出人意料地“同比减少7.92%”，除了像业内分析人士所说那样是受市场放缓的影响之外，或许也是企业方面有意而为之的结果。

　　有业内人士就指出，现在的主流观点都认为明年才是房地产销售的小年，在保证全年销售目标的前提下，留取一部分销售额到明年入账，是房企惯常使用的方法，既很好地完成今年目标，也让明年的销售压力没那么大，像排在前面的几家龙头，恒大、融创都很明显是这个操作。

　　据此，观点地产新媒体查看几大龙头房企数据了解，恒大今年11月份合约销售金额约为340.7亿元，环比下降46%，同比下降29%，12月份仅需要销售148亿元即可完成全年5500亿元目标；融创11月单月实现合同销售金额463.6亿元，环比下降13%，同比下降近9%，12月份仅需销售299亿元就可达全年4500亿目标。

　　而碧桂园和万科均未公布2018年销售目标，其中碧桂园今年下半年以来只公布权益销售数字，与去年数字没有可比性，故不做比较。

　　值得一提的是，万科今年1-11月销售金额达5439.5亿元，已超过去年全年销售额5298.8亿元，其中11月份销售583.2亿元，环比增长8%，同比增67.83%，是上述几家房企中，唯一一家销售环比、同比均有增长的企业，这一举也让万科从房企销售排名第三升至第二，全年销售金额反超原本排名第二的恒大87.4亿元（按全口径统计，碧桂园前11月实现合约销售金额约6636.9亿元，恒大为5352.1亿元）。

　　对比来看，保利发展的做法显然和恒大、融创较为相近，目标在望之际，保留一定款项于明年入账，以期稍缓“小年”的销售压力。

　　纳储放缓与资金考量

　　此外，保利发展12月9日还公布新增房地产项目的情况，据观点地产新媒体统计，其11月份通过合作方式及挂牌方式取得广州、珠海、青岛、石家庄、太原四个城市的6宗地块，包括3幅纯住宅用地、3幅商住用地，总用地面积51.68万平方米，规划容积率总面积约149.31万平方米，保利发展需支付价款约32.84亿元。

　　另据观点地产新媒体报道，11月28日，广东保利地产官微还发布消息称，与广州市海珠区江海街红卫经济联社在红卫村委举行“红卫联社城中村改造项目合作意向签约仪式”。红卫村位于海珠区中部，东临琶洲国际会展商务区，与珠江新城CBD隔江相望，面积约3.6平方公里，是由四个自然村组成的行政村，分别是大塘村、新村、苔涌和石榴岗。

　　事实上，与此前几月动辄斥资过百亿元拿地的动作相比，保利发展11月份的纳储力度显然在大幅放缓，转而将精力更多集中在融资与去杠杆方面。

　　在资本市场方面，保利发展11月27日宣布收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受公司中期票据注册。该中期票据注册金额为100亿元，注册额度自《接受注册通知书》落款之日起2年内有效。

　　随后11月29日，保利发展又宣布，公司成功发行2018年度第四期中期票据（永续中票）。该永续中票计划发行总额15亿元，实际发行总额15亿元，利率4.63%（发行日1年shibor+1.103%），期限3+N年，起息日2018年11月29日，兑付日2099年12月31日。

　　在融资的同时，保利发展又公布，根据《保利房地产（集团）股份有限公司公开发行2015年公司债券（第一期） 募集说明书》中设定的回售条款，2018年11月6日至2018年11月8日，“15保利01”公司债券的回售有效申报数量约为268.12万手，回售金额约为人民币26.81亿元（不含利息）。

　　2018年12月11日为该次回售申报的资金发放日。本次回售实施完毕后，“15保利01”在上海证券交易所上市并交易的数量约为31.88万手（总面值约为人民币3.19亿元）。

　　有分析就指出，公司债券是以公司经营利润为还款来源，因此与公司的命运息息相关，关联十分紧密。“很多企业对（活）资金的需求是非常强烈的，正常都是喜欢发债而不是回售债券。债券回售就是支出资金，说明企业资金池子宽松，对于企业来说属于利好。”

　　如此看来，保利发展在“把控”年终销售速度的同时，还在清旧债、发新债，以提前布局来年节奏，减轻压力。