招商局置地修改同业竞争条款 将转型轻资产“资管平台”

　　在招商蛇口重组之后处于尴尬位置的子公司招商局置地，这一次终于有了清晰的定位。

　　12月17日晚，招商局置地发布公告，与母公司招商蛇口对此前订立的涉及同业竞争的条例进行修订。

　　观点地产新媒体了解到，同为“招商系”旗下的地产公司，招商局置地在2013年便与母公司招商地产（现更名招商蛇口）签订不竞争契据，双方以地区为界限，严格划分业务版图。

　　不过，在房地产行业增速逐渐放缓的趋势以及母公司试图打造一个“资管平台”的意愿下，招商局置地一直在尝试向轻资产运营方向转型。如今随着不竞争协议的修改，这一靴子正式落地。

　　根据修订后的协议，招商置地将有权参与中国（包括招商蛇口城市）的非控股投资安排，这意味着，招商局置地将摆脱地区的项目，通过轻资产模式在全国范围内进行业务合作。

　　更为重要的是，招商局置地亦有权对招商蛇口位于北京及上海的办公室物业独家进行资产管理业务。同时，招商蛇口亦有意将其位于深圳乃至全国的办公室物业的资产管理业务进一步转让予招商局置地。

　　修改同业竞争条款

　　对于转型原因，招商蛇口在公告中提及，房地产行业可能在未来10年至20年进入成熟发展阶段，预期未来增速将有所受限。而根据此前的不竞争协议，严格地区划分其营运规模限至较窄范围内，将随着中国房地产市场的发展带来不确定性。

　　因此，在保留大部分重资产房地产开发业务的同时，招商局置地有意逐步开发不受地理限制的轻资产房地产业务，亦即有权参与中国（包括招商蛇口城市）的非控股投资安排。

　　按照公告来看，招商局置地将轻资产运营重点放在了办公物业的投资管理上。新修订的协议显示，招商蛇口将位于北京及上海办公室物业的资产管理业务全部股权正式转让招商局置地。

　　转让完成后，招商局置地有权独家从事位于北京及上海的办公室物业资产管理业务，并将业务进一步扩张到深圳及其他城市。

　　2017年年报显示，招商蛇口拥有可出租面积239.11万平米的投资性物业，包含公寓、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态，其中写字楼可出租面积54.37万平方米，累计已出租面积465.96万平方米，出租收入6.01亿元。

　　作为进行轻资产拓展的代价，观点地产新媒体了解到，在原有的广州、佛山、南京、句容、重庆及西安六大城市中，招商局置地将考虑停止在重庆及西安两个进行房地产业务开发（非控股投资安排除外），并将适时退出该两个城市。

　　按照招商局置地的说法，未来将重点布局大广州（包含佛山）、大南京（包含句容）区域，同时摆脱地域限制，在全国范围内以小股投资的方式参与项目投资获取物业资源。

　　除了保留大部分原有的重资产地块开发外，招商局置地表示，未来将逐步转型为轻资产房地产营运商，集中于北京、上海及香港的办公室物业资产管理以及香港的服务式公寓运营。

　　轻资产转型进行时

　　招商局置地原名东力实业控股，2013年招商地产（现更名招商蛇口）间接收购从事电子贸易业务的东力实业70.18%股权，成功实现借壳上市，公司随后正式更名为招商局置地。

　　上市后的招商局置地主要通过母公司资产注入实现规模的壮大。那一年，招商蛇口将位于南京、广州、佛山和重庆四个城市的房地产项目悉数注入。

　　为避免同业竞争，招商蛇口与招商局置地在2013年年中签署不竞争协议，两者业务按地区划分，亦即在佛山、广州、重庆、南京已经进入的城市，招商局置地拥有独家开发权，招商蛇口则在已进入的城市独家进行房地产业务，两者都未进入的城市，招商局置地有优先发展权。不过，此后招商局置地亦只新进入了西安和句容两个城市。

　　严格的地区划分将招商局置地的营运规模限至较窄范围内，随着房地产市场增速放缓，这样的区域布置将带来巨大的不确定性。与此同时，由于定位不清晰且与母公司存在业务重叠等原因，招商局置地一直处于较为尴尬的地位。

　　因此，为了拓展业务范围，招商局置地一直寻找新业务定位的心思，该公司相关负责人曾在公开场合多次释放轻资产转型的信号。

　　2014年的一场传媒午宴上，时任招商局置地财务总监的余志良就曾经提及“会逐步发展轻资产营运模式”，但此后进展一直较为缓慢。

　　2016年母公司招商蛇口完成重组之后，也有接近招商蛇口的人士对观点地产新媒体透露，已计划对其进行业务重组，或将打造成新的资管平台。

　　更为详细的表示在2016年年中的一场电话会议上，招商蛇口董秘刘宁曾透露，招商蛇口目前持有很多物业，在寻求合作伙伴之余，还需要一个良好的运营管理平台。

　　按照刘宁的说法，招商蛇口一方面会把相对优质的轻资产剥离出来，注入H股平台上；另一方面，这些项目后续涉及引入基金、发行REITs等，也需要在H股平台上做相应安排。

　　其后，招商局置地管理层在2017年年初的投资者电话会议上也主动透露，与母公司招商蛇口在轻资产业务上有进一步落地的安排，主要为服务式公寓的平台和业务，未来或将承接大量的长租公寓，并向内地复制。同时透露，未来也会涉及写字楼，但暂时还没有时间表。

　　实际上，于2016年8月，招商蛇口便将全资持有的香港上环CM+服务式公寓（CM+）整体注入招商置地，以培养该公司服务公寓自有品牌和服务体系。

　　观点地产新媒体了解到，香港上环CM+公寓北座已于2017年开业，共有54间房，平均出租率80%，年底达到90%出租率；CM+公寓南座也已于今年8月开业，共有81间海景及城市景豪华客房。