存量时代商业地产如何破局？这场闭门会议给你答案

　　中国经济、中国企业即将迎来一个挑战年，在新时机变化莫测的形势下，中国商业地产如何跳脱出房地产掣肘，焕发出商业地产的新出路、新思考？

　　12月26日，由赢商网举办的“时不我待”中国商业地产年会在上海举行。在本届年会平行论坛——走进光大安石·商业地产金融闭门会上，光大安石、百联资控、仁恒置地、新天地集团等企业高层齐聚一堂，共同探讨存量时代背景下商业地产破局新思路。

　　机遇挑战并存 金融力量挖掘商场价值潜力

　　在本次闭门会议上，众商业地产人都意识到一个严峻的问题摆在眼前：招商运营艰难、品牌连续关店、购物中心存量与增量巨大等等。

　　协信星光商业首席战略官兼首席财务官龚霄翔认为，目前全国购物中心数量不断攀升，然而，商场在经营中都会遇到不少问题。在这种情况下，金融力量能够帮助这些商场做好经营。金融力量能够帮助开发商找到价格洼地、解决资金、提高运营能力，将商场的真正价值挖掘出来。

　　实际上，商业地产商在发展过程中有着不同的需求点。

　　外高桥集团森兰置地副总经理王海松坦言，对于有着央企国企背景的项目来说，对资金的需求并不是很强烈，而是需要能够真正把产业资源带进来的合作伙伴。

　　中铁集团南京分公司副总经理周权也提出了一个问题：项目前期资金投入量巨大，后期如何实现较为理想的资金回报？实际上，这也是不少不具备规模化的开发企业所面临的普遍性问题。

　　针对上述提出的问题，有着“中国黑石”之称的光大安石能够提供灵活的合作方式，引发了现场嘉宾热烈的讨论。

　　据了解，光大安石主要有“重资产收购和轻资产管理输出”两种模式。其中重资产虽然需要大量的资金投入，而且是较为传统的商业运作模式，但针对比较确定的项目，通过重资产可以强化区域的布局。而对于一些不太确定的区域，或者从资本市场来说以较少的资金投入，通过轻资产输出来确保项目投资的安全性。

　　在致力于战略创新的深耕细作中，光大安石立足于国内现有制度，充分借鉴国际REITs及境内资产证券化产品的设计与发行经验，开创了国内商业地产“PERE+REITs”战略模式的先河，实现了将交易所挂牌REITs产品作为私募地产基金进阶版退出途径。作为光大安石旗下首次应用REITs模式运营的项目，重庆江北观音桥大融城购物中心成功演绎了以购物中心为底层资产，并以其未来租金及其他经营收入带来的现金流为还款来源设计的资产证券化产品运营模式。承载着广泛的关注与期待，2016年，光大安石发行的“大融城REITs”资产证券化正式挂牌上市。

　　加快商业布局 光大安石的战略思考与优势是什么？

　　“如果没想好战略，那就不要踏入商业”，在本次闭门会议上，谈及光大安石的企业战略时，光大安石资管副总裁/光控安石商管总裁周颂明说。

　　据周颂明介绍，光大安石主要是长线投资，选择项目的标准是看其是否具有发展价值，是否能够长期持有的安全稳定以及未来增值空间的需求。此外，规模也是重要的考虑因素之一。周颂明表示，只要是光大安石重资产直接投的项目，体量基本都在10万方以上。

　　光大安石在投资时有着严格的风险把控，强调风险提前识别，风险管理贯穿项目投资之前、投后管理直到项目退出。

　　同时，光大安石会慎重选择进驻的城市。目前，光大安石核心发展仍然会在一二线城市，三线的优质项目也会适当考虑。一线城市以一类地段为核心，二线城市以最核心的地段或周边高密度人口地段为主，三线城市只投最核心的地段。不过地段位置只是初步条件，还要判断辐射人口、竞争对手、体量、交通条件等。

　　经过多年的耕耘，光大安石建立了商业地产运营平台和零售商业自主品牌“大融城”。截至目前，光大安石旗下运营及在建商业项目达到16个，面积逾150万平方米，累计资产管理规模达1000亿，完成投资退出项目超100个。

　　布局商业地产多年，光大安石相比其他金融力量已经具备了明显的优势。

　　“基金模式很重要。金融力量不可能无限制地投入，后期必须要退出来。如何能够尽快退出再投入到新的项目中，是企业需要考虑的问题”，周颂明表示。光大安石的合作形势较为灵活，这也是相较于其他金融力量的优势。

　　实际上，自成立以来光大安石已形成“募、投、管、退”全产业链，是具有开发、改造及运营各类型房地产项目并取得成功的房地产基金公司。用金融思维操盘商业，通过专业判断，接手其他竞争对手介入困难的项目。光大安石拥有专业的资产证券化团队，为所管理的成熟资产提供清晰的退出渠道，拥有完全自主的判断能力和操盘能力。

　　对于光大安石来说，人才与团队原动力是核心竞争力。周颂明称：“光大安石用的是文化管理的模式，企业非常强调价值异向。” 此外，对光大安石金融资管团队来说，良好的口碑有着重要的意义，必须做一个项目便成功一个，声誉即信誉。　

　　未来金融创兴模式下的商业将出现何种新格局？

　　不可否认的是，金融力量与商业地产相结合已经成为趋势。对于开发商来说，在未来的一年应该如何找到适合自己的发展破局之道？

　　正如绿城资产管理集团副总经理、绿城酒店资产管理有限公司董事长倪武英所说，尽管明年经济发展面临着挑战，但人们依旧要消费。越是经济不景气，高质量的服务和产品就越显得重要。对于购物中心来说，一定是产品为王。“在这种激烈的竞争当中，遇强则强。”

　　新天地集团商业事业部总经理/酒店事业部总经理蒋鹏认为，未来金融力量将继续在商业地产里做大规模。他称：“实际上未来的中国商业地产其实会呈现两个方面，一方面就是传统像万达这样的已经做大的巨无霸可能持续地滚雪球滚下去，当然还有在寻求新资产，其他资产的一些退出。另外一方面，就是金融机构的比例会越来越大，因为一般小型开发商，在目前的政策和金融环境下是玩不动，只能借助如光大安石这样的金融力量。”

本次论坛上，如下嘉宾围绕金融力量与商业地产展开了热烈的讨论：

光大安石资管副总裁/光控安石商管总裁周颂明 、赢商网总裁周艳斌 、福晟集团华东区助理总裁陈祝全 、百联资产控股CEO程大利、 协信星光商业首席战略官兼首席财务官龚霄翔 、仁恒置地集团商业事业部总经理胡伟津、月星集团总裁助理兼投资管理中心执行总经理贾耀勇、新天地集团商业事业部总经理/酒店事业部总经理蒋鹏、 东渡国际集团商业地产事业部总经理倪敏、绿城资产管理集团副总经理、绿城酒店资产管理有限公司董事长倪武英、景枫投资集团执行总裁孙旭东、祥生地产集团商管中心总经理申智、龙盛商业总经理汪帆、外高桥集团森兰置地副总经理王海松、上海百业信集团董事长杨百根、光明地产华都集团总经理虞颂明、上亿集团董事/意博集团总裁助理张新敏、中铁集团南京分公司副总经理周权

周颂明：

光大安石在战略上想的非常清楚，哪些是战略性投资，哪些是机会性投资，项目值不值得做，在前期都规划的很清晰。光大安石有着很强的整合资源和产业链的能力，并且合作方式灵活多样。 “大融城”系列项目的打造，证明了光大安石的商业地产运营能力。团队是光大安石的核心竞争力。管理模式实际上是一种文化管理的模式，光大安石非常强调价值观和原动力。

周艳斌：

今年商业地产行业跟零售行业的形势，总结为几点：招商跟营运变得越来越难，品牌开店谨慎部分陆续关店，存量跟增量都会非常巨大……同时，有两点机会值得注意：1存量改造跟资产管理，这个就是光大安石现在做的，相对来讲在国内已经有很多成功的模式；2购物中心的内容跟场景创新。

胡伟津：

对于未来对于商业的这个发展，我们认为首先要把这个活干好，要把现在市场上能想到给的东西，全部研究一遍，比如综合体、写字楼、商场，也有社区，甚至有产业，包括一些教育产业，最主要就是质量。

陈祝全：

今天房地产的困惑就是商业、产业并取的投资一定要做。要重视与资的深度合作，

要把解决好投前、投后还有托底三个方面，才能真正做好商业。

汪帆：

在这样的一个鱼龙混杂，或者是市场大洗牌基础上，有资本就是机会点。对未来来说，会需要的一个存量，第二，收购项目之后，要会开发自己的盈利品牌，包括自己有自己的商用产品线，包括自己有盈利团队。要更看重资产的长期稳定的收益、资金、资产、资本之间有效互动。

龚霄翔：

要帮助商场把经营做好，金融其实是一个很大的作用，首先就要搞定资金方。通过金融在低价值的引进，然后通过这种金融工具，把这个商场真正的价值挖出来。

贾耀勇：

现在做购物中心从战略层面讲，当然将来对资本市场结合需要找到特殊通道。一个商业项目在整个拿项目的时候，一定有百分之七八十以上的可销售的物业，不管是住宅、还是写字楼，还是公寓。只有这种大的销售物业才能支撑你去运营和管理。如果没有大的销售物业去支撑，开发难度比较大。第二，做项目要是轻重结合，要有自己的资产、自己的团队作为一个技术支撑。第三、来做投资拓展业务要和地方政府交流沟通，在中西部很多城市，甚至在东部很多三四线城市，商业地产还有一个很大的培养空间。特别要关注一些城市的地铁，轻轨，高铁这种快速成长的城市，它的发展价值和商业地产发展空间。

杨百根：

从房地产和经济的角度，都要注重项目的地理位置。其次，由于目前传统企业现在进入到品牌化和规模化，要积极的统筹合作，树立品牌口碑。

程大利：

2019年整个商业趋势稳中有深，趋势还是稳中待升，投资还是要谨慎。其中，技术驱动也就是技术创新和个性化的购物体验，未来对于购物中心有着巨大的影响力。

成立一个平台重要的都离不开战略，对于战略而言，商业离不开资本，也离不开资产更离不开内容。三者不可缺其一，做的好就成为产业链。

张新敏：

民营企业要在社区这个领域它做精，做到适合当地消费群体就要不断的整合专业市场，不断的贴合现在实际中国的一个经济发展就要不断的去调和、不断的调整我们自己的一个发展。要将产品规模化，做到更贴切民生，才能吸引资金方的介入，让企业能够长久发展，持续发展。

申智：

对于实体商业和金融相融合，后期会非常顺利的推出，更多依托于前提的精细化运营。

而对商业的态度，是目前深耕自己，做好内功，先把前面的资管，商业管理做好，只有你做好了最后才能插上翅膀飞起来。

虞颂明：

光明地产在华东主要是做四条产品线，一个商业，一个办公，一个租赁用房，一个酒店。就商业板块而言，光明地产主做邻里中心，社区性商业是主要战场。希望在主题运营中找到很好的合作对象。我们合作也是比较开放的，对我们来讲主要是想做资产管理，资产升级。运营管理我们在提升，国企的整个人才结构体系，人员专业度还有提升空间，目前我们也在转型创新发展。

蒋鹏：

未来金融力量将继续在商业地产里做大规模。实际上未来的中国商业地产其实会呈现两个方面，一方面就是传统像万达这样的已经做大的巨无霸可能持续地滚雪球滚下去，当然还有在寻求新资产，其他资产的一些退出。另外一方面，就是金融机构的比例会越来越大，因为小型一般开发商，在目前的政策和金融环境下是玩不动，只能借助如光大安石这样的金融力量。

倪武英：

尽管明年经济发展面临着挑战，但人们依旧要消费。越是经济不景气，高质量的服务和产品就越显得重要。对于购物中心来说，一定是产品为王。“在这种激烈的竞争当中，遇强则强。”

周权：

中铁建工集团是央企，去年在南京江陵获得一个商办项目。前期所有投入达到30亿元。那么，后期如何回购？如何获得较好的资金回报？希望找到合适的合作伙伴。