存量时代商业地产如何破局?这场闭门会议给你答案

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2018年12月27日16:35来自:赢商网上海站
核心提示:在本届年会平行论坛走进光大安石·商业地产金融闭门会上,光大安石、百联资控等企业高层共同探讨存量时代背景下商业地产破局新思路。

  中国经济、中国企业即将迎来一个挑战年,在新时机变化莫测的形势下,中国商业地产如何跳脱出房地产掣肘,焕发出商业地产的新出路、新思考?

  12月26日,由赢商网举办的“时不我待”中国商业地产年会专题阅读)在上海举行。在本届年会平行论坛——走进光大安石·商业地产金融闭门会上,光大安石、百联资控、仁恒置地、新天地集团等企业高层齐聚一堂,共同探讨存量时代背景下商业地产破局新思路。

  机遇挑战并存 金融力量挖掘商场价值潜力

  在本次闭门会议上,众商业地产人都意识到一个严峻的问题摆在眼前:招商运营艰难、品牌连续关店、购物中心存量与增量巨大等等。

  协信星光商业首席战略官兼首席财务官龚霄翔认为,目前全国购物中心数量不断攀升,然而,商场在经营中都会遇到不少问题。在这种情况下,金融力量能够帮助这些商场做好经营。金融力量能够帮助开发商找到价格洼地、解决资金、提高运营能力,将商场的真正价值挖掘出来。

  实际上,商业地产商在发展过程中有着不同的需求点。

  外高桥集团森兰置地副总经理王海松坦言,对于有着央企国企背景的项目来说,对资金的需求并不是很强烈,而是需要能够真正把产业资源带进来的合作伙伴。

  中铁集团南京分公司副总经理周权也提出了一个问题:项目前期资金投入量巨大,后期如何实现较为理想的资金回报?实际上,这也是不少不具备规模化的开发企业所面临的普遍性问题。

  针对上述提出的问题,有着“中国黑石”之称的光大安石能够提供灵活的合作方式,引发了现场嘉宾热烈的讨论。

  据了解,光大安石主要有“重资产收购和轻资产管理输出”两种模式。其中重资产虽然需要大量的资金投入,而且是较为传统的商业运作模式,但针对比较确定的项目,通过重资产可以强化区域的布局。而对于一些不太确定的区域,或者从资本市场来说以较少的资金投入,通过轻资产输出来确保项目投资的安全性。

  在致力于战略创新的深耕细作中,光大安石立足于国内现有制度,充分借鉴国际REITs及境内资产证券化产品的设计与发行经验,开创了国内商业地产“PERE+REITs”战略模式的先河,实现了将交易所挂牌REITs产品作为私募地产基金进阶版退出途径。作为光大安石旗下首次应用REITs模式运营的项目,重庆江北观音桥大融城购物中心成功演绎了以购物中心为底层资产,并以其未来租金及其他经营收入带来的现金流为还款来源设计的资产证券化产品运营模式。承载着广泛的关注与期待,2016年,光大安石发行的“大融城REITs”资产证券化正式挂牌上市。

  加快商业布局 光大安石的战略思考与优势是什么?

  “如果没想好战略,那就不要踏入商业”,在本次闭门会议上,谈及光大安石的企业战略时,光大安石资管副总裁/光控安石商管总裁周颂明说。

  据周颂明介绍,光大安石主要是长线投资,选择项目的标准是看其是否具有发展价值,是否能够长期持有的安全稳定以及未来增值空间的需求。此外,规模也是重要的考虑因素之一。周颂明表示,只要是光大安石重资产直接投的项目,体量基本都在10万方以上。

  光大安石在投资时有着严格的风险把控,强调风险提前识别,风险管理贯穿项目投资之前、投后管理直到项目退出。

  同时,光大安石会慎重选择进驻的城市。目前,光大安石核心发展仍然会在一二线城市,三线的优质项目也会适当考虑。一线城市以一类地段为核心,二线城市以最核心的地段或周边高密度人口地段为主,三线城市只投最核心的地段。不过地段位置只是初步条件,还要判断辐射人口、竞争对手、体量、交通条件等。

  经过多年的耕耘,光大安石建立了商业地产运营平台和零售商业自主品牌“大融城”。截至目前,光大安石旗下运营及在建商业项目达到16个,面积逾150万平方米,累计资产管理规模达1000亿,完成投资退出项目超100个。

  布局商业地产多年,光大安石相比其他金融力量已经具备了明显的优势。

  “基金模式很重要。金融力量不可能无限制地投入,后期必须要退出来。如何能够尽快退出再投入到新的项目中,是企业需要考虑的问题”,周颂明表示。光大安石的合作形势较为灵活,这也是相较于其他金融力量的优势。

  实际上,自成立以来光大安石已形成“募、投、管、退”全产业链,是具有开发、改造及运营各类型房地产项目并取得成功的房地产基金公司。用金融思维操盘商业,通过专业判断,接手其他竞争对手介入困难的项目。光大安石拥有专业的资产证券化团队,为所管理的成熟资产提供清晰的退出渠道,拥有完全自主的判断能力和操盘能力。

  对于光大安石来说,人才与团队原动力是核心竞争力。周颂明称:“光大安石用的是文化管理的模式,企业非常强调价值异向。” 此外,对光大安石金融资管团队来说,良好的口碑有着重要的意义,必须做一个项目便成功一个,声誉即信誉。 

  未来金融创兴模式下的商业将出现何种新格局?

  不可否认的是,金融力量与商业地产相结合已经成为趋势。对于开发商来说,在未来的一年应该如何找到适合自己的发展破局之道?

  正如绿城资产管理集团副总经理、绿城酒店资产管理有限公司董事长倪武英所说,尽管明年经济发展面临着挑战,但人们依旧要消费。越是经济不景气,高质量的服务和产品就越显得重要。对于购物中心来说,一定是产品为王。“在这种激烈的竞争当中,遇强则强。”

  新天地集团商业事业部总经理/酒店事业部总经理蒋鹏认为,未来金融力量将继续在商业地产里做大规模。他称:“实际上未来的中国商业地产其实会呈现两个方面,一方面就是传统像万达这样的已经做大的巨无霸可能持续地滚雪球滚下去,当然还有在寻求新资产,其他资产的一些退出。另外一方面,就是金融机构的比例会越来越大,因为一般小型开发商,在目前的政策和金融环境下是玩不动,只能借助如光大安石这样的金融力量。”

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