张玉良再次“大象转身” 绿地多元化过程中的地产“依赖”

　　62岁的张玉良并无退意，过去这一年，他不出意外地成功连任了绿地控股董事长兼总裁，成为又一个打破国企管理层60岁退休规定的“掌舵人”。

　　不过，随着年龄的自然增长和行业竞争加剧，留给他的时间并不太多，在开始全新的三年任期后，张玉良再次“大象转身”。

　　2018年10月，绿地宣布新一轮战略规划，一改过去以房地产为主业，大基建、大金融、大消费协同发展的“一主三大”的战略，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。

　　对整个房地产行业而言，2018年的这场“寒冬”令不少房企正经历着“至暗时刻”，万科喊出活下去，碧桂园宣布暂缓投资，向内收敛是房企的过冬术。

　　但这显然不是张玉良的风格，当多元化陀螺早已旋转起来，这个敢于冒险的领导人，并不会轻易停下手中挥舞的鞭绳。

　　另一方面，地产主业从曾经的销冠滑落至第六，更是绿地无法回避的挑战。由此，在尚未跨过4000亿销售门槛时，张玉良便提出，未来三年绿地年均销售规模保持在5000亿元以上。

　　多元化陀螺

　　虽然坐拥近万亿的庞大总资产，但外界对绿地到底是一家怎样的企业始终充满“疑惑”。从收入构成的直观呈现来看，如今绿地已不能算是一家纯粹的房地产企业，多元化一直是它的标签。

　　2018年三季报显示，期内，绿地房地产营收和基建业务营收几乎持平，分别达到1041亿元和1009亿元，此前的半年报中，基建的营收甚至一度超过地产，放在任何一家房企，这大概都是无法想象的。

　　而在绿地最新提出的战略规划中，2020年大基建产业目标经营收入超过4000亿元，占据整个集团的半壁江山。

　　与此同时，对2018年新成立的商贸集团，绿地的目标也并不低调——2019年至2021年每年营业收入实现翻番增长，确保到2021年营业收入达500亿元、利润总额10亿元。

　　显然，无论是基建的4000亿，还是商贸集团的500亿目标，张玉良想“一夜之间就造出个罗马”。

　　对规模的渴求一直是绿地最显著的特点，为此，除地产主业之外，绿地也从不固定于某个单一的产业。从2005年后开始的能源、汽车，到如今的基建、商贸，绿地旗下经营各种业务的公司也如野草般生长起来。

　　用张玉良自己的话概括，战略就是下雨打伞，环境一旦变化了，策略马上就要变。

　　一位绿地的创业元老曾在书中回忆：“那时候大张旗鼓，几乎一个星期就成立一个分公司。”

　　也曾有传说，有一次张玉良走在上海的大街上，突然对脚下的人行道地砖产生了兴趣，于是产生了专门生产地砖的念头，并很快选择了一家台资企业合作，但最后结果以失败告终。

　　或许对张玉良来说，要多元化还是专业化从来就没有明确界限，他就像一个战略下的机会主义者，只要是能将绿地做大的机会都会去尝试，而且每涉足一块新业务，都要迅速做大。

　　以已经形成规模的基建业务为例，虽然在成立之初，绿地就曾涉足过绿化改造和动迁房建设等基础设施业务，但从2015年基建作为单一产业发展至今，也不过短短4年时间，期间增速甚至远超房地产主业。

　　绿地年报显示，2014年到2017年，绿地基建业务分别完成250.95亿元、426.62亿元、1048亿元的营业收入，年复合增长率超过60%。

　　为迅速扩大规模，绿地从2015年开始已连续第四年参与国企混改，收购标的全部为基建企业，包括贵州建工、江苏省建、西安建工以及2018年最新的天津建工，四次一共花了55亿元。

　　有绿地的员工这样说过，一旦张玉良对新业务定下了营收规模的目标，手下的人就必须付出所有努力去达到，“我们的工作，没有60分这一档，只有0分和100分、完成和未完成。”

　　如今，为抓住上海国际进出口博览会的机会，绿地将原来大消费业务相关的商业集团更名为商贸集团，而张玉良的重心也放在了这一新兴业务上。

　　市场对绿地这样频繁的战略变化啧啧称奇，每一个高达千亿的业务转型背后，这家企业就像一块橡皮擦一样，用难以置信的速度迅速调整。

　　只是，当多元化的陀螺旋转起来，绿地似乎已无法停止，在不断地布局与结局后，又一次次重新走回局中。

　　地产“依赖”

　　多元化过程中，与王健林“挥一挥衣袖不带走一片云彩”不同，绿地对住宅开发业务始终是依赖的。

　　“万绿之争”远去后，受制于商办的限售政策，近三年绿地已由曾经的销冠跌落至第六，规模上的落后令张玉良不得不加快追赶。

　　根据观点指数公布的数据，2018年绿地共完成销售额3680亿元，未实现年初4000亿的目标，同比增长幅度达到20%。

　　与此同时，尽管基建业务已有超过千亿的营收，但相比于地产业务高达26%的毛利率，基建的毛利率仅在3.16%左右，对上市公司整体的毛利贡献较为微薄，另外包括能源、汽车、商品销售等多元业务的毛利率也都处于3%-5%的水平。

　　换而言之，绿地上半年61亿元的归母净利润中，主要还是来自于房地产业务。

　　因此，为保证地产规模以及公司整体的利润，在获取土地上，绿地在2018年也较过去两年表现得更为积极。

　　据观点指数不完全统计，2018年前11个月，绿地累计获取项目109个，新增权益土地面积约1900万平方米，权益计容建筑面积3836万平方米，权益土地款约720亿元，平均土地成本不到2000元/平方米。

　　相比之下，2015年到2017年，绿地分别新增项目个数为69、68、69，权益土地金额则是484亿元、846亿元及457亿元。

　　有接近绿地的人士对观点指数表示，虽然基建的利润贡献短期内不及市场预期，但在拿地，尤其是获取低价大项目上，基建板块是不可或缺的因素。

　　比如在2016年初成功控股江苏省建后，绿地就在同年中标南京地铁5号线工程PPP项目，合同总价达196.13亿；在获取项目的同时，绿地不仅能够获得地铁沿线的土地，还可以通过投资、开发地铁，涉足地铁上盖物业的开发、建设、运营，以及地铁车厢广告运营等多项业务。

　　不难发现，从早期的超高层地标、产业园区，到近年的特色小镇、空港高铁物流、轨道上盖和沿线物业开发，张玉良总能抓住政府所想。

　　事实上，如果绿地只是一家纯粹的房企，地方政府也不会对其青睐有加。当政府划定一个新兴区域发展时，一般市场化的企业会有所观望，但绿地算账的方式却不相同。

　　因此，虽然张玉良希望每个业务都能快速发展并独当一面，但对于现阶段的绿地而言，地产和各个多元化业务并不能拆分来看，他们既渴望独立走路，但又必须在一个篮子里彼时共生。

　　资本市场天平

　　另一个不可回避的现实是，随着新业务铺开和拿地增多，天平的另一端上，绿地在资金方面正面临不小的压力。

　　半年报显示，截至6月底，绿地控股总资产高达9038亿元，同时负债高达8042亿元，较2017年底增加491亿元，创下新高；资产负债率达到89%，处于较高水平。

　　尽管现金流得到改善并持续为正，且手握768.44亿元的货币资金，但从融资表现上，绿地短期之内仍面临压力。

　　12月21日，绿地发行1.5亿美元定息债券，票面利率高达9.125%。相比之下，万科之前发行的6.3亿美元中期票据，利率仅为5.35%。就算与民营企业相比，绿地的这笔美元债也并不便宜。

　　与大多数房企一样，面对融资紧缩的掣肘，张玉良手中最大的筹码是加大地产销售的回款。

　　上半年，绿地的回款率高达90%，共计回款1476亿元。然而，随着行业出现销售下行，三季度时，回款率表现已有所回落，低至82%。

　　对于绿地的财务表现，资本市场反应并不乐观。

　　过去一年，绿地控股股价从最高点10.42元/股回调了近四成，市值已由最初的超过3000亿跌至不足800亿，不及绿地总资产的一成。当中有A股大环境的影响，但投资者的不看好也是重要原因。

　　半年报显示，绿地控股的股东中，张玉良及格林兰团队以高达29.13%的持股比例占据第一大股东之位。另外，上海地产、上海城投两家国资委企业分别持有25.82%及20.55%，加上其他机构持有股份，绿地在市场上流通的股份份额不到18%。

　　值得注意的是，2013年曾以5.62元的最低认购价，斥资58亿元参与绿地增资扩股的平安创新，经过过去两年大量减持，已不再是绿地股东。平安的退出，大股东鲜少增持，市场对绿地有不确定情绪。

　　张玉良对此同样无可奈何，面对小股东们对市值的渴求，除了表示“正在努力加强市值管理”，他似乎难以给出更有说服力的解答。

　　显然，在保证现金流的底线后，规模与利润的天平中，以“世界的绿地”为目标的张玉良始终更青睐前者。

　　只是，随着年龄的自然增长和行业竞争加剧，留给他的时间并不太多。