万科乱三年:万村理想与郁亮试错

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2019年01月08日10:05来自:观点指数 钟凯
核心提示:按计划2018年万科已结束“乱三年”局面。在逐渐淡化海外业务、产业办公后,万科保留了租赁住宅、商业、物流、冰雪度假、养老等几大新业务。

  2018年12月14日下午,深圳天气回暖,万科专题阅读)南方区域首席执行官张纪文首次回应了“万村计划全面暂停签约新房源”的传言。

  “万村”是万科启动一年多的新业务,专门从事城中村综合整治及运营。此前半个月,万科董事长郁亮专题阅读)也被问及同一个问题,他回了一句“不知道,这要问南方区域”。

  这次到了张纪文,他没有避重就轻,开口第一句便是:“首先,(传言)这个事情是对的……”

  在媒体的追问下,他发表了600字的讲话,强调对尚未确定能发展的“一部分业务”将选择暂停,具备条件后才继续发展;已经证明不可能推广的业务,将选择关闭——是为万科的“收敛”举措。

  这源于郁亮在万科南方区域9月月度例会上提出“房地产行业转折点实实在在到来了”的论点,具体的业务操作层面提出“收敛”和“聚焦”要求,一些未达预期的新业务“不要再做”。

  2014年,万科开启了白银时代的多元化转型,在“赛马”机制下,各个区域公司获得充分自主权探索创新业务,那几乎是万科迸发故事和概念最多的时期。

  新业务的思维、模式与房地产开发迥异,郁亮已经做好“万科转型要乱三年”的心理准备。

  经过淘汰,新业务赛道上仅剩下商业、物流、租赁住宅、冰雪度假、养老及教育,海外业务、众创空间等成为明日黄花,且这批业务远未达到“在万亿市值里占50%”的宏伟目标。就连养老及教育,按照张继文透露的说法,也要开始“收敛”。

  就像植物有春生夏长、秋收冬藏的生长规律,在外界环境变化的情况下为了保持水分、养料,会自动脱落许多树叶。这是一种适应机理,可以减轻植株的生长负担,为来年能发出新的嫩芽做好准备。

  2019,万科何往?

  万村理想

  “万村”是万科转型探索的典型业务之一,冀图对城中村精细化改造,并借此为旗下产业、商业、公寓、物业管理等业务找到场景入口。但受困于市场传言的工程滞后、收益率低等因素——万科解释原因为打磨产品,与外界说法相左——最终被按下暂停键。

  如今看来,“万村”的诞生本身就带着一定的理想主义色彩。

  据万科周刊记载,万村业务三位创始合伙人为蔡学金、黄楠和孔浩,团队由2017年6月诞生之初的三人组发展至2018年初将近70人,并计划未来成为一个400人的大团队。万村团队提出“整村运营、开放式社区管理”的理念,希望帮助政府改造城中村。

  万村业务将目标瞄准了深圳最大的存量市场。深圳官方数据显示,全市共有以行政村为单位的城中村241个,总建筑面积达1.2亿平方米,占全市住房总量49%,容纳了超过1000万流动人口。不同于拆除重建(即常见旧改模式),万村计划在保留建筑前提下柔性改造,并植入物业管理及城市化商业运营。

  对于万科而言,万村业务满足了该公司在情怀理想、社会责任及商业效益等方面的需求,因而一众高层为此站台。

  从2017年9月底由深圳万科出面与福田南园街道玉田社区部分业主签署托管协议,到11月入场坂田岗头新围仔村综合整治项目,再到此后的景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等,万村在一年多时间内累计布局近100个城中村,呈现快速发展的态势。

  新生事物往往意味着对原有体系的挑战,万村启动规模扩张后,深圳城中村很快对包括金地、华润、碧桂园、佳兆业等房企及其它公寓品牌形成集聚效应。在各路资本包围下,无论是商品房小区还是城中村的租金预期都发生变化,甚至形成实质性的上涨,最终引发租金敏感性群体的抵触。

  6月11日,深圳流传的一封《致富士康员工的公开信》将万科万村推至风口浪尖。公开信称,富士康龙华园区员工的主要居住地之一清湖新村正面临万科主导的城中村改造,改造后租金将翻番、加重员工负担,员工转而要求富士康上调工资。

  城中村改造由此从租赁矛盾悄然上升到公共矛盾,引发的讨论不仅是资本参与下长租公寓抢夺房源,还有综合整治规范化化运营,以及如何保障低收入群体利益。那段时间前后被传的消息还包括,清湖新村金地草莓社区租金涨幅2-4倍,自如公寓存在甲醛超标等问题。

  此后万科迅速回应,改造后的泊寓涨幅仅在10%左右,相比起在改造过程中投入的装修、运营和维护,涨幅并不算高。有消息指,万科给城中村村民开出的条件是每3年涨租10%,折合约每年涨幅3.3%,这与深圳万村总经理蔡学金“用低定价打破周边房租上涨的‘怪圈’”说法相呼应。

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文章关键词:万科 郁亮 万科转型
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