凯德中国内地投资加速 从综合体到多元化创新

　　从地铁站往外走，不过5分钟，就到了凯德项目的销售中心。

　　因为是工作日，销售中心没有周末的那般热闹喧腾，洽谈区的几张小圆桌周围坐着三三两两的客户，正在和置业顾问小声地交谈着。

　　这是凯德集团在广州刚开盘不久的“双桥8号”，该项目是大坦沙更新改造项目——一个含住宅、商业、产业等于一体的超大型旧改项目的首个住宅楼盘，位于广佛交接、四面环水的大坦沙岛上。

　　大坦沙作为凯德集团在国内第一个城市更新改造项目，同时也是列入“新加坡-广东合作理事会”的重点项目，凯德集团结合新加坡“花园城市”理念，对大坦沙全岛居住、交通、绿化、医疗、教育、商服、文化等设施进行全面改造，建成国际化花园岛屿。

　　按照此前披露的信息，凯德集团在这个项目上的投资将超过500亿元，新建建筑面积近500万平方米（含复建房）。但对比其2018年在中国的诸多动作来说，这个项目在全国范围内受到的关注相对较小。

　　一场“事后张扬”的交易

　　2018年，凯德集团做了非常多的事情。

　　首先，凯德集团在2018年开年之初就丢出了一个“重磅炸弹”——向万科印力出售20个购物中心所属项目公司的100%股权，总代价约人民币84亿元。

　　交易涉及的20家购物中心，凯德平均持有运营时间10年，项目平均建筑面积为4万多平方米（不包括停车场在内）。而这些购物中心分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

　　20个购物中心，价值84亿的商业资产，交易对方的份量……所有的元素，都让凯德成为了媒体聚光灯的焦点。

　　这次重磅交易让外界对凯德集团多年来的资产管理策略一览无余，让人们更清楚了解到凯德模式的价值核心。当然，也会有更多人关注凯德接下来的动作：

　　“所获资金将用于在中国继续投资优质物业，进一步强化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。”

　　凯德集团这样解释2018年接下来的动作，但事实上，从2017年开始，凯德集团就已经在上海、广州等城市加大了投资。

　　2017年6月和12月，收购上海国正中心和五角场商办地块；2017年11月，35亿收购广州乐峰广场；2018年4月在华东签署两份产城融合战略合作协议；2018年6月，57亿收购重庆两江春城项目；2018年8月，斥资20.53亿元获得位于增城区荔城街蒋村村、新联村的两宗地块。

　　最近的一宗交易是2018年11月12日，凯德以人民币8.82亿元拍得位于广州市黄埔区广州科学城核心区的商业商务用地。时隔一天，又献上了另一场“重磅交易”：以127.9亿元收购上海虹口星港国际中心项目，预计项目投资总额约200亿，计划打造为上海第三座来福士。

　　资料显示，该项目是一幢高层建筑群，被誉为“上海最高双子楼”，建筑面积约为42.76万平方米，将于2019年下半年分期开业。

　　这种积极的风格在2019年也依然保持着。新的一年才开始不过7日，凯德就拉开了2019年外资在上海收购资产的第一幕。

　　7日上午，凯德宣布，其与一家非关联第三方公司成立50：50的合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积，涉及建面约4.2万平方米。公司方面称，该收购项目将作为种子资产投入至凯德即将成立的增值型私募房地产基金，促进凯德在核心商圈的战略布局更加多元化。据悉，该新基金将着力于关注亚洲重要门户城市的商务房地产项目。

　　从综合体到多元化创新

　　2018年开始，凯德在中国内地的投资和布局明显加速了许多。

　　首先是“有卖也有买”——卖掉20个购物中心给万科印力之后，凯德也收购了重庆、广州、上海多个项目。更值得关注的是，除了综合体项目的拓展，凯德开始进军联合办公领域，然后签署了一些产业新城项目。

　　可以看到，凯德的投资和买入除了住宅或商业为主的综合体领域，也将视线投向了更多新的领域。

　　此前，凯德集团总裁（中国区与投资管理）罗臻毓曾对观点地产新媒体介绍过综合体战略制定的原因，表示如果单纯做住宅，凯德不一定能比得上很多国内的开发商，但加上商业，凯德更容易获取城市核心地区的土地，也更有自己的竞争力。

　　“凯德在中国做综合体有三点核心竞争力，首先是强大的综合开发能力，其次是已经建立起来的庞大而专业的运营体系，第三是资本市场上的优势。”

　　凯德在中国内地获取综合体项目的力度和动机一直很充足——2017年杭州来福士、凯德·西城、长宁来福士、深圳来福士等项目接连开业，被认为是凯德的“综合体战略”收获之年。

　　“综合体战略是凯德面向未来的部署。”2018年7月初，罗臻毓接受观点地产新媒体采访时再次强调。但同时，凯德也开始变得更多元、更创新。

　　2018年5月，凯德自创的共享办公品牌在上海国正中心正式亮相时，罗臻毓当时表示：“凯德一直都在转型，改变是必然的。”

　　实际上，凯德集团的变化在于，不再满足于纯粹拿地造房子，而是要做一个为房地产生态圈内提供附加值的优质服务商。

　　在凯德集团内部逐渐形成了一个共识，就是把自己当作整个房地产生态圈的一份子而不是只提供硬件做房东，集团将不仅仅满足客户办公、居住、购物等简单的需求，更将成为整个房地产生态圈的重要一环。

　　用这个逻辑去看凯德就能发现，除了共享办公品牌，产业园和高铁新城等业态也已经出现在凯德的“购物清单”上。

　　2018年4月，凯德集团与宁波市海曙区政府及浙江省交投地产集团分别签署合作意向书，未来将共同开发产业园和高铁新城项目。

　　罗臻毓称：“此次两份意向书的签署，顺应了中国创新发展新时代大背景下产城融合发展的趋势，标志着凯德业务模式的又一创新。”

　　逆市看好中国市场

　　2018年，中国的房地产行业并非一片大好。

　　有媒体统计，过去一年，全国大小城市、各个部门出台的关于房地产的调控政策，加在一起超过了450次之多，也使得2018年成为政策出台最为密集的一年，此纪录之后或许很难打破。

　　国家统计局公布的数据能说明这一情况：2018年5月，70城房价数据环比涨幅仍进一步扩大，市场没有出现明显降温，然而11月公布的数据却显示，全国商品房销售面积连续3个月同比下跌，且降幅扩大，市场预期明显转变，消费者观望情绪较浓；17个热点城市二手房价环比下跌，这是最近4年来首次出现连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，其中一线城市二手房价连续3个月环比下跌。

　　2019年的中国房地产市场是否会延续这样的情况，目前也难以判断。

　　1月4日下午，央行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点。央行相关负责人对外表示，此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑2019年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。

　　然而这些资金什么时候会流向房地产，一些房企认为并不明确。事实上，大部分机构及业内人士对2019年的房地产市场依然保持谨慎的预期，认为调控不会出现大幅度的放松，房地产销售出现平稳甚至略有下调是大概率事件。

　　在这种情况下，外资在中国的大宗投资反而显得积极和活跃。以上海为例，包括丰树商业城、星港中心、无限度广场、海洋大厦等在内，2018年上海大宗投资市场持续火热，交易金额超过1050亿元，连续3年突破千亿交易规模。

　　更重要的是，外资买家持续上扬，投资金额占比61%，较2017年占比24%增长了37个点。世邦魏理仕的报告则显示，2018年北京大宗交易的买家中，外资比例占到17%，而2017年这一比例仅5%。

　　分析认为，近年来自境外养老、教育、保险、国家主权基金等这类追求长期稳定回报的机构投资者，认为目前中国一些城市大宗物业市场能够获得长期稳定的回报，因此促使了外资的进入。

　　凯德集团显然是这些看好中国内地的外资企业代表之一，不但加大了在中国的投资规模，还先后进入了许多新的领域。

　　凯德方面多次对外表示，始终对中国市场有信心，深耕中国，更看重品质、质量。中国仍然是全球最受关注、最具增长潜力的投资地之一。

　　近几年来，凯德在中国的资产份额占集团总资产40%左右，已是凯德集团最大的海外市场。目前已在中国40座城市运营超过180个项目，总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元人民币。

　　凯德此前对观点地产新媒体表示，之所以能够获得市场上抢手的优质项目，是凭借在开发运营方面的综合实力、全产业链布局及成熟的资本平台等核心竞争力。

　　长期扎根中国，也让凯德集团能快速抓住优质的市场机会。除此之外，还依赖于其独特的发展模式和雄厚的资金实力。

　　灵活运用基金等金融工具，是凯德集团实现全球资源配置、优化资产组合、提供长线增长空间的利器。凯德旗下目前有12支聚焦中国的房地产信托及私募基金，用于支持在中国的业务发展。根据公开资料，这12只基金的资产总规模超过700亿人民币。