高力国际：城市更新“隐藏”房地产市场未来10年下一个风口

　　高力国际召开2018年终媒体会并发布2018广州物业市场回顾与展望报告。

　　报告显示，2018年全球经济疲软削弱广州出口贸易，广州出口至亚洲、欧洲、非洲出口总值均为负增长。其中美国为广州最大出口国，中美贸易摩擦对广州造成冲击。

　　出口贸易困局与国内“去杠杆”政策拖累广州经济增长。经济增长减缓波及金融、制造、贸易及相关行业企业，写字楼租户搬迁及扩张意愿下降，租赁交易活动减缓，需求较2017年出现下滑。

　　本年度广州非保税优质物流仓储呈现供需两旺的状态，来自电商相关快递和零售商的需求持续活跃。尽管位于新兴区域的新增供应入市，但去化迅速，全市整体空置率下降，平均租金水平缓和上升。

　　此外，中国房地产市场正从增量市场过渡到存量市场。以一线城市核心区域“旧楼改造，存量提升”为核心的“城市更新”，将成为房地产市场未来十年的下一个风口。初期简单拆除重建的城市更新模式已经不再是新阶段的主流，中国城市更新已经进入有机更新时代。

　　中国城市更新已经进入有机更新时代

　　从2018年10月底习主席视察广州永庆坊肯定其旧城改造的成功，到11月的城市更新最新政策导向：《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》出台，可见，城市更新发展到今日，已不仅仅是旧村旧厂的推倒、拆除、重建的更新，而是保持原有城市肌理，甚至保留原有建筑外貌的一种更新，这才是有机更新，它是变与不变的内在统一。

　　高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥认为， 城市更新已进入下半程的全新阶段。城市更新全新第二阶段的特征有以下四点：

　　· 城市更新政策的重点从大量贫民窟清理转向社区邻里环境的综合整治、社区邻里活力的恢复振兴乃至城市中心的整体功能提升；

　　· 城市更新规划由单纯的物质环境改善规划转向社会规划、经济规划和物质环境规划相结合的综合性更新规划，城市更新工作发展成为制定各种不可分割的政策纲领；

　　· 城市更新方法从急剧动外科手术式的推倒重建转向小规模、分阶段和适时的谨慎渐进式改善，强调城市更新是一个连续不断的更新过程；

　　· 城市更新组织从市场主导、公私伙伴关系转向公、私、社区多方合作，更加注重社区参与和社会公平的城市更新管制模式。

　　在未来，密切结合产业升级、历史文化保护、区域综合整治等多方面因素，努力协调政府、开发方与居民等不同群体的利益与需求，才能真正实现城市长远发展成功打造城市更新标杆。

　　此外，中国房地产市场正从增量市场过渡到存量市场。以一线城市核心区域“旧楼改造，存量提升”为核心的“城市更新”，将成为房地产市场未来十年的下一个风口。

　　写字楼：供应落后于需求，租金平稳攀升

　　本年度广州核心区甲级写字楼新增可租赁面积仅21万平方米，全年净吸纳量约38万平方米。受全球经济疲软及国内“去杠杆”政策影响，市场需求较2017年有所下滑。全市整体空置率同比下降3.4个百分点至4.5%，全市平均租金水平同比上涨5.5%至每平方米每月179元。

　　高力国际华南区董事总经理冯文光表示：“2019年广州甲级写字楼将有超过82.5万平方米新增供应入市，预计至年底全市空置率上升至7.0%。 超过38%新增供应位于琶洲子市场。经济不景气将持续降低租户扩张及搬迁意愿，2019年全市租赁交易活动或放缓。预计全市整体租金增速面临压力，全市平均租金涨幅或降至1%。”

　　高力国际广州办公楼服务部董事陈昱豪指出：“预计2020年优质写字楼新增供应将突破100万平方米，其中超过73%的体量位于琶洲。预计全市空置率将攀升至顶峰，租金增幅继续低迷。随着2021至2023年新增供应逐年减少，预计空置率将平稳下降，租金稳步上涨。”

　　仓储供需两旺，租金水平缓和上升

　　尽管面临全球经济疲软以及中美贸易摩擦的大市场环境，电子商务相关物流以及大型零售商的物流仓储需求仍稳步增长，2018年广州非保税优质物流仓储市场整体空置率同比下降2.8个百分点至3.6%。截至2018年底，共有15.5万平方米供应新增入市，净吸纳量超过18.4万平方米，全市平均租金同比上涨3.2%至每平方米每月40.4元。

　　高力国际广州工业及产业地产服务部董事邓智辉指出：“预计广州非保税优质物流仓储市场在2019年将有超过46万平方米新增供应入市，除8.4万平方米新增供应位于物流仓储核心区黄埔以外，其余位于新兴区域：花都、番禺与从化。黄埔作为物流仓储核心区，预期能实现快速去化，2019年租金水平保持稳健增长。其余新增项目均位于新兴区域且总体量达37.8万平方米，去化能力面临考验，租金增长速度或减缓。2019年随着电商和大型零售商业务暂时进入稳定期，大面积租赁需求或有所减弱，预计至明年底全市整体空置率有所攀升，全年平均租金实现3%的缓慢增长。”

图片来源：高力国际