林德良详解越秀房托的资产调整逻辑！

　　2018年最后半个月，越秀集团旗下的地产平台频频“出招”，在商业资产方面进行调整。

　　先是越秀房托宣布越秀房产基金以11.78亿元出售广州市越秀区新都会大厦物业，价格较评估价溢价约5.8%，预期出售将录得2.42亿元收益。

　　紧接着，越秀地产也公布已经挂牌了约4个月的广州越秀财富天地广场项目找到了买家，最终成交价24.18亿元。

　　然后，越秀地产和越秀房产基金先后公布，将位于杭州的越秀·维多利中心以5.9亿元进行转让，交易完成后，越秀房产基金持有的商业项目将增加至8个，物业产权面积近97万平方米。

　　作为越秀房产基金的管理人，越秀房托董事会主席及行政总裁林德良在随后的公开活动上表示，基金非常看好内地一线城市和新一线城市的发展前景，这次进驻杭州，意味着越秀地产与越秀房产基金的“双平台互动”模式已覆盖粤港澳大湾区、华中、华东三大核心区域，其战略意义不言而喻，必将利于投资者分享城市发展带来的良好机遇与投资回报。

　　注入杭州维多利中心

　　这不是越秀地产和越秀房产基金之间的第一笔买卖，但标志着越秀房产基金第一次进入杭州。

　　对于杭州，林德良满是溢美之词。他表示，要做商业地产，就要关注一个城市第三产业的发展状况是否超过了50%，而现在杭州的产业转型也慢慢走了过来，未来写字楼的需求一定会出现爆发式增长。

　　实际上，本次被越秀房产基金收购的维多利中心B幢面积并不算大，仅2.2万平方米左右。截至交易公布时，已有的18个租户就让出租率达到了90%左右。

　　坐在位于广州国际金融中心的办公室里，林德良一说起杭州的维多利中心，显得神采飞扬。

　　“这栋楼首先进来的企业是杭州海关，海关为什么进来呢？”在介绍杭州维多利中心情况的时候，林德良坦言，“像淘宝、天猫有很多的报税，海关进驻这里就表示这栋楼多么重要，一般我们做写字楼都有这种经验，有政府背景或招商引资、服务机构进来，对整栋楼也是很好的发展支持。”

　　据介绍，杭州越秀·维多利中心目前有三种类型的企业存在，一种是处于孵化期的企业，一种是处于加速发展期的企业，还有就是准备上市的企业。

　　事实上，这三种企业都是杭州市政府大力扶持的对象，针对不同阶段的企业有各种如免税、减税、费用补贴等不同的优惠政策，这也是杭州市政府带动产业发展的举措。

　　另一方面，杭州维多利中心目前的租金水平大约是110元/平方米/月，而项目所在的钱江新城平均租金水平为150元/平方米/月。不过，越秀房托对此并不着急，表示现在还是第一轮租客的水平，等第二轮租客调整的时候，又恰逢旁边地铁的开通，租金自然就会涨起来。

　　“我们做写字楼有一个过程，先吃饱再吃好，先上出租率，再来提升租金。”

　　资产调整逻辑

　　在注入杭州维多利中心的几乎同时，越秀房产基金还宣布了出售广州新都会大厦项目。

　　该物业位于越秀区西门口地铁站上盖，地处广州传统商圈交汇区，毗邻广州传统及极具代表性的北京路、上下九商圈，是一栋由写字楼、商场及停车场组成的综合项目，总面积超过6万平方米。

　　对于新都会大厦的出售，林德良表示这是很正常的资产调整。

　　据悉，越秀房托每年都会对基金旗下物业进行成长性评估，而评估的指标也并不复杂，主要是看项目租金的增长率，如果租金增长率排在最后面，资产价值评估也在旗下项目中排名尾端，那么这个物业极大概率就会放入越秀房产基金的待出售资产名单中，只要有合适机会，便会出清。

　　实际上，新都会大厦是2008年以6.77亿港元的价格注入的，经过十年持有之后以11.78亿元的价格出让，越秀房托方面仍略有盈余。

　　据越秀房托方面透露，新都会大厦的回报率在4.2%左右，其实已经比其他很多物业的投资回报率要高，但在越秀房产基金旗下的资产中排在末端。

　　而出售越秀新都会所得款项，用于支付基金收购武汉物业的递延代价，并为可能的潜在收购提供资金，从而有效降低基金负债。

　　公司方面表示，卖出新都会大厦与购入杭州越秀·维多利中心，一进一出，通过出售一些成长性相对较小的物业，布局更有发展潜力的物业，实现了资本的循环再利用，而且开疆拓土，将战略布局拉伸至具有潜力的杭州，优化了物业组合和资产结构。

　　据悉，截至2018年底，越秀房产基金的资产规模已达350亿元。看起来，这离公司之前宣布的“千亿资产”目标仍有较大距离。

　　什么时候能做到管理“千亿资产”？林德良没有给一个明确的时间表，仅表示，“基金的小股东一方面想规模成长，一方面也想保证比较高的收益率，所以要在这两边进行平衡。”

　　如何平衡？关键还是在寻找好的资产。

　　林德良对观点地产新媒体解释，具有成长性的资产，“包括城市要有成长性，以及项目的成长性”。

　　不过，这么多商业资产的种类，越秀房托“最中意”的收购类型还是写字楼。

　　“如果有项目的话还是首选写字楼，未来写字楼在基金占比是50%左右，其他才是商场、酒店公寓包括专业市场等等。”

　　越秀商投与投资回报

　　2017年，越秀地产内部对商业地产板块进行了整合，正式成立了越秀商投。

　　据越秀方面介绍，越秀商投作为越秀地产商业板块的专业开发运营管理平台，形成独树一帜的“开发+运营+金融”闭环运作，负责越秀地产持有型商业地产项目的开发、运营、管理以及金融化的全价值链业务。目前，经营范围涵盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店公寓等业态。

　　越秀商投专注中高端物业开发，充分利用金融杠杆加快业务发展。在运营阶段，整合各界资源，通过不断优化资产及服务提升物业价值，培育多个知名商业物业。

　　在项目金融化方面，通过越秀房产基金的REITs上市平台，将开发运营的优质项目注入该基金，由其进行专业化运作，快速回笼成本并持续获取项目的未来收益。

　　简单来说，越秀商投是越秀集团内部建立的一个对商业地产管理运营的专业平台。用林德良的一句话总结，“这个平台承担的是资源整合的作用”。

　　作为商业板块中重要的上市基金部分，越秀房托的业绩也倍受投资者关注。

　　2018年的全年业绩虽还未公布，但已有不少机构提前发表了看法。比如有分析师认为，越秀房产基金2018年的收益率比较低，未来还有其他不明朗的因素，如加息，人民币贬值等会继续影响公司的收益率。也有券商预计，越秀房托2018年的融资成本将出现上涨。

　　对于上述内容，林德良干脆利落地进行了反驳。

　　他指出，理性的投资者不应该只看公司业绩的横向变化，而是要把企业的业绩放在大环境中纵向比较。

　　“整个市场都在变化，我们只要比别人做得好，收益比同行好，我们就是值得投资的。”

　　林德良进一步解释，投资不仅要看收益，还要看抗风险能力。越秀房产基金的资产抗风险能力非常好，因为这些项目大多处于城市的核心地段，甚至很多是地铁上盖物业；另外，抗风险能力还可以看投资回报率。

　　“现在市场的回报率大部分是4%，我们的项目如白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场等投资回报率都是7%左右，非常稳健。”

　　另外，越秀房产基金的融资成本也低于行业水平。2018年以来美国加息了3次，美元的拆借利息成本多了94个点，港币的拆借利息成本增长了115个点，但越秀房托的平均融资成本比市场低25个点。