逐鹿商场 “棠人”如何逆势突围？

　　商业地产大宗并购活跃，存量商业更新改造加速，房企纷纷入局新零售，商业地产融资渠道创新获新突破……作为商业地产重要组成部分的社区商业如何在大变局中逆势突围？日前，在新天地的一个小型的媒体见面会上，冠海资产管理团队向媒体展示了其社区商业更新运营品牌，“棠人”的社区商业更新运营之道。

　　社区商业如何逆势突围？

　　近年来，城市商业尤其是社区商业迎来存量时代，城市更新迎来巨大战略机遇期，尤其是社区商业的更新升级更成为各方产业资本逐鹿全新战场。竞争的加剧，让一些拥有独特优势的头部企业开始脱颖而出。“任何时候，行业需要更专业、更专注、拥有更强执行力的服务企业，优质的社区商业更新运营综合服务企业的发展空间才刚刚打开。” 冠海资产董事长林忠对于行业竞争表现得很坦然。

　　“依托优秀团队，我们整合行业上下游资源，将国际国内资金、品牌资源与公司管理、运作经验融合重构，构筑冠海社区商业城市更新综合服务平台，不断提升城市更新生态服务圈的价值空间，专注深耕社区商业的城市更新运营，让我们拥有应对任何竞争的底气。”林忠表示。数年以来，冠海资产以专业的能力、专注的态度、多元化的社区商业城市更新综合服务平台，规范成熟的业务运作模式赢得市场。

　　截止2018年底，冠海-棠人品牌已经拥有26个社区商业、更新服务项目26个，管理资产规模达56亿元(RMB)；累计服务招商项目87个，规模达120万平方米, 服务有效品牌商户数据达3.2万户。公司潜心多年打造的社区商业运营管理品牌。

　　冠海-“棠人”也已成为上海社区商用物业更新运营领域的领先品牌，为中国高速增长的城市社区商用物业提供优质、高效、专业的增值服务。

　　社区商业：业态选择是关键

　　社区商业有其特殊性，服务辐射半径主要是15分钟步行半径内的社区居民，必须首先满足社区居民民生消费需求。专注上海社区商业更新运营的棠人更理解社区居民的生活、消费习性，更懂他们的实际与潜在的消费需求。“棠人的业态规划和选择从项目辐射圈内的居民民生消费需求出发，满足居民对更美好生活品质的潜在需求。”冠海资产总经理徐旭表示。其先要让商家赚钱，这也是根本。这考验的是团队的招商能力和运营能力。

　　通过精准的业态定位和品牌商家遴选，引进更富竞争力的品牌商家，将关联业态的跨界混搭，将亲子、健康、教育业态形成有机社区商业组合，在满足社区居民消费所需的同时商家也获得成长，形成共生共荣的社区商业配置。此外，与街道、社会公益组织、品牌商户紧密合作，举办各类社区活动，增加社区互动，提高到店率，提升消费几率。

　　当然，处理好与社区，与居委的关系，与社区共赢是商业运营的润滑剂，而与社区共赢重心在税收，棠人要求项目公司及品牌商户注册在当地，税收缴纳在当地。同时社区商业的更新升级也能够大幅提升社区生活品质，提升社区管理水平。

　　而对于社区商业的投资者、产权方而言，及时、稳健的租金收益是对投资方、产权方最基本的利益保障，而物业价值的持续提升则是最大的利益回报。“目前，棠人旗下社区商业平均出租率都在95%以上，这给我们提供了稳健的商业扩张基础。”

　　社区商业：体量决胜

　　谈到社区商业，谈起比较多的是地段、业态，是消费场景、是消费升级、甚至是超级物种，但对于社区商业的体量关注显然远远不够。“2018年，商家选址已经很少那么任性了，小体量空间更受欢迎，甚至是一些大品牌的商家也倾向于更小的商业体量，不仅仅因为成本压力，重要的还有空间感。” 冠海资产常务副总裁吴惠民告诉记者。“以前海底捞1500平米以下的商铺不考虑，现在也开始做800平米的精品海底捞。在整体消费力走低的情况下，坪效更显价值。”

　　近些年来，大型商业中心营业人流每况愈下，2万方以上的中型商业中心人流量、营业额全线走低，固然有线上电商的影响，但线下商业迭代升级的滞后，商业空间的场景体验不佳也是重要原因。而与此相对应的辐射15分钟步行商圈的小体量商业，尤其是沿街商业却活得很滋润。

　　棠人专注于社区小体量商业，尤其是沿街商业的更新运营管理。旗下更新管理运营社区商业项目都以小体量为主，最小的甚至是1000平方米不到的沿街商业。天然临街、窄进深、宽展示面让这些社区商业拥有先天的竞争优势。

　　此外，在棠人旗下社区商业更新改造过程中，同样跟随这一趋势对规划商业业态的体量进行调整，根据规划业态的商业功能需求，合理安排配套设置，提高单位面积利用率，提升物业商业价值。“要通过提升坪效来提升商业价值，小体量物业更受欢迎。”吴惠民表示，“但是在商业空间的布局上，你必须了解商家的真正需求，经营商业模式、运营模式、空间价值才能让每一平米的坪效获得最大价值。”