越秀房托迎上市以来交易量最大一年 林德良谈资产淘汰制

　　与往年一样，越秀房托在三月份业绩会高峰期到来前，先一步交出了自己的成绩单。

　　2月25日，主席、执行董事及行政总裁林德良，执行董事及副行政总裁程九洲，财务总监关志辉以及投资者关系总监姜永进，一同现身在香港太古香格里拉酒店召开2018年业绩会。

　　对于2018年的成绩，管理层率先用了“非常好”“稳定”来形容。数据显示，越秀房托去年收入合计人民币20.31亿元，同比2017年上升9.60%；物业收入净额14.69亿元，同比2017年增长11.76%。

　　分派方面，越秀房产基金于2018全年向每个基金单位分派约0.2765元，总分派收入增加2.8％，年度分派收益率约6.4％。

　　稍显突出的是，越秀房托去年期末借贷成本为38.7％，比同期36％略微上升；期末融资成本为4.04％，比年初3.16％上升88bp。

　　对此，林德良解释称，增长88bp已是越秀房托采取主动管理的结果，事实上因中美贸易战、美元加息因素，去年Libor和Hibor分别增长115bp和94bp，而越秀房托则通过将一些港币、短周期的贷款置换成美元、长周期的贷款等等手段，最终使得融资成本增长幅度较小。

　　在财务数据外，当天业绩会上的关注焦点无疑还是放在了越秀房托旗下的资产上。

　　资产末位淘汰制

　　截至2018年12月31日，越秀房产基金旗下物业组合共有8项，包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心，位于上海的越秀大厦，位于武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心，以及位于杭州的维多利中心，总出租率达90.8％，物业组合市值约339.7亿元。

　　其中，越秀房托于2018年底 “前后脚”进行的出售、收购动作引起了关注。去年末，越秀房产基金以11.78亿元出售越秀新都会，价格较评估价溢价约5.8%；同时，又补仓购入杭州维多利商务中心2幢及315个地下车位。

　　对于为何集中在年底进行资产操作，林德良在业绩会上对观点地产新媒体表示称，新都会的出售与杭州的项目进入是一贯以来的投资策略，“有进有出”。其进一步指出，越秀房托每年都会评估旗下的物业，哪个资产的指标排在最后一名的可能就会选择出售。

　　具体到评估指标，林德良表示，一共有增长率、物业估值、NPI回报率三个指标去进行资产评估，如果三个指标都排在最后一两名，就会出售。“今年也会继续做所有物业的评估，排在最后的资产有机会我们就会拿出来卖，但是现在不方便透露是哪一个。”

　　而对于新购入的杭州维多利中心，林德良表示，杭州是公司重点关注的1.5线城市，与前年进入的武汉一样，都是进入国内万亿GDP的俱乐部。其透露，目前杭州项目出租率是83%，公司预期到今年年出租率可提升至95%以上。

　　另悉，此次出售越秀新都会所得款项，用于支付基金收购武汉物业的递延代价。林德良也于会业绩会后对观点地产新媒体表示，公司在出售和投资资产的时间点会进行一定的配对，避免出现闲置资金。

　　此外，白马大厦仍是当天业绩会的焦点之一。观点地产新媒体了解，由于电商的冲击、生产地的内迁、服装采购商的分流等等，近几年白马大厦的成绩并不如意，在2017年年末更是成为唯一一个收入同比减少的项目。

　　最新数据显示，经过去年在产品线上的“双百计划”、8层楼的全部改造完成以及营销创新，白马大厦2018年的经营收入同比增0.4％至3.67亿元，在总收入中占比18％，出租率、租金收缴率100%，人流量同比增3％。

　　虽成绩有所上升，但相比于其他资产的增长率，白马大厦还是让林德良感叹“的确是挺难做的”。程九洲表示称，对于白马大厦而言，今年以来不仅将解决传统批发方面的问题，还将在批零电这三者的融合上面临非常大的挑战。

　　“盘想做到多大？”

　　在资产的进进出出间，市场对于这个基金的资产规模也不免关注。

　　早在2016年12月，林德良曾在活动上透露，越秀房托计划打造“千亿房托基金”目标；在当年业绩会上，管理层称如果遇到好项目，这个梦或许在未来五到十年可以实现。

　　但据了解，这几年越秀房托的资产规模均在300亿的台阶。在2月25日的业绩会上，关于规模的疑惑又提上了台面，媒体直问：“盘想做到多大？”

　　对此，林德良回应称，除了盘是不是要做大，投资者还关心交易量是不是大。其进一步指出，越秀房托基金去年是上市以来交易量最大的一年，在香港10只房地产基金里排第二名，在恒生REITs指数里的比重与另一基金并列第一。

　　“所以盘大盘小，关键是流通性，这是比较好的指标。”林德良说道。

　　虽然没有具体规模指标与时间表，但对于资产的投资，林德良直指，大股东的项目会关注，第三方的也会关注。对于渐为火热的大湾区，林德良透露道，公司在去年为此成立了“拓客小组”，大湾区内的不少项目都有在关注接洽。

　　对于是否考虑进入深圳，林德良笑称：“深圳真的不错，像前海就是一个热土，这些都是不错的投资机会。”

　　针对今年行业的收购机会，林德良也于业绩会后表示，由于去年美元加息等因素，资产出价压力大；今年有研究预测加息几率低于10%，这对于资产出售是更有利的时机。

　　“好多人想卖项目给我们，等的时间越长，价格更好。”林德良笑着说道。具体对于资产的选择标准，其表示，一是看成长性的项目，除了成熟，还要具有成长空间；二是属于万亿俱乐部的城市物业，具有足够体量的第三产业发展。

　　临近业绩会的尾声，当主持宣布业绩会结束时，主席林德良拿过话筒，开玩笑称：“怎么不留时间给我做总结？”对于2019年越秀房托的增长点，林德良主动表示，房地产的基金公司不同于开发公司，并没有要求说做得多大，关键是经营基本面。

　　其表示，越秀房托的增长主要看业态的不同成长，如写字楼的租金到期增长，零售商业的业态调整，酒店公寓的资产改造，“我给每一个业态的增长都下了指标。”