越秀房产基金能否改变广州国金中心独撑半边天的局面？

　　作为唯一一家拥有香港上市REITs的内房股，越秀房地产投资信托基金（以下简称：越秀房产基金），于2月25日公布其2018年全年业绩。

　　报告显示，越秀房产基金去年总收入约录得20.32亿元，同比大幅增长9.6%，其中物业收入净额为14.69亿元，同比亦上涨11.76%。

　　总收入主要是由以下8个物业贡献：

　　虽说营业收入持续提升，但一直以来，越秀房产基金却依旧难以摆脱“国金中心依赖症”的困境。

　　56.6%、57.9%、54.8%……多年来，国金中心的营业收入一直占据总收入50%以上，独撑业绩半边天，而其余七个项目则占比在3%-7%之间。

　　不过，这一问题似乎已开始引起管理层的注意。曾经高喊“高速发展不是其目标，追求逐步稳定发展”的越秀房产基金， 也在过去一年加快了收并购的步伐。

　　2018年12月14日，越秀房产基金发布公告，以11.78亿元人民币（约13.4亿港元）出售广州市新都会大厦物业，价格较评估价溢价约5.8%，预期出售将录得2.42亿元收益，买方为独立第三方。

　　资料显示，该项目于2008年被越秀房产基金收入囊中。彼时收购价格约为6.77亿港元，经过十年操盘，新都会大厦租金单价从2008年83元/㎡/月，增长幅度到2018年113.5元/㎡/月，出租率保持99%高位，项目估值亦从6.6亿人民币逐年递增至2017年11.1亿元。

　　而此次出售，是越秀房产基金自2005年12月21日在香港联交所上市以来，第一次出售旗下物业。

　　言及此次出售的背后策略，越秀房产基金主席兼行政总裁林德良在2018年业绩会上表示，“越秀房托每年都会评估旗下的物业，哪个资产的指标排在最后一名的可能就会选择出售。”

　　至于评估的维度，林德良指出，包括增长率、物业估值、NPI回报率三个指标，如果三个指标都排在最后一两名就会出售。“今年也会继续做所有物业的评估，排在最后的资产，有机会我们就会拿出来卖，但是现在不方便透露是哪一个。”

　　在出售新都会大厦短短两周后，越秀房产基金即购入杭州越秀·维多利中心2幢写字楼及315个地下车位，正式进驻杭州。

　　资料显示，越秀·维多利中心位于钱江新城核心区，建成于2017年6月，地上面积为22485㎡，其中1-2层为商铺、3-18层为写字楼，270度开阔钱塘江景，景观资源十分稀缺。截至2018年9月，出租率超80%，租金单价约110元/㎡。

　　收购完成后，越秀房产基金整体物业组合区域布局覆盖广州、上海、武汉、杭州，标志着其全国化战略布局又向前迈进一步，同时也减低对广州地区的依赖及集中风险。

　　一卖一买之间，越秀房产基金在广州物业占比由原来的80.2%降至78.1%。越秀房产基金在报告中解释，“实施资产腾挪，并谋收购出售之道，保持基金长远发展势头。”

　　业绩会临近尾声，林德良对于今年行业的收购机会进行分析，由于去年美元加息等因素，资产出价压力大；今年有研究预测加息几率低于10%，这对于资产出售是更有利的时机。

　　“好多人想卖项目给我们，等的时间越长，价格更好。”而对于资产的选择标准，林德良表示，一是看成长性的项目，除了成熟，还要具有成长空间；二是属于万亿俱乐部的城市物业，具有足够体量的第三产业发展。