金融街上海地王项目再引援 能否成功复制北京项目模式？

　　对于外来企业而言，上海是个令人垂涎的市场，然而如果一时拿地不理性，承担的后果则需要很长时间来弥补。

　　沉寂一年多，金融街控股在上海火车站北广场的项目终于有了最新进展。

　　3月13日，金融街控股在上海与丰泰地产签订项目战略合作协议，双方将在上海静安新核心商圈打造大型地标综合体一期。

　　据观点地产新媒体了解，上述项目是金融街于2015年7月15日以88.15亿元通过公开招拍挂获得，溢价率为50.12%，土地总出让面积77273.7平方米，楼板价27022元/平方米。

　　值得一提的是，上海火车站北广场项目正是当年上海土地市场轰动一时的总价地王地块，彼时曾吸引华润、龙湖葛洲坝联合体、金融街激烈抢夺，最终来自北京的老牌国企金融街以超出底价近30亿元的对价收入囊中。

　　尽管成功打造了北京金融街项目，但高成交价、尚未成熟的地段，金融街能否在上海复制其北京模式，市场对其始终抱有观望态度。

　　另一方面，随着上海楼市在限价政策下逐渐转冷，必须以时间换空间的金融街却始终进度缓慢。由此，为推动项目进展，引入合作伙伴或者基金机构成为金融街必然的选择。

　　地王项目再引援

　　与其他房企引入房企作为合作伙伴不同的是，金融街似乎更偏向于寻找基金。

　　资料显示，此次与金融街共同参与上海北火车站项目的丰泰地产成立于2002年，是一家独立经营管理的私募股权房地产投资集团，去年10月，该公司曾以33.8亿港元购入会德丰旗下位于香港将军澳的澳南商场组合。

　　截至2018年9月30日，丰泰地产累计管理过去及现有资产总值逾105亿美元，投资布局香港、东京、大阪、京都、上海、北京等14个泛亚核心城市。

　　2013年，该集团首次进入内地市场，投资位于上海静安区愚园路的大型零售及甲级写字楼项目。据悉，彼时该项目的合作模式是由丰泰地产先参与投资重建，再进行项目的股权合并，最终丰泰负责项目的招商工作。

　　据观点地产新媒体了解，此此次合作中，金融街则前期负责建盖物业，丰泰从金融街购置该部分物业后再进一步完善升级。

　　金融街控股的相关人士则透露，后期双方也会共同运营项目，从中收取相关费用。

　　据介绍，该综合体项目总面积约49万平方米，集住宅、办公、商场、文化、娱乐、休闲设施及公共绿化带于一身。其中，办公面积22万平方米，占项目总规模超63%，商业部分面积约6万平方米，占项目总规模的18%，项目将按照“金融街中心”系列高端商务综合体来打造。

　　项目商办地块将分为二期建设，一期涵盖5栋办公楼、零售空间及大型绿化园林，总建筑面积约11.9万平方米，预计将于2020年一季度竣工；二期金融街融悦中心涵盖5栋写字楼及6万平方米大型商场，总建筑面积约27.9万平方米，预计将于2021年第三季度竣工。

　　金融街控股表示，此次与丰泰合作的一期项目涵盖4栋办公楼，高4至18层，总建筑面积约7万平方，包括5A超甲级办公楼及零售空间。

　　虽然金融街和丰泰地产都表达了对上海经济发展的看好，以及该区域的未来潜力，但从目前的形势来看，或许并不那么乐观。

　　据了解，目前项目里的住宅部分已经开盘销售，单价在92000元每平左右。相比之下，与市区绝对距离更远的大宁板块内，金茂府的单价为10万元左右。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦分析指出，因为火车站周边区域始终是硬伤，无论是国内还是国际的案例来看，火车站周边环境嘈杂，且治安存在隐患，不可能发展成为豪宅区，加上上海楼市的限价政策，金融街这个项目的住宅部分实际并不达预期。

　　而商业部分，卢文曦则认为，“受限于周边环境，商业部分的档次不会特别高，即便开发称超甲级写字楼，价格与淮海路相比仍有距离。”

　　值得一提的是，2017年底，金融街控股还曾就该项目发行过“泰康-金融街上海火车站北广场D地块商业不动产债权投资计划”。其中，作为金融街二股东的安邦曾认购8亿元债权。

　　后来者金融街闯沪

　　作为典型的京派国企，金融街控股起家于北京市西城区，并在该区域成功打造其最著名的项目——北京金融街。

　　项目占地1.18平方公里，是北京市第一个大规模整体定向开发的北京金融街金融产业功能区，其中，写字楼面积达74%，公寓占3%，酒店占4%。有统计显示，区域内企业管理的资产达到18万亿元人民币，资产集中程度位列全国前三。

　　仲量联行去年发布的报告显示，北京金融街的办公楼租金位居全球第四，排在香港中环地区、纽约中城区和伦敦西区之后，约为38.46元/平方米·天（净租金加上服务费和税费等额外费用）。

　　得益于该项目的成功，金融街控股也一直是国内商务地产领域的领先者，然而，太过于依赖北京市场，金融街的发展开始变得缓慢。

　　2014年，金融街实现房产销售签约额约130亿元，同比下降42%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润20.68亿元，同比下降21.23%。

　　为此，向外扩张成为必由之路。而作为国内经济及金融最发达的城市，上海成为金融街重点规划的战略城市之一，但异地复制过程中难免遇到水土不服。

　　2014年初，金融街以总对价约52.3亿元一次性收购SOHO中国位于上海的SOHO海伦广场及SOHO静安广场的全部权益，首次进入上海市场。

　　虽然位于静安、虹口等中心城区，但相比陆家嘴、虹桥商务区，上述两个项目的位置并不突出，且周边商业和办公的氛围较为一般。

　　事实上，由于租售比的差别，如果跟上海相同的土地价格和投资相当，相对来说，北京写字楼租金比上海要高一些，租金回报高。

　　戴德梁行2018年三季度发布的报告显示，期内北京市写字楼有效净租金按建筑面积计算为403.4元/平方米，环比上涨2.2%，比上海多了108元/月/平方米的水平，也就是高36.6%。

　　因此，在项目区位优势也不及北京项目的情况下，金融街在上海的投资回报或将远远低于北京。而这家北京来的房企能否成功在上海成为主流之一，还需要经受市场的考验。