奥园健康生活集团：赴港上市与“商业+物业+健康”模式

　　2007年，中国奥园（3883.HK）在港交所上市，在资本推动下逐渐形成如今“一业为主、纵向发展”的业务格局，旗下坐拥“地产(住宅)、商业地产、国际投资、金控、文旅、健康生活、奥买家”七大集团。

　　12年后，港交所主板出现第2家“奥园系”上市企业。这是中国奥园首度分拆上市，被独立推向资本市场的是奥园健康生活集团（3662.HK）。

　　3月18日，奥园健康生活集团在港交所主板挂牌交易，共发售1.75亿股，开盘价4.18港元，相对公开发行价3.66港元上涨14.2%。今天上午11:30，股价上升至4.55港元，总市值为31.85亿港元。

　　有别于其它脱胎自地产母公司的物管股，中国奥园此次分拆上市的奥园健康生活集团，主营业务呈现“三驾马车”模式——物业管理、商业运营、健康产业，立足成为多元化服务供应商。

　　受惠于物业管理、商业运营业务的快速增长，2015-2017年，奥园健康生活集团收入、净利润复合年增长率分别达到55.9%、60.9%。

　　凭借良好成长性正式登陆港股，对于上市后的新赛程，奥园健康生活集团同样明确指向“规模成长”——约72%上市集资所得，将用于三大业务的战略收购与投资。

　　多元化服务供应商与他的“三驾马车”

　　上市之前，奥园健康生活集团是中国奥园的全资子集团，2017年首次出现在后者的企业架构中。

　　但基于中国奥园的业务格局，奥园健康生活集团的主营业务早有根基。换言之，“多元化”是奥园健康生活集团与生俱来的基因。

　　奥园物管：深耕行业8年 盈利能力稳步提升

　　目前，奥园物管是奥园健康生活集团的业务支柱，2018年1-9月总收入录得3.22亿元，约占集团总收入的72.8%。

　　奥园物管于2011年进入物业管理行业，主要聚焦中国奥园旗下物业，而后于2015年开始向第三方开发商旗下物业输出服务。

　　截至2018年9月，奥园物管在全国11个省份、直辖市及自治区的25个城市，共管理61处物业，合同总建筑面积为1990万㎡。

　　根据中国物业管理协会资料，奥园健康生活集团综合实力位居国内百强物业管理公司第16位，市场份额约为0.5%。

　　尽管规模尚小，但扩张速度、收入增长率、盈利能力均领先百强物业管理公司平均水平。

　　扩张速度：2016-2017年，国内百强物业管理公司平均订约在管建筑面积同比增长5.7%、5.8%。同期，奥园物管订约在管面积分别提升44.3%、22.1%；

　　收入增长率：2016-2017年，奥园物管年收入分别为2.25亿元、3.18亿元，年增长率分别达到51%、41%。

　　盈利能力：2016-2017年，奥园物管纯利同比增长52.4%及70.5%。其中，2017年纯利约为6990万元，高于国内百强物业管理公司同期平均纯利（约5730万元）。

　　奥园健康生活集团物业管理业务布局一览

　　（截至2018年9月30日，含在管物业及已签订管理的物业所在城市。来源：招股书）

　　奥园商管：轻重并举 2015-2017年总收入年复合增长率97.8%

　　奥园商管于2013年正式进入商业运营领域，目前已成功培育奥园广场、奥园城市天地两大商业品牌。其中，“奥园广场”品牌自2016年启动轻资产管理输出，至今已布局11个轻资产项目，形成“轻重并举”模式。

　　截至2018年9月30日，奥园商管已在全国布局25座购物中心，商业总体量约130万㎡，布局覆盖环渤海区域、华东区、中西部核心区、粤港澳大湾区等地的主要城市。其中8个项目已处于运营期，运营面积约37.7万㎡。

（全国首座奥园广场：广州-番禺奥园广场）

　　2015年至2017年期间，奥园商管总收入年复合增长率、毛利年复合增长率分别达到97.8%、96.3%。

　　受此影响，奥园商管对奥园健康生活集团的年收入贡献率也逐步提升，由2015年的16.8%，提升至2017年的27.1%。其中，2017年奥园商管收入录得人民币1.18亿元。

　　进入2018年，高增长态势仍在延续。1至9月，奥园商管收入同比增长155.4%，毛利同比增长近56%。运营数据不断攀升背后，是奥园商管布局质量的提升。

奥园健康生活集团商业运营业务布局一览

（截至2018年9月30日）

　　重资产模式：粤港澳大湾区连下两城

　　继广州之后，2018年奥园商管接连在粤港澳大湾区开拓布局，珠海、佛山的首座奥园广场购物中心先后开业。

　　2018年7月，珠海奥园广场开业，引入逾100家国际国内一、二线知名品牌，珠海首店品牌占比27%，包括CC影城、世纪星滑冰场、全时优健、华夏世嘉儿童乐园、ARMANI EXCHANGE等，整体开业率达97%，一举刷新新香洲商圈的业态维度。

　　开业当天，项目门前的梅界路一度出现拥堵。仅7月21-22日，项目客流突破30万人次。

　　5个月后，佛山奥园广场接力开业，为珠三角“千亿大镇”——狮山镇带来首座英伦火车站主题情景购物中心。开业当天，这座商业体量5.5万㎡的Mall，客流量突破10万人次。

　　该项目不仅引入了金逸情景主题影城、诺德健健身会所、北方家宴、七匹狼等首进佛山、狮山镇品牌，还打造了火车站主题情景步行街、空中花园等主题空间，为狮山镇居民带来全新的消费及场景体验。

　　轻资产模式：以多赢理念树立行业口碑

　　2017年12月23日，奥园商管首个轻资产项目——江门奥园广场开业，招商率达98%，吸引近150个品牌进驻，其中包括36个江门首店品牌，如胡桃里、日本知名儿童乐园华夏世嘉儿童乐园等，整体开业率为96%。

　　开业当天，江门奥园广场客流突破22万人次，截至当晚夜间22点，项目门前主干道仍车水马龙，一改“江门22点后无人逛街”的常态。

　　据奥园健康生活集团营运总裁雷易群透露，在奥园商管接手招商运营之前，“江门项目经营非常困难，主力店昌大昌超市已经打算撤场”。

　　但奥园商管团队认为，“江门市场还有很多机会点没有表现出来”，通过重新梳理项目定位，向品牌商家解读商圈前景，8个月即达成招商率96%，并特意预留4%商业空间，以备后续结合需求补充品牌“把市场氛围营造得更好”。

　　2019年1月，奥园商管轻资产模式首度落地西南市场。位处贵州红果核心商圈的盘州奥园广场，汇集永辉精品超市、星空影院、Balabala、小猪班纳、肯德基等128家品牌，招商率100%，首店品牌占比超30%，整体开业率95%。

　　虽是首次进入贵州市场，但奥园商管从进驻项目，到完成项目定位梳理、达成招商率100%，前后历时不足7个月。

　　奥园健康：拓展多元化业务进军大健康产业

　　“实施多元化服务种类的业务战略，以满足客户不断变化的需求”，在招股书中，奥园健康生活集团如此描述其布局健康产业的初衷及市场依据。

　　目前，奥园已分别在广州2处住宅物业，各开设了一间中医中心。

　　2018年，奥园健康生活集团与韩国知名医美企业——吉纽思集团签署战略合作协议，引进国际医疗团队、现代化医疗体系与服务理念，宣布进军“轻医美”领域。

　　今年3月15日，奥园医美推出首个品牌MS ARORA，全国首店设于中国奥园全新总部大楼——位处广州万博商务区的奥园国际中心，带来“商业+医美”首个落地案例。

　　奥园健康生活集团副总裁白承敏表示，奥园医美未来还将在“物业生活、商业中心体”两大生态圈持续发力。

　　按照规划，奥园健康将融合医美、中医与社区健康养老，打造线上线下新型一站式医疗服务平台，构建健康产业生态圈。

　　而决策背后，是万亿级健康产业市场。数据显示，受消费升级、人口老龄化的双重影响，预计至2020年，我国大健康产业的市场规模将突破10万亿元，成为我国经济的新增长点。这其中，作为健康产业发展重点的“健康管理”仍是一片商业蓝海。

　　上市后的新赛程：重点聚焦“能获得更高利润率的中国城市”

　　以3月18日为起点，奥园健康生活集团正式开启在资本市场的征程。这家企业的目标很明确，那就是撬动资本，助力后续的规模扩张。

　　按照招股书透露的计划，约62%上市集资所得，将用于物业管理、商业运营等领域的战略收购和投资；另有约10%将用于收购或投资服务供应商，如中医服务、养老健康服务、医疗美容服务等。

（中国奥园集团总裁、奥园健康生活集团董事会主席郭梓宁）

　　对于未来布局的重点区域，奥园健康生活集团也已划定初步版图，即“重点放在能够获得更高利润率的中国城市”。

　　其中，奥园物管将主要聚焦一二线城市，调整服务组合，在住宅之外，强化对服务式公寓、高端别墅、写字楼、商业园、学校及医院等物业的覆盖，以“收取高于住宅物业的管理费”，进一步提升收入。

　　而奥园商管则将把重点放在人口众多，且增长潜力大的三四线城市。目前，奥园商管已将湛江、贺州、桂林、北海、娄底等城市列入布局候选名单，并计划以轻资产模式加快业务扩张。而这一决策，是对内、外部因素双重考虑的结果。

　　第一太平戴维斯报告显示，2012年以来，国内新增交易的零售及办公类土地，超过70%位于三四线城市（按规划建筑面积计算）。

　　作为商业运营服务商，奥园商管将三四线城市市场视为机遇。与此同时，三四线城市的“商业运营成本相对较低”，也有利于获得更高利润率。

　　此外，基于母公司中国奥园在粤港澳大湾区的布局，奥园健康生活集团三大业务板块都将有所获益。

　　数据显示，目前中国奥园在粤港澳大湾区拥有多个优质项目，货值超过1000亿人民币。而奥园健康生活集团将为其中大部分项目提供物业管理、商业运营、医疗医美等服务，迎来布局扩张的又一契机。

-结语-

　　在上市敲钟仪式现场，中国奥园集团总裁、奥园健康生活集团董事会主席郭梓宁以“一个重要里程碑”形容奥园健康生活集团此次赴港上市。

　　伴随一声鸣锣，奥园健康生活集团的全新赛程徐徐展开：以「社区+商业+健康」的复合模式，探索美好生活场景的丰富可能性，深度挖掘其中的商业价值。

　　借助资本力量，奥园健康生活集团核心业务“三驾马车”正蓄势加速前进。与此同时，这趟商业征程在消费体验终端的价值逻辑，已写在这家企业的发展理念中：创享生活之悦。

图片来源：奥园健康生活集团