恒隆集团陈启宗致股东函：2020年，收入将出现“重大突破”

　　十年如一日。每逢业绩会后，年近古稀的恒隆集团董事长陈启宗，总以一种特殊的方式——致股东函，以文字的形式与股东对话，分享他对于世界时政与经济环境的思考，以及在当下特殊经济环境中，恒隆的应对之策，至今已坚持27载。

　　中国零售商业环境的“喜与忧”

　　数据显示，去年中国个人消费增长率略高于8%，为15年来最低值。导致这一结果“背后的原因众多”。

　　陈启宗分析称，其一，如箭在弦的中美贸易战，虽不致损害整体经济，但影响力中国国内生产总值增长放缓，就业增长亦会短暂受压，消费者信心会因此受累。

　　其二，期盼个人消费永不放缓是不切实际的。2004-2017这14年间，个人消费年均增长率达13%，“试问这怎可能持续？”

　　但即便经济大环境如此，展望未来，陈启宗依旧对零售商业市场持乐观态度，“对内地，审慎乐观；对香港，看好经济及物业市场的前景；而个人消费增长率超过8%，仍算可观。”

　　他的信心由来，一方面是注意到，作为零售市场的风向标，顶级时装品牌正再度在内地扩充，“过去数月，我们与多个顶级奢侈品牌签订租约，新租约总数达30多份，其中约2/3属于上海以外的城市。”

　　另一方面，中央政府近期刺激个人消费的措施奏效，例如调低进口税、不鼓励消费者赴海外购物，调高免税额以降低实际个人所得税税率等。“平均来说，关税已下调9%，产品售价亦相应调低了数个百分点，这对我们而言，皆是利好消息。”

　　这是喜。

　　而地缘政治与经济所带来的隐忧，却不得不重视。

　　在陈启宗看来，中美贸易纠纷只是表象，背后更严峻的是政治角力，即美国感到其霸权遭到威胁。

　　因此，陈启宗认为，“根本原因在于政治问题而非简单的经济纠纷。在长期的政治角力里，贸易只是一种工具，若政治问题是根本，那么必须以政治手段解决，否则，即便贸易问题得到解决，纷争也只会转到其他范畴。”

　　同时他也相信，中美贸易战不会一发不可收拾。主要原因是其看到中央政府对此事的理性态度，一直采取措施刺激正在放缓的经济，例如取消房屋限购令，为经济体系注入更多流动资金，协助中小型企业借贷以扩展业务，扩大个人免税额等，以上种种举措都有助于刺激消费。

　　“倘若上述分析有误，我们何以应对？”

　　陈启宗表示，首先对业务拓展计划转趋审慎，在购置土地方面也较以往更为严谨，除非地段具策略价值且地价合理。

　　其次，时刻留意公司财务状态，“近来我们进一步扩充了备用信贷，也可能出售香港一些成熟的投资物业，这是以往定期也会采取的做法。至于派息方面，虽本人不认为股息会低于目前水平，但我们也不会过于慷慨。”

　　在实行这些预防措施的同时，对于提高收入，陈启宗提出四个方式：“资产优化计划完成、新建物业、租户优化，以及正常租金调升。预计收入重大突破应在2020年出现。”

　　恒隆租金收入依赖上海？陈启宗：其他城市同样令人满意

　　而回顾2018年恒隆地产旗下商场运营情况，数据显示，物业租赁总租金收入增加5%至81.81亿港元，其中，内地8个项目一共贡献了42.44亿港元，略超香港的39.37亿港元。

　　值得一提的是，上海两座恒隆广场的收入高达23.54亿，沈阳、济南、天津、无锡均为1、2亿元，这意味着，恒隆地产旗下商场一半以上的租金收入都由上海项目贡献。

　　由此来看，上海两座恒隆广场是恒隆租金收入的两支“顶梁柱”。但面对行业对于“恒隆地产租金收入依赖上海”的质疑，陈启宗在致股东函中直言，“在此大环境下，不仅在上海，其他城市的购物商场的表现皆令人满意。”

　　致股东函中提到，在完成大规模翻新后，上海恒隆广场租金收入在2017年增长逾20%，2018年增长逾12%，租户销售额亦上涨13%。

　　上海港汇恒隆广场大型资产优化计划仍在进行，关闭面积约19%，工程计划今年底前完成。陈启宗预计，届时收入增幅将与上海恒隆广场相若。

　　对于表现平平的一对“难兄难弟”——沈阳市府恒隆广场及皇城恒隆广场，陈启宗也在文中费了不少笔墨，为其“正名”：

　　“多年来，我们真正称得上高端购物商场的只有两座，上海恒隆广场及沈阳市府恒隆广场，前者成绩斐然，后者则一直努力不懈。随着多个顶级品牌进驻，沈阳市府恒隆广场的发展正逐渐重回正轨，该物业岁仍处劣势，但不久便能摆脱困境。”

　　而沈阳皇城恒隆广场及天津恒隆广场属于次高端购物商场，陈启宗认为，这两者推行租户优化计划的机会较小。

　　除此之外，其余几座恒隆广场均有不错表现：大连恒隆广场的租金收入增幅最大，达20%、无锡恒隆广场紧随其后，增幅亦达19%。

　　“租户零售额也有同样的走势。”

　　陈启宗表示，除天津项目外，旗下其余购物商场的租户零售额在2018年均录得升幅，四个表现较强的购物商场录得平均销售增幅逾20%。

　　逐渐步入成熟运营期的8个项目之外，今年底，还将有一座全新恒隆广场——昆明恒隆广场即将面世。

　　就目前情况来看，零售楼面出租率已达80%，“就像上海和无锡恒隆广场一样，昆明恒隆广场开业后，即将成为中国西南部最大、最重要城市的Home to Luxury。”