海外基金Brookfield时隔5年重返上海？或收购绿地五里桥商办物业

　　一则短暂停牌公告，将绿地香港又一次送到了媒体聚光灯下。

　　4月1日，绿地香港控股有限公司宣布，包括股票以及三笔美元债在内将短暂停止买卖，以待该公司发出一份有关公司内幕消息公告（即有关须予公布交易的公告）。

　　三笔美元票据分别是于2019年到期的4.5亿美元3.875厘票据、2019年到期的2亿美元7.875厘债券，以及一笔2020年到期的2亿美元9.875厘债券。

　　有人曾说，信息时代下一切事情都处在透明橱窗之中。短暂停牌的原因绿地香港至今还未发布官方公告，但坊间已经有了说法。

　　从多方信源获悉，绿地香港停牌的原因，很可能是和旗下上海五里桥项目三栋写字楼及商业出售给海外基金Brookfield一事有关。

　　上海作为外资涌入的首选之地，今年以来已经录得多笔大宗交易。较为特殊的是，这一次的外资是一张“新面孔”。

　　公开资料显示，Brookfield曾在2014年时以5亿美元入股瑞安房地产旗下新天地项目，此后便鲜少在内地房地产市场上看到其身影。

　　另一方面，由于官方并未发出正式公告，因此交易对价、货币类型、支付方式等细节依然是个未知数。

　　对此，观点地产新媒体向绿地香港方面进行了求证，但未得到明确回复。绿地香港仅表示，目前仍不方便对此透露更多，具体情况以公告为准。

　　一个比公司贵的项目

　　如果属实，这一项目应该称为“绿地黄浦滨江”。对于绿地香港而言，这个项目的意义并不一般。

　　故事追溯到2013年的5月，绿地集团宣布通过在香港注册的全资子公司以约30亿港元的代价，购得有盛高置地扩大后60%的股权，随后更名为绿地香港。

　　紧接着，绿地香港竞得上海黄浦区一宗商住办用地，成交价为底价59.5亿元，成交楼板价约32067元/平方米。

　　由于购地总金额超过了绿地香港当时的总市值，该笔买地交易还需得到绿地香港股东的批准才能成行。

　　这也成为了绿地香港的首次大宗投资，不得不说，买下一宗比自家公司还贵的地对于当时的绿地香港而言是一次“豪赌”。

　　据当时绿地集团回应，绿地香港此次拿地是为了加快自身的发展速度。在此之前，绿地香港在上海仅有两宗同年10月于浦东拿下的宅地。

　　经过三年建造，绿地黄浦滨江项目于2017年正式入市，首年便录得了3.33亿元的销售额，在所有项目中排行第三，平均售价达12.34万元/平方米。在2018年，该项目的销售额跃升至20.05亿元，平均售价为7.15万元/平方米。

　　业内人士分析，随着交付面积不断增多，该项目的业绩贡献还会持续增大，“平均售价的下降可能是该项目住宅部分的存量越来越少导致，已销售面积中商业部分的占比逐渐加大”。

　　资料显示，在该项目原本地块构成中，住宅部分占地约为9390平方米，占比仅为14.5%。其中，还需配建5%保障房，但如有极特殊原因无法安排建设实物房源，可折算为货币交纳。

　　对此，有业内人士表示，随着溢价最高的住宅部分逐渐售罄，如果此时出现合适的价格愿意接盘，那对于绿地香港而言未尝不是一个值得考虑的退出方式。

　　由于同时停牌的还包括三笔即将到期的美元债，因此坊间也有猜测认为，绿地香港是在卖项目还债。但上述业内人士分析，绿地香港此次出让项目与还债关系不大。

　　“从目前看来，叫停三笔美元债更多只是担心项目交易造成波动。”他续称道，除非该笔交易用境外货币结算，否则不可能是用于偿还美元债。

　　境外资本五年再现

　　在市场看来，对于该笔交易的受让方来自海外基金其实并不惊讶。

　　从变化趋势来看，去年下半年开始，外资在上海的大宗交易逐渐活跃起来。在第四季度，出现了凯德集团以总价205亿元收购上海星港国际中心；黑石集团以110亿元买下上海丰树商业城；以及基汇资本联手加拿大Quadreal地产以29.48亿收购上海海洋大厦等交易。

　　业内人士指出，今年一季度的外资并购在总量上较去年末减少了许多，但不变的是，上海依然是海外资本最为钟爱的市场。

　　最早的仍是凯德，1月7日以27.52亿元收下上海浦发大厦70%的面积；两个月后，黑石传出消息，称将收购上海一宗价值15亿美元的物业项目。接下来，便是此次Brookfield收购绿地香港的商办项目。

　　相比凯德、黑石等来说，来自加拿大的Brookfield无疑是境内并购的新面孔。虽然有些名不见经传，但从公开资料显示，这家基金的规模不小。

　　就在今年3月13日，Brookfield宣布将以现金和股票的方式收购橡树62%的股权，交易总额47亿美元左右。两家公司合并之后旗下资产将达4750亿美元，年度费用收入将达25亿美元。

　　作为对比，截止去年年底，黑石旗下资产价值为4720亿美元。

　　Brookfield会选中上海作为投资地并非偶然，对于专注房地产业务的它而言，纽约、华盛顿等国际都市显然是其投资的首选。目前Brookfield手中的项目包括了纽约曼哈顿西区、纽约哈德逊码头以及位于华尔街附近的购物中心Brookfield广场。

　　事实上，Brookfield早在2013年已经在内地出手。彼时，Brookfield计划以可换股永久证券的方式，向中国新天地投资5亿美元。待中国新天地确认所得款项的指定用途，Brookfield将有权进一步认购最多2.5亿美元的中国新天地可换股永久证券。

　　这一交易最终在2014年2月份达成，Brookfield及其机构合作伙伴承诺向中国新天地有限公司（CXTD）注资7.5亿美元，Brookfield最终成为了持有中国新天地约22%股份的基石合作伙伴。

　　资料显示，Brookfield的首轮投资主要针对中国新天地位于上海的多个项目，当中包括上海新天地、新天地时尚、瑞安广场、企业天地1期和2期以及位处虹桥交通枢纽中心的旗舰项目虹桥天地。

　　不过那次之后，便再未传出过Brookfield在内地并购的消息。时隔五年，或许这一项目将成为Brookfield重返上海的一次契机。