“活下去”万科做到了 2018年实现营收2976.8亿

　　3月以来，上市公司2018年报纷纷现身。3月25日，中渝置地、朗诗、龙湖、万科等房企同日发报，房企年报季进入高潮。万科当仁不让是当天压阵者。

　　不同于去年9月煞有介事喊“活下去”时的不够实诚，万科2018年报的一些列数字诚实而靠谱。万科说要“活下去、活得好、活得久”，2018年确实做到了。

　　连夜翻完万科年报，最突出的印象是，数据没意外，台词有意思。

　　一、明数据：没意外

　　2018年报数字看，意料之中的稳，意料之外的好：

　　2018年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。

　　资金链——“怎一个稳字了得”：截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元；净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)为30.9%，不足行业均值的一半；有息负债2612.1亿元，占总资产的比例为17.1%，其中短期借款和一年内到期的有息负债931.8亿元，占比为35.7%，一年以上有息负债人民币1,680.3亿元，占比为64.3%。

　　利润率上升、盈利能力继续增强：房地产业务的结算毛利率为29.7%，较2017年提高3.9个百分点；全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年上升0.5个百分点；

　　融资成本低到让人(可能也包括其他TOP3)眼红：公司债券(5年期)最低发行利率4.05%，超短期融资券(188天)最低发行利率3.13%，中期票据(3年期)最低发行利率4.03%。

　　为业绩持续性继续蓄力：2018年获取新项目227个，总规划建筑面积4,681.4万平方米，权益规划建筑面积2,490.2万平方米，权益地价总额约1,351.4亿元，按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。

　　综合解读，上述关键数字说明截止2018年底，万科依然是全行业最具“均好性”的领头羊。投资视角看，尽管市盈率在同业中已相对高企，也许未必最具增值潜力，但有理由认为，万科依然是最具抗跌性的地产股。

　　此外值得称赞的是，“绿色万科”的战略实施继续收获进展：2018年，绿色建筑认证面积为3502万平方米，已累计达到1.47亿平方米；报告期内，万科已达77%主流产品应用工业化体系进行建造。

　　二、潜台词：有态度

　　关键数据没意外，战略描述有态度。这是通读万科年报最有意思的印象。

　　2018年报，万科再次以文学生般的辞藻写了一篇“致股东”信，再次用一种九转回肠的语言和逻辑试图为“白银论”培上几锹新土，并为从“多元化”探路到2019年的实质退守打起圆场。

　　“致股东”写到：当我们把白银和黄金进行对比的时候，不要忘记，白银也是贵金属。

　　“但是，那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了：……我国的‘少子化’、‘老龄化’趋势已毋庸置疑……客户需求的多样性、多变性特点比以往要明显得多……行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实。”

　　坚决警示“白银时代”的来临，从去年的舆论旋涡中走来，又深知必须避免被解读为唱衰嫌疑，在危言与谨慎间小心拿捏。“致股东”继续写到：“白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。”

　　基于如这样的种种逻辑，万科提出2019年的核心目标：“稳住基本盘”。“基本盘”将是万科2019年最重要的词汇。

　　这想必是一个很有意思的议题：什么是万科自己看来的“基本盘”？是否意味着，也存在一个被划定为“非基本盘”的东西，那是谁？

　　万科年报里这么直接表述：“巩固开发即售业务的基本盘……巩固住区物业服务基本盘……提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘……持续提升既有项目的运营表现是商业业务的基本盘……经营好现有项目、完善布局是物流业务的基本盘……构建山地和滑雪度假场景，以及客户愿意买单的、有竞争力的冰雪度假服务体系是冰雪业务基本盘。”

　　这其实笃定暗示了，在已布局的业务中，“标准办公与产业园、养老、教育”被定义成了“非基本盘”(或者“试错盘”)？

　　如果说“标准办公与产业园”可以理解为是因为才试水，但万科也会继续给予观察和试验的时间机会的话。那么，摸索多年的“养老、教育”因为赢利路径的迷障，已被万科阶段性放弃/冷藏？

　　“薄彼”即便没有明示，“厚此”确实板上钉钉：报告期内，万科物业实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%，连续第九年蝉联中国物业服务百强企业综合实力第1名；

　　另外，万科作为第一大股东控制的普洛斯在中国营运着总面积逾3300万平方米的物流地产，稳坐中国“一哥”宝座；报告期内，继续获得64个物流地产项目，总建筑面积约494.3万平方米，这是惊人的扩张。

　　值得关注的是，郁亮曾表示，“万科物业市值不到千亿不会考虑上市。”现在不上市恰恰表明了郁亮对万科物业寄予的野心，这种野心也同样寄予在大举投资并高调宣布“物流生态”的普洛斯身上。

　　因此，另一个未来数年观察万科的大看点是，万科什么时候推动万科物业、普洛斯物流独立上市、成为千亿平台？

　　三、万科的喜报，姚老板的礼包

　　2017年，新任董事会主席首年的郁亮带领万科给了股东一份高分答卷，现金分红99.35亿元，每10股派发现金红利9.0元(含税)。

　　2018表现卓越的万科给股东奉上了一份更大的：拟合计派发现金股息118.12亿元(含税)，每10股派送人民币10.70元(含税)现金股息；

　　戏剧性的是，笑纳最大礼包的，应当就是当初杀得最激烈的姚员外。

　　在宝万大战结束后，宝能方面持有的万科股份一度高达25.4%；2018年，姚振华已两批次大规模出售近10%万科股份，套现257亿元。

　　万科年报披露，截至2018年底，钜盛华及一致行动人合计持有其股份16.198亿股，占其股份总数的14.67%。

　　经此派股，钜盛华系除了获得逾16亿元股息，还将获得巨大的股价溢价。截至25日收盘，万科A股价收报28.16元，相比钜盛华买入万科A平均成本每股逾18元，每股浮盈约10元。以其总共16.198亿股合计浮盈约160亿。而且可以预见的是，万科的优异年报将在未来数日继续推动姚振华的持有股价扶摇直上。

　　宝万大战正酣时，不知是否有谁预见到，宝万大战会在终场后这样写续集。