试水类REITs 印力42亿元融资大单背后的资本化之路

　　尽管商业地产可以呈现出千百种样貌，但对商业地产商而言，其本质始终要回归资本。

　　印力显然深谙此道，在成为国内总管理面积第二的商业地产运营商后，其在探索资产证券化上也越走越远。

　　4月9日上午，印力集团分别作为运营管理人和发行人的“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”（简称：龙岗万科广场类REITs）和“中金印力—印象1号资产支持专项计划”（简称：印象1号CMBS）在深交所正式挂牌。

　　据悉，龙岗万科广场类REITs是2019年第一单成功发行的类REITs产品，而印象1号CMBS也是印力继深国投CMBS以来又一次商业物业资产证券化尝试。

　　两笔融资超42亿

　　据观点地产新媒体了解，上述印力-印象1号CMBS产品于2019年1月17日发行，发行规模为21.06亿元，优先级产品评级为AA+，票面利率5.4%，由印力集团作为发行人，中金公司担任计划管理人和销售机构，中泰证券担任代理销售机构。

　　该产品计划期限为12年，其标的物业为南京江北印象汇和天津西青印象城，两个物业的总估值约为33.8亿元。

　　其中，南京江北印象汇于2014年4月开业，建筑面积超7万平方米，可租赁面积约为4万平方米，评估值10.3亿元。

　　天津印象城一期为购物中心，部分于2013年12月开业，二期包含购物中心及写字楼，于2016年12月开业，建筑面积5.3万平方米，评估值23.5亿元。

　　另外，龙岗万科广场类REITs于2019年3月1日发起设立，计划期限为3+2年，项目发行规模人民币21.16亿元，其中优先A级证券信用评级AAA，发行规模11亿元；优先B级证券信用评级AA+，发行规模5.5亿元；次级证券发行规模4.66亿元。

　　标的物业深圳龙岗万科广场于2013年12月开业，建筑面积超10万平方米，可租赁面积约为5.7万平方米，评估值29.41亿元，2018年商场的销售额为16亿元，客流量达到1610万次。

　　作为类REITs产品，产品的原始权益人为珠海市懋德诚投商业发展有限公司，而印力集团作为运营管理人。

　　值得一提的是，懋德诚投成立于2017年4月，董事长为印力高级副总裁付凯。资料显示，其股东为万科与招银共同设立的商业地产投资基金——招银成长壹号基金（持股99%）和珠海瑬幜资管（持股1%）公司。

　　2017年5月，万科宣布拟出资50.31亿元与招银资本、长江招银，一起设立商业地产投资基金，投资万科及其控股子公司所持有的42项商业地产项目（含在建和已完工项目）。

　　当年10月，印力发起了首单CMBS专项计划“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”，项目发行规模37.9亿元，标的物为深圳深国投广场，这是印力集团作为万科商业地产平台后第一个资本市场融资项目。

　　截至目前，印力已成功发行两单CMBS及一项类REITs产品，融资总额超过80亿元。

　　印力资本路

　　“印力发源于金融系统，成长于资本大潮，资本成就了印力，印力也为资本创造了价值。”2017观点商业年会上，万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业曾用这样一句话概括了印力与资本的关系。

　　作为万科旗下的商业地产平台，凯德的商业模式一直是印力对标的方向，即打造投融管退的地产基金化道路。

　　2018年1月，印力收购了凯德在中国的20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债，交易价格为17.1亿新元，合约83.65亿人民币。交易完成后，上述购物中心全部交由印力运营管理，并按照其品牌定位“印象”系列及标准进行提升。

　　显然，在被万科整合后，印力逐渐显示出对规模的渴望，而以资产包的形式收购是其扩大规模最迅速的途径。

　　据观点地产新媒体了解，目前印力正逐步接管沃尔玛在华购物中心。今年1月17日，珠海乐世界购物中心证实，其项目已被印力集团收入囊下，并将在10日内更名珠海印象城（收购金额未透露）。

　　有业内人士分析指出，通过收购资产包，一来规模增长比较快，二来成本也相对较低，可以获得可观的投资回报。

　　截至2018年底，印力在全国持有或管理的商业项目数量超120家，管理面积超1000万平方米，资产规模逾800亿人民币，遍布中国58个城市。

　　印力合伙人、副总裁许英介绍，在印力120多个项目里面，以一二线为主，其中一线城市项目占21%，二线城市占51%，三线城市的占28%左右，因为一二线城市投资回报相对较高，而退出的方式也更资本化。

　　许英强调，印力不仅仅只是一个管理平台，它是一个包含从拿地、建造、经营，到退出卖给基金、保险公司、REITs的商业地产全价值链。

　　值得关注的是，近日国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示，公募REITs首批试点产品近期将推出。

　　对商业地产而言，地产资产管理的大幕已打开，包括印力在内的商业地产商们将有更多的机会抢夺这块蛋糕。