外资正在买下北上广深？谁才是这场资产盛宴的大赢家？

　　今年的春天气温震荡如中国的股市，昨天还是艳阳高照，今天就会是寒潮来袭。这个春天的资产并购市场同样不平静，上海、北京、深圳都传来外资买买买的消息，全是大宗交易，其中又以商办写字楼为主要标的。

　　吊诡的是，硬币的另一面，商办租赁市场却不容乐观，不仅曾经一度疯狂抢地盘的联合办公们凉了，就像深圳的平安金融中心、上海陆家嘴的上海中心都传来大面积退租的消息，北京的望京SOHO甚至因为“风水”问题老潘要跟一家自媒体打官司，背后其实也是互联网创业退潮后整个望京办公租赁市场低迷的表现。

　　看来有必要做个全面的复盘，如果说“买买买”的外资背后是长期低成本资金的推动，是对核心资产的提前布局；那么卖给他们的对手又是怎么想的？是资金紧张忙于去库存的日暮途穷，还是“买的不如卖的精”，人家才是这个食物链的顶端？

　　举一桩今年年初大家非常关注的上海万象城写字楼资产包并购案来说，卖家是央企华润，买家是近年来以“抄底”闻名的基汇资本。媒体普遍的报道是“基汇资本联合财团收购上海MixC万象城四栋超甲级写字楼”，看起来就是又一次的抄底行动，外资进，国资退。可是如果仔细阅读其中的交易细节，你才会发现卖方其实不是项目的开发商华润置地，而是华润资本，这几栋楼华润置地早就卖过一道，卖完了接着做资产管理人，再到基汇资本收购时，其实已经是养熟了以后的资产的再退出！在这单交易中，华润置地、华润资本和基汇资本都是赢家，只是大家吃的增值点不同，华润家吃的是从地到成熟物业间的“鱼头+鱼身”，基汇资本要吃的是再改造提升的“鱼尾”，味道如何，各家自己清楚。

　　说到底还是看谁更有底气。“一线城市核心地段的核心资产一旦卖掉了就很难再买回来了！”这话说的没错，不过也要分是谁，基于怎样的策略。

　　我们可以看看华润置地在华东大区的项目布局，除了传统意义上的投资自持型项目、大宗销售型项目，他们还把为投资机构提供资产管理以及为大客户订制产品作为两个重要的业务类型，这是两种非常考验专业优势的轻资产管理输出模式，将资产管理直接延伸到最终用户，实际也有力支撑着重资产的投资与销售，以轻御重，驾轻就熟！

　　对照近期华润置地操作的几个案例，你就会明白其中的秘诀。2018年10月12日，华润置地联合中国人寿、上海地产集团共同发起设立规模达150亿元的商业地产投资基金，目标地块是上海浦东核心地块；2018年11月5日，华润置地联合小米成功底价摘得北京昌平沙河镇地块；2019年1月28日，华润置地联合体击败新鸿基、太古等港资拿下南京西路石门一路地块！打通资本，联合产业，资管为轴，以终为始，好一个长袖善舞的华润置地！

　　剩下一个问题：你华润置地有很好的资源优势，你能联合资本、产业以最合适的方式拿地，那么你能保证你做出来的就是最好的资产，而不是只占了一个抢跑优势，最终最大的价值空间还是要被更市场化的机构拿出吃掉？

　　以华润置地主打的两类商业地产投资物业来说，以万象城、万象汇、五彩城为代表的购物中心系列非常成功，商办写字楼这块正在发力，如何做出好产品，如何与形成品牌优势的商业形成良好互补，如何获取比别家（特别是港资）更强的竞争优势？这是华润置地在做出这样的产品选择必须回答的问题。

　　还以位于吴中路的上海万象城为例，这个项目所在地区不仅在整个上海范围来说都不算主流商圈，就算以新兴的大虹桥区域来说，也并非核心位置。这个项目是典型的地铁上盖物业，地下就是地铁的检修场。可就是这样的区域，这样的地块条件（地块必须抬高成坡地，还需要建一个公益的地铁博物馆），周边写字楼租金多在3-4元/平方米.日，这个项目的写字楼租金却成功突破7元/平方米.日。

　　一期4栋甲级写字楼（就是基汇买的那4栋）于2015年6月交付后，快速达到满租，且续租租金涨幅多数超过15%；二期写字楼于2017年12月交付前，预租率已超40% 。租赁客户中优质外资企业占比超过40%，如三星财产保险、LG化学、星展银行、富邦华一银行等；国货第一彩妆玛丽黛佳的总部也在这里。3栋总部写字楼于2015年整售于欧普照明，用作其全球总部使用，而至于后面的基金接盘已经是达成这一切的后话。如同最早的深圳万象城，华润置地就有这样的本事，自带流量，我就是CBD！

　　如今红星美凯龙的巨型MALL爱琴海购物公园就开在十字路口的对面，吴中路俨然已经成为大虹桥的新核心。

　　如果说“华润集团的整体实力+万象城品牌的号召力”是华润置地在开拓商业地产市场上的两大传统法宝，如今在商办这条产品线上他们还研发了一款新利器“Officeasy”，简称“OE”。如果你听说过黑石在伦敦的资产管理神器“ENJOY WORK”，你大概就能想象“OE”会是什么。华润置地的朋友谦虚的对我说：原来我们在办公领域还只能说是“跟随策略”，向最优秀的业内标杆看齐，如今有了“OE”我们终于可以提“超越”了，我们的产品就会是最好的办公！

　　“OE”简单说就是一个商务生态系统，将办公这样传统认为只是“2B”的业务模式延展为“2B2C”的模式，延续华润置地在商业领域对客户的敏感认知，将对人的关怀、对企业成长的助力带入对办公客户的服务当中，让办公不再是简单的硬件环境的叠加。据说，为了让楼宇中的客户有更好的社交体验，他们甚至计划与国际空间运营商巨头合作来共同打造一个开放的服务空间。有了这种与国际同步的办公理念，怪不得这些优秀企业会追随而来！

　　到底谁才是大赢家？现在可以拿数据说话了。根据最新年报，2018年华润置地共实现综合营业额人民币1,211.9亿元，扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利人民币193.0亿元，计入投资物业评估增值后的股东应占溢利人民币242.4亿元，实现每股盈利人民币3.50元，其中，每股核心股东应占溢利人民币2.78元。这个创利水平在所有内地房地产公司中排名第五，是前十名中唯一以商业地产为主要投资的公司。

　　大概正是有了这样的赢利能力，当别家都开始反思转型的对与错，华润置地仍然高调提出[2+X]商业模式，大举进入城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育、影院等创新业务，向城市综合投资开发运营商转型。

　　这样的转型才叫做踏实。