益阳商业大调查：四大商圈斗法争“一哥”

　　新开业购物中心超530家，总体量超4600万方，这是赢商网统计的2018年新开业购物中心数据。华丽的数据似乎彰显着整个商业地产行业欣欣向荣，大悦城、吾悦广场、万象城等明星项目纷纷在各大城市跑马圈地。

　　从新开业购物中心城市分布来看，开业数量TOP30城市仍然以一线城市以及新一线城市为主。偌大一个中国，聚光灯永远只照耀着这些明星城市，占据中国城市数量高达六成的四五线城市仿佛无人问津。

　　“吊车尾”的后进生

　　益阳就是其中的典型。

　　被称为“羽毛球之乡”的益阳，市辖3县、1市、3区，别名“银城”、“丽都”，是湖南省地级市，位于长江中下游平原的洞庭湖南岸。益阳先后获得国家森林城市，国家卫生城市，湖南省历史文化名城等称号，自古是江南富饶的“鱼米之乡”。

　　从消费力来看，2018年益阳社会消费品零售总额716.21亿元，比上年增长10.3%。

　　分地域看，城镇消费品零售额572.89亿元，乡村零售额143.32亿元，分别增长10.0%和11.5%，仍然有较大上升空间。分行业看，批发业零售额88.89亿元，增长18.6%；零售业零售额447.23亿元，增长8.8%；住宿业零售额36.02亿元，增长9.6%；餐饮业零售额144.07亿元，增长10.2%。

　　就经济发展而言，在2018年湖南省14个城市GDP排名中，益阳仅以1758.38亿GDP位列第十名；从人口来看，益阳以439.15万人位列第九。

　　作为观察城市发展状况的核心数据，经济和人口足以说明一切。在这样一座聚光灯照耀不到的城市，它的商业项目发展如何？赢商网《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何？》系列报道走进益阳，将视线聚焦于此。

　　商业地产渠道下沉 龙头企业向益阳进军

　　为更清晰观察益阳商业项目发展，赢商网特搜集了益阳市城区的11个主要商业项目。

　　小体量项目占据主流

　　作为400万人口的城市，益阳的商业项目委实不算多。从体量来看，5万㎡以下的项目占据主流，5-10万㎡项目体量的约占27%。超过10万㎡的大型购物中心仅万达广场一家。

　　益阳市商业地产项目呈现出存量少、体量小、新增项目少的特点。一份益阳市房地产市场调研报告就指出，预计商业项目的投资将进一步减少，招商引资困难重重，未来两年将以消化存量商业为主。

　　房企巨头来袭

　　益阳商业地产项目开发多以本土企业为主，项目体量在1-3万㎡之间，这也是大多数中小型城市的现状。随着近几年地产行业集中度不断提高，渠道日益向三四线城市下沉。数据显示，2017年1-11月，全国20家品牌房企在三四线城市共拿地1.1亿平方米，较上年全年增长83.3%。

　　这股“春风”日渐吹到了益阳。万达、步步高等巨头陆续进入益阳，凭借其强大的资本及成熟的运营体系抢占市场，深度影响着益阳的商业格局。

　　狼来了，本土企业还有肉吃吗？

　　2015年是益阳商业地产发展的重要节点，8月初万达广场拿地，8月底佳宁娜黑茶街面市，9月初海洋城拿地……仅过两年，2017年益阳万达广场、嘉兆海洋城就已正式开业。

　　对于消费者而言，万达等企业的入驻自然是再好不过，民众能拥有更多消费选择。对于诸多本土企业而言，恐怕是狼来了。益阳本土中高端消费人群本就不多，且每年有大量消费流向长沙。此次巨头们纷纷入局，又将截留一大部分中高端消费人群，本土企业的生存空间将进一步被挤压。

　　益阳四大商圈之争

　　在赢商网搜集的12个主要项目中，主要聚集在益阳四大商圈。

　　老大哥桥北商圈：

　　桥北商圈在很长时间一直都是益阳商圈中的“一哥”，曾是一个重要的商品集散地，在益阳商业历史上留下了浓墨重彩的一笔。桥北商圈以益阳大厦（现银城华天原址）为核心，向一桥桥下、汽车路、人民路辐射。

　　据资阳区商务局报告显示，桥北核心商圈的摊位数量达2100个，营业面积81600平方米，从业人数1.2万人。桥北商圈有四个商业核心点：家润多超市及汽车北站处；益阳样板商业街；滨江财富中心以及益阳桥北大桥小商品市场；益阳古道街。

　　新“一哥”桃花仑商圈

　　桃花仑商圈自2009年开始崛起，已成为老益阳人逛街购物的首选。该商圈拥有整个益阳最丰富、最时尚的业态，包含沃尔玛、益阳印象汇（原凯德广场）、大地影院等。桃花仑商圈拥有益阳最繁忙的公交线路，来来往往的客流量非常大。

　　桃花仑商圈以传统中低端零售业为主，目前仍在根据当地民众的需求不断进行调整升级，引入更多新标杆商业项目。据悉，步步高商业管理有限公司将对益阳市中心城区商业繁华地段桃花仑路与陆贾山路交汇处的118.54亩土地，从地产开发到商业运营进行全产业链管理，建成后成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、体验、社交于一体的城市综合体。

　　挑战者万海商圈

　　2017年，万达广场、海洋城正式开业，直接改变了益阳市场格局，两者均位于益阳大道中路，紧密相连，共同构成体量达20万㎡的万海商圈。两大项目采取多种业态错位经营，形成了完整的现代体验式商业格局，人气旺盛，消费市场大。相比其他商圈以中低端零售业为主，万海商圈有许多唯一进驻益阳的一线品牌，是益阳民众吃喝玩乐的高品质生活休闲场所。

　　益阳万达广场商业管理有限公司负责人在接受媒体采访时就表示：万达对于益阳市场意义重大，一是万达的进驻，将重新定义益阳市场大商业综合体的标准；二是掀起新一轮综合商业体升级改造风潮；三是经营者将面临新一轮选择高峰；四是益阳市场将面临新一轮竞争高潮；第五是市场洗牌即将开始，竞争逐渐趋于白热化。事实证明，由万达广场构成的万海商圈作为一个新兴商圈，却在高速发展下直接撼动了桃花仑商圈的地位，成为益阳城市商业新中心。

　　老资格赫山庙商圈

　　赫山庙商圈东起万木春商贸城东门,连接大利路,西至龙洲路,是益阳集购物、休闲、游憩、文化娱乐为一体的商业街区。而且老城区拥有大量密集居住人口可直接导入人气、融入商圈。

　　赫山庙商圈处在城乡结合部，且大型商场、专卖店和步行街等商业形式齐全，有万木春购物广场、步步高超市等。因此，赫山庙商圈的人气和服务一直在益阳位列前茅。在益阳市实施城市建设“东扩南移”的战略后，城市东南中心的赫山庙商圈强势地位更加凸显。

　　重点商业项目介绍

　　益阳万达广场

　　开业时间：2017年6月23日

　　商业面积：13万㎡

　　开发商：大连万达商业管理集团股份有限公司

　　益阳万达广场雄踞新核心商圈，交通便利，紧邻最大的市民广场，人流密集，益阳首家全业态、全客层、一站式购物中心，汇集国际名品、时尚精品、潮流服饰、童趣天地、全球美食、文化娱乐等。

　　其中主力店面积2.98万平米，步行街出租面积58200万平米，购物中心停车位共计998个。目前共计品牌189家，其中主次力店12家，分别为万达影城、孩子王、宝贝王、宝贝王早教、MAXWIN、步步高超市、大玩家、动力驿区、海乐星、苏宁以、苏宁、胡桃里；步行街品牌187家，服装占比27.8%，精品占比35.98%，体验占比4.27%，儿童占比6.95%，餐饮占比25%。

　　嘉兆海洋城

　　开业时间：2017.10.1

　　商业面积：9万㎡

　　开发商：嘉兆控股国际有限公司

　　嘉兆海洋城是由中国首席海洋主题文旅商业综合体运营商——嘉兆控股国际进行规划开发的9万方全年龄、全家庭、全家庭时尚体验开放式商业街区项目，也是嘉兆控股国际在华中地区打造的第一个海洋城系列产品。

　　嘉兆控股国际对益阳海洋城的自持面积达到了60%，其中包括15000㎡海洋馆、巨型摩天轮等主力业态由开发商自建自营。中影国际影城已确认入驻海洋城，并且已决定要将益阳中影国际影院打造华中最大的巨幕影院。其后还将陆续引入快时尚消费品、中高端时尚餐厅、儿童亲子娱乐等多家大体量优质主力店。

　　太古城商业广场

　　开业时间：2013.10.1

　　商业面积：8万平方米

　　开发商：太盈集团、太古集团、五洲房地产

　　益阳太古城商业广场是由太盈集团、太古集团、五洲房地产联手打造的大型悠乐MALL，是益阳首个吃、喝、玩、乐、购一站式悠乐中心。位于益阳市市委市政府西侧、奥林匹克公园对面，总投资10亿元人民币，总建筑面积7.5万平方米。规划有大型百货、流行前线、风情商业街、酒吧街、3D影院、OUTLAST、少儿反斗城等业态。

　　奥百奥特莱斯广场

　　开业时间：2015.5

　　商业面积：1.2万平方米

　　开发商：湖南奥百商业投资管理有限公司

　　益阳奥特莱斯城市广场位于座拥83万常住人口的益阳市传统核心商业区，项目毗邻益阳市商业第一黄金主干道-----桃花仑路，周边分布有万木春购物中心、步步高超市、国美电器、金鸿百货、金嘉利百货、赫山步行街等，商业集群效应显著。

　　益阳奥特莱斯城市广场由湖南奥百商业投资管理有限公司运营，经营面积12500平米，上下共五层，主营各类服饰、鞋包、户外用品、居家用品、休闲美食等，是一家集商品展示、休闲、购物、娱乐于一体的，益阳地区规模较大、经营品类最全的奥莱品牌直营广场。