千面太古，“慢”只是其中一种形态（下）

　　编者按：

　　就好像“太古方糖”是平凡生活的甜蜜符号一般，太古地产的商业项目也是城市消费的独特印记。比如三里屯太古里的“一起潮玩”，远洋太古里的“快耍慢活”，兴业太古汇的“爱混敢嗲”……，每一个项目都赋予了太古不同的一面。正所谓“身在何处、心生何物”，太古地产根植于城市文化而建的项目，正逐渐成为城市肌理的一部分。

　　但一千个人眼中有一千个哈姆雷特，一千个人也对太古有着不一样的评价。有人说它“精致”，有人说它“稳健”，有人说它“重度运营”，当然也有人说它“慢”。

　　诚然，太古地产布局虽慢，但这种“慢”的背后却存在着太多值得被研究的细节，对此赢商网对太古地产进行深度剖析，分为开发和运营上下两篇展开解读。

       千面太古，“慢”只是其中一种形态（上）

　　轻资产时代的商业地产开发商的首要竞争力就是运营能力，开发环节依然重要，但运营推广与物业管理等价值链后端才是物业价值成长的关键。　　

　　太古地产从香港出发，已经在商业地产领域深耕40余年，在人才管理、品牌业态、营销推广等方面总结出了自己独特的优势和经验。

　　太古地产运营上的“生意经”

　　在太古地产的管理运营体系中，人才处在一个十分重要的位置。太古地产有着完善的管培生计划，通过定期的轮岗，让他们对每个地区和每个项目进行深度了解，使其经验不断积累，成长为管理人才。

　　同时，太古地产也会从外部招聘人才，以新鲜的血液能够带来新的经验并不断挑战内部的项目，达成共同成长。

　　而太古地产项目团队人员组成也相对多元化，来自内地、香港、国际的人才汇聚一起，多样化的视角和国际化的视野常常会碰撞出创新的点子。

　　太古地产也一直在极力用这种原创与创新凸显与众不同的竞争力。

三里屯太古里

　　在招商方面，太古地产总是不断地把一些新的品类和品牌带入中国，北京三里屯太古里“首店收割机”的称号已经人尽皆知，而其他的项目也在坚持引入首店品牌。

　　在品牌招商上的成功，让太古地产有了越来越大的能量场，引起更多品牌的兴趣，越来越多的品牌在“想方设法”进入太古地产项目。

　　即便引进的非首店品牌，太古地产也在鼓励品牌方从中发掘创新的概念。白德利曾表示：“太古地产总是致力于给顾客创造新的体验，太古是引进许多产品和品牌的先驱者”。

　　此外，太古地产在做推广活动不同于其他购物中心，他们不仅仅是把推广活动把做为引流手段，而是将文化、艺术与商业平台相结合，在都市的核心，甄选引入各类优秀的文化艺术活动，创造多元化的人文空间。

　　如三里屯太古里，在不断强化其潮流、时尚定位的同时也在不断引进优质IP展、艺术展等，为三里屯持续创造文化潮流氛围。据统计，仅2018年，三里屯太古里共举办720场活动，逐渐成为城市精神与文化交流的新兴平台。

　　此外，太古地产在营销推广活动方面，也经常会做一些创新尝试。

　　如今年太古地产和英国国立维多利亚与艾伯特博物馆（简称V&A）联手呈献出《鞋履：乐与苦》主题展，共展出了来自世界各地超过140双鞋履，首次将博物馆级别的展览带入到了时尚街区；颐堤港科普互动特展《星球奇境》，通过互动游戏传播知识，用沉浸式的体验让人们全身心感受星球的起源与宇宙的演变。

《鞋履：乐与苦展览》　　

　　太古地产认为，不同类型的推广活动能够尽可能发掘商业项目的文化意义，当场所的文化意义被激活之后，所有来到这里的人都会在不知不觉中发现都市生活的本来价值。　　

　　但在持续增长的业绩背后，太古地产在内地市场遭遇的考验远不止于规模挑战一项。事实上，置身于快速发展阶段而变化多样的内地消费市场，要求太古地产必须时刻保持着灵活与创新。

　　从太古地产零售物业的主要租户性质来看，时尚及服饰、餐饮、百货合占50%-65%，并且2019年这三大块依旧是主要组成部分。

　　太古地产或许也有意识到，重度依赖传统业态，试图改变探索更多模式。公开资料显示，在2018年的三里屯太古里十周年上，太古地产宣布与天猫开展合作，并将天猫五大新零售模块落地太古地产在中国内地的5个商业项目，试图融入“新零售”为传统业务创新赋能。

　　太古地产的未来与远见

　　对商业地产而言，不同城市依然呈现出差异化的商业格局。由于商业资源集聚度高、城市枢纽性强、购买力更为强大等综合因素，北上广深依然被商业地产商视为“蓝海”。

　　对于太古地产而言，如何保证项目的长期收益对太古地产是运营关键，虽然一线城市目前释放的土地量不多，但太古地产始终坚持看好城市更新释放的机会，并在寻找这样的机会。

　　而今年太古地产一边频繁的抛售香港物业，一边在内地积极推进零售物业合作项目，也被业界解读为太古地产的业务在逐渐向内地倾斜。

　　粤港澳大湾区的机遇已经来临，虽然白德利表示太古地产非常看好大湾区的潜力，但反映在实际行动上，太古地产只是在深圳开设一个办公室去研究大湾区方面的机遇。

　　但是于此同时，其他开发商已经在积极的“抢摊登陆”。新鸿基早已投得广州南沙庆盛枢纽区块地块，将要建成一个商业为主的综合体项目；新世界中国已陆续在大湾区内核心城市拿下多个项目，成为目前在大湾区内持有最多土地储备的港资房企，并宣称“不再保守”。如此激励的市场竞争中，留给太古地产的机会已经不多了。

　　而距离“前滩太古里”尘埃落定已经一年左右，关于太古地产下一个项目却依然没有任何信息。

　　但在今年的业绩上，太古地产方面并没有透露接下来的布局方向，虽然太古地产一直坚持只进入一线城市，但是从一线城市拿地的困难程度来看，结合昆明太古里、西安太古里的传闻及“牵手失败”的大连太古广场的信息来看，太古地产未来落地二线城市的前景也值得期待。

　　目前太古地产的最值得期待的动作，是将在今年正式面世的“三里屯太古里西区”，据了解，西区将以美术馆为灵感进行整体改造，业界也在期待着，有着相当成熟商业开发经营经验的太古地产，将会如何优化改造一个有着12年历史的“老项目”。

　　商业地产进入了一个行业洗牌期，零售商业在未来必定要承载着部分城市功能，虽然规模不及大部分开发商企业，但太古地产是道琼斯可持续发展指数唯一获纳入的香港及中国内地企业，这将为太古地产在未来保持持续增长做好了铺垫。

       总  结

　　其实太古地产“慢”模式的核心竞争力，最终可以回溯于其历史传承与自身发展中的价格观底蕴：诚信、原创、远见与品质。

　　未来十年商业地产将进入轻资产运营时代，虽说唯快不破，但如果没有租金的持续增长也快不起来，轻资产重运营，太古地产的“慢”逻辑或许才是我们需要的。