永州商业大调查：湘江北去 四大商圈谁主沉浮

　　编者按：做商业永远离不开“人”，人的需求永远是推动商业发展的核心要素。在华中，集聚多方资源的省会城市如武汉、长沙、南昌的商业地产发展一路高歌，持续高涨。然而，以襄阳、宜昌、株洲、衡阳、赣州、九江等为代表的百万人口级别的地级市，商业还完全停留在百货阶段，有的刚刚迎来购物中心模式。他们有良好的经济、文化、教育、交通基础，有巨大的人口撑腰，商业的关注度却远远不够，未来潜力亟待激活。对此，赢商网独家策划《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何？》系列报道，走进16个地级市城市商业发展。今日，关注湖南永州城市商业发展。

　　永州之野产异蛇，黑质而白章，触草木，尽死；啮人，无御之者。

　　柳宗元一部《捕蛇者说》使永州在文学史上留下浓墨重彩的一笔，作为国家级历史文化名城，自公元前124年始置泉陵侯国以来，永州已有2100多年的建制史。1995年11月，撤销零陵地区和县级永州市、冷水滩市，设立地级永州市，也使永州发展开启新的篇章。

　　消费潜力巨大   社会消费品零售额五年增长67%

　　时至今日，永州下辖零陵区、冷水滩二区和祁阳、东安等九县，总面积达22441平方千米。在这个拼经济的时代，永州正在大力推动开放兴市、产业强市，经济发展取得长足进步，2018年实现地区生产总值1805.65亿元，比上年增长7.8%。较好的经济基础，城镇化不断发展，也对城市商业项目开发者提出了新的要求。

　　一主两副三卫、两廊三片四轴

　　在重要的市域规划上，永州形成了“一主两副三卫、两廊三片四轴”的总体格局，以中心城市、中心城市卫星城、副中心城市为点，城镇发展轴为线，经济片区为面的“连点成线，连线成网，连网成面”产业裙带。

　　目前永州正在大力加强中心城市的中心聚集度，加快中心城市建设，提高其对周边区域的辐射带动作用，市域北部以中心城市为核心构建半小时经济圈，市域南部以副中心城市为中心构建一小时经济圈。

　　沿海的内地 内地的前沿

　　永州自古以来便是交通要塞，素有“南山通衢”之称。作为湖南唯一与两广接壤的地区，市区到广州仅500多公里，被誉为“沿海的内地，内地的前沿”，是湖南直达两广、两南（海南、大西南）和港澳的主要通道。

　　目前永州水陆空全面发展，进入立体交通新时代。湘桂铁路永州地区扩能工程、永州火车站提质改造工程加速推动，呼南高铁永邵客专进入开工前期阶段，兴永郴赣铁路、永贺铁路列入国家《中长期铁路网规划》，永清广高铁纳入《粤港澳大湾区规划纲要》，经停永州站高铁达到20对；零陵机场改造工程启动实施，新增航线5条，旅客吞吐量达到25.03万人次，同比实现翻番……

　　开展区域合作 经济潜力大

　　湘南国家级承接产业转移示范区范围包括永州、衡阳、郴州三市，土地面积5.71万平方公里，覆盖34个县（市、区）。2010年，示范区总人口1797万人，地区生产总值3269亿元，分别占湖南省的26%和21%。

　　永州市以湘南国家级承接产业转移示范区为平台，深化与珠三角、港澳台、东盟的对接合作，主动承接产业转移，引进区域总部企业、领军企业。

　　城镇化率仅49.69% 仍有巨大上升空间

　　2018年，永州经济发展呈现总体平稳、稳中向好的态势。全年实现地区生产总值1805.65亿元、比上年增长7.8%。按常住人口计算，全市人均地区生产总值33035元，同比增长7.9%。

　　截止至2018年末，全市常住人口545.21万人。其中，城镇人口270.91万人，城镇化率49.69%，比上年末提高1.4个百分点。全年出生人口6.1万人，出生率11.19‰；死亡人口4.06万人，死亡率7.45‰；人口自然增长率3.74‰。

　　全年全市全体居民人均可支配收入20163元、比上年增长9.3%。城镇居民人均可支配收入28470元、增长8.7%。农村居民人均可支配收入13924元、增长9.3%。城乡居民收入比由上年的2.06:1缩小为2.04:1。

　　社会消费品零售总额高速增长　

　　全年社会消费品零售总额719.55亿元、比上年增长10.2%。分经营地看，城镇消费品零售总额597.8亿元、增长10.6%；乡村消费品零售总额121.75亿元、增长8.3%。

　　其中限额以上法人批发和零售业商品零售额217.9亿元、比上年增长16.9%。分商品类别看，粮油、食品类零售额增长23.7%，服装、鞋帽、针纺织品类增长24.3%，家用电器和音像器材类增长17.2%，家具类增长36.2%，石油及制品类增长12%，建筑及装潢材料类增长35.7%，汽车类增长13%。

　　全年全市居民人均消费支出15406元、比上年增长9.5%。城镇居民人均消费支出19445元，增长10.8%；农村居民人均生活消费支出12519元，增长8.4%。城镇居民家庭恩格尔系数为30.8%，农村居民家庭恩格尔系数为32.3%。

　　永州市主城区商业整体情况大盘点

　　作为五百万级人口城市，市场自然颇为广阔。根据永州民众的需求，不同层次的商业项目分布在两大主城区，满足着人民对美好生活的向往。这些商业项目又呈现出怎样的特点呢？

　　赢商网特搜集了永州19个主要商业项目，以此一窥永州商业发展全貌。

　　商业体量10-15万㎡的项目大幅增长

　　从项目体量来看，5万㎡以下的商业项目占37%，5-10万㎡的商业项目占比为21%，10-20万㎡的商业项目占37%，20万㎡以上的商业项目较少，约占5%。

　　据悉，在2017年全国新开业的大型商业项目中，体量为10-15万㎡的项目占比最高，高达52.3%。与之类似，永州市也符合这一趋势。从未来数年内即将入市的商业项目来看，将有大批10-15万㎡体量的项目进入市场，对永州现有商业格局形成冲击。

　　本土企业占据绝对主导

　　从开发商来看，永州商业项目多为本土企业开发。绿地等国内房企巨头们进入永州仍以住宅为主，尚未大规模进入永州商业地产领域。以业内龙头万达而言，大连万达并未选择在永州直接拿地进行开发，而是由合作伙伴潇湘宏凌置业有限公司拿地，由万达进行商业运营。

　　此外，本土企业所开发的多为大规模住宅区商业配套项目，如华丰城市广场、皇家帝王广场，开发运营的独立商业项目较少。

　　迎来爆发期 还有58.5万方项目待入市

　　2010年，舜德摩尔的正式开业标志着永州从百货时代走出，开始转向更受消费者欢迎的综合型购物中心。时至今日，舜德摩尔仍是永州标杆性商业项目，成为诸多品牌入驻永州的首选。

　　从开业时间来看，永州商业项目已进入提速升级阶段，大量项目入市，自2010年起，市场增量达91.5万㎡。值得关注的是，在三年内，将有高达58.5万㎡的项目入市，如此大的体量集中进入永州市场，可谓一石激起千层浪，现有的“蛋糕”恐怕需要重新划分。对现有的项目运营者而言，如何保持购物中心的核心竞争力将成为一大难题。

　　择水而居  一弯湘江划分永州商圈

　　湘江是湖南省最大河流，也是永州境内最重要的水路交通，以及全市工农业生产和人民生活用水的源泉。靠水吃水，永州人自然而然在湘江周边集聚，湘江边也成为商业繁华之地。

　　湘江将永州自然分成河西、河东两大部分，河东为政务中心，商业以育才路为中心集聚；河西区域为老城区所在，有历史基础，商业氛围浓厚。两大区域主要商圈占据了永州市场三分之二的份额。

　　零陵路商圈

　　零陵路历来为永州人流聚集、商业繁华的旺地，商业氛围浓厚，聚集有舜德摩尔、金水湾等商业项目，可以满足永州市民绝大部分购物、娱乐等需求。

　　作为唯一的市级商业中心，该商圈以零陵中路为核心，整体商业档次中等，商业较集中，竞争激烈。资料显示，该区域日均流动人口约2万人，周边常住约8-10万人，辐射范围为本市及周边市县，客流量可达30万人以上，服务人口100万以上。

　　凤凰园商圈

　　永州凤凰园经济开发区成立于1988年，是最早的省级重点开发区之一，2014年，全区实现技工贸总收入290亿元，完成工业产值230亿元，税收13.7亿元。经济的快速发展也使该区域商业项目快速崛起。

　　进入二十一世纪，凤凰园商圈迎来了新机遇，2005年冷水滩行政中心启用，2008年承接产业转移，仍在高速发展中。时至今日，凤凰园为永州产业副中心，重点布局食品及农产品深加工、生物药业和印刷等产业。在该商圈主要建设大型综合超市、百货店和生鲜市场，以及各类专业店，配套有相关文娱和餐饮设施，以周边居民为主，便民消费为主。

　　育才路商圈

　　一个区域的行政中心往往也是市民生活的中心，育才路商圈位于河东，紧邻永州市政府，近十几年来发展迅速，高档酒店、住宅陆续落地。育才路商圈以政务消费为主，消费档次相对较高。

　　育才路商圈内有时代花园、颐园小区、朝阳小区等多个住宅小区及李达中学、市中心医院北院等基础设施，人流量大，重点建设仓储式商城，综合超市和商务办公楼。

　　皇家帝王广场是其中标志性项目，该项目总建筑面积达43万㎡，商业中心面积为5万平方米，由一条步行街与超过15000㎡的超市组成。

　　永州火车站商圈

　　1938年，湘桂铁路项目指挥部决定在冷水滩建立火车站，使永州进入火车时代，也使冷水滩由一个小镇，逐渐发展成永州市委市政府所在地，从中可以看出火车站巨大的带动作用。

　　2004年4月18日，永州市政府规划新建的综合性铁路枢纽—永州火车站投入使用，为该区域带来了新的发展。随着新火车站的建立，永州汽车总站也在此落地，使该区域成为永州新兴商圈。

　　目前该区域已掀起开发热潮，广源国际、梧桐苑等楼盘陆续开盘吸纳市民入住，目前火车站商圈主要消费群体为火车站散客、流动人口消费及附近居民消费为主。

　　永州市重点项目介绍

　　舜德摩尔

　　开业时间：2010年8月8日

　　商业面积：29万方

　　开发商：湖南省湘汇置业发展有限公司

　　（图源官网）

　　舜德摩尔位于永州市冷水滩区商业中心地带，西临凤凰路，南临零陵北路，是连接河东河西必经之地，也是潇湘一桥与建设中的潇湘二桥连接的腹心之地。该项目知名度高，已成为永州地标性项目，影响力大。相比永州其他商业项目，舜德摩尔商业体量大，业态丰富，对区域家庭客群形成了强大辐射力。

　　舜德摩尔是目前永州首家集生活、购物、休闲娱乐、家居设计、建筑装潢材料、家具和家居装饰等用品展示与营销为一体的“一站式”大型升级版现代化主题消费城市综合体。目前已进驻营业的有：步步高百货、步步高电器、步步高超市、舜德建材家具城、舜德美居博览中心、小百货城、副食批发城。

　　春天广场

　　开业时间：2018年9月

　　商业面积：9万方

　　开发商：永州新商城置业有限公司

　　（图源微信公众号永州春天广场）

　　春天广场购物中心项目是目前永州市零陵区首个广场式全体验购物中心，建筑面积达9万平米，并配套近5000平米休闲广场。世界500强正大集团卜蜂莲花超市、中影国际影城、智趣儿童乐园三大主力店已入驻，其它国内、国外等一大批知名品牌也将随后入驻，其中20%品牌为首次入驻零陵。

　　春天广场购物中心项目集聚全球品牌，满足城市购物、休闲、娱乐、餐饮全部所需，畅享吃喝玩购，献礼品质生活。春天广场购物中心，已然成为了零陵的商业名片、观光胜地，引领零陵城市发展，成为新兴的城市地标。

　　中联天街MALL

　　开业时间：2016年1月1日

　　商业面积：5万方

　　开发商：中联国际招商投资有限公司

　　（图源网络）

　　中联天街MALL位于冷水滩零陵中路商业核心地段，地处永州核心商圈，项目商业总建筑面积5万平方米，共六层，地上五层及地下一层为商业和停车位，项目共约600个停车位。中联天街MALL的核心定位基于全新(NEW)、时尚(STYLISH)和独特(UNIQUE)三个关键词，旨在提供全新的情景体验消费概念、全新的品牌组合业态、全新的商业地产运作模式倾力打造中联天街MALL现代、潮流、时尚的风格。

　　中联天街MALL是知名的建筑师事务所提供项目的建筑规划和内场设计，由中联国际招商投资有限公司持有、聘请国际专业商管公司进行管理，以高品质的定位引入众多国际零售品牌、五星级横店国际影城、家润多生活超市、汇聚世界美食新天地，以崭新的商业体验和商业模式为永州消费者带来全方位生活方式的全新理念。