襄阳商业大调查：GDP紧追武汉 文化优势奔逸绝尘

　　编者按：做商业永远离不开“人”，人的需求永远是推动商业发展的核心要素。在华中，集聚多方资源的省会城市如武汉、长沙、南昌的商业地产发展一路高歌，持续高涨。然而，以襄阳、宜昌、株洲、衡阳、赣州、九江等为代表的百万人口级别的地级市，商业还完全停留在百货阶段，有的刚刚迎来购物中心模式。他们有良好的经济、文化、教育、交通基础，有巨大的人口撑腰，商业的关注度却远远不够，未来潜力亟待激活。对此，赢商网独家策划《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何？》系列报道，走进16个地级市城市商业发展，今日来到湖北襄阳。

　　襄阳，简称“襄”，是国家历史文化名城，位于汉江流域中心，是鄂、豫、渝、陕毗邻地区的中心城市，长江中游城市群重要成员。是楚文化、汉文化、三国文化的主要发源地，历代经济军事要地，素有“华夏第一城池”、“铁打的襄阳”、“兵家必争之地”之称。

　　3000年的历史中，大小战役难以数计，因此，襄阳也成为小说家笔下经常提到的地方。武侠小说泰斗金庸先生的《射雕英雄传》、《神雕侠侣》、《倚天屠龙记》这“射雕三部曲”中260多次提到襄阳，用大量笔墨描写了襄阳城、襄阳保卫战。郭靖、黄蓉夫妇坚守襄阳城的故事，妇孺皆知，更使襄阳声名远播。

　　
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　　襄阳总面积1.97万平方千米，全市辖3个区、3个县级市、3个县，截止到2017年，全市总人口数达605万。

　　【襄阳城市经济发展】

　　*水运历史悠久

　　长江最大的支流——汉江，穿境而过，可通航500吨级船舶。汉江襄阳码头历史悠久，早在春秋时期就开始营运。西汉时期，襄阳码头已成为汉水中游的重要港口。2007年湖北省政府正式批准《襄樊港口总体规划》，汉江襄阳港被定位为国家“西煤东调、北煤南运”的主要中转港口，成为汉江中、上游广大地区物资交流的一个重要节点和平台。

　　*城市交通规划升级

　　早在2015年，襄阳市就提出了发展轨道交通的想法，同时正式启动了城市轨道交通建设规划及相关专题咨询报告编制。2016年12月，《襄阳市城市轨道交通线网规划》通过省住建厅技术审查。2017年底，襄阳已成立襄阳市轨道交通有限公司。

　　轨道交通规划网包括5条轨道交通线。其中，1号线由襄城习家池经樊城至高新区刘集机场，全长32.26千米；2号线由樊城吴家湖经鱼梁州至东津新区南胡家沟，全长36.14千米；3号线由高新区樊十四路经襄州区至东津中岗，全长27.86千米；4号线由高新油坊岗经襄州区至樊城月亮湾，全长21.75公里；5号线由襄城麒麟大道经鱼梁州至东津南张咀，全长31.94公里。市综合交通体系规划方案开始批前公示，这也预示着襄阳有望成为全省第二家开建轻轨或地铁的城市，市民将迎来更便捷的出行方式与更现代化的生活方式。

　　*GDP紧追武汉 居全省第二

　　近五年来，襄阳的发展稳重有进，GDP持续增长，2018年，襄阳市实现地区生产总值近4309.8亿元，比上年增长7.8%，紧追武汉，排名位居全省第二，与排名第三的宜昌，约10亿元的差距，但作为3000多亿经济体量的城市，这点差距几乎可以忽略不计，两市同属湖北省省级层面规划的省域副中心城市，经济总量也相当，因此常被拿来做比较。

　　2018年襄阳全市居民人均可支配收入26028元，增长8.3%，其中，城镇常住居民人均可支配收入33947元，增长8.4%；农村常住居民人均可支配收入17305元，增长8.1%。

　　*古城文化优势立见，零售和文旅是襄阳消费市场主流

　　2018年，襄阳全市实现社会消费品零售总额1659.0亿元，增长11.9%。分类别看，食品烟酒价格上涨3.2%，衣着上涨2.9%，居住上涨4.0%，交通和通信上涨4.1%，教育文化用品和娱乐上涨1.8%，医疗保健上涨1.0%，其他用品和服务上涨1.6%。商品零售价格上涨1.6%。全市居民消费价格比上年总体上涨2.9%。

　　分城乡看，城镇消费品市场实现零售额1419.3亿元，增长11.9%；乡村消费品市场实现零售额239.7亿元，增长12.1%。

　　旅游城市，文化创收优势明显，也是CDP总额大幅增长的关键因素之一，在这个背后潜藏着巨大的消费市场空间。襄阳全年旅游总人数5500万人次，总体增长21.0%。其中，入境旅游人数5.5万人次，增长1.5%；国内旅游人数5494.5万人次，增长21.0%。

　　旅游总收入415亿元，增长21.9%，入境旅游收入3251.2万美元，增长6.3%；国内旅游收入412.9亿元，增长22.0%。

　　【襄阳城区商业整体概况解析】

　　*市场存量超141.77万㎡

　　随着城市的发展和完善，商业项目也越来越大，且越来越多。在襄阳市，樊城区商业相对较为集中，有襄阳万达广场、襄阳天润万象城、襄阳华城百汇、襄阳绿地缤纷城、襄阳民发商业广场等。据不完全统计，襄阳市场的商业存量约141.77万㎡，未来新增商业体量或超94.2万㎡。

　　不同于此次系列稿件中，我们调查的其他华中百万人口城市，襄阳商业项目在体量分布方面，5-10万㎡体量占比最大，高达33%，其中代表性的项目有襄阳鼓楼商场、天润万象城、悦活荟购物中心、襄樊民发广场（航空路店）等。

　　而与大多数城市占主体的5万方以下的体量，襄阳只占比30%，且与10-20万㎡比例持平，5万㎡以下的有襄阳宜城新天地商业广场、襄阳绿地缤纷城、银泰百货(湖北襄阳店)、武商襄城购物广场等项目；10万㎡-20万㎡以上的有襄阳万达广场、襄阳天元四季城等。值得一提的是，20万㎡以上的商业的比例为7%，这主要得益的20万㎡体量的襄阳时代天街项目。

　　襄阳的商业市场在2013年以前，发展较为平缓。其中，鼓楼商场为襄阳现存最久的商业大楼，建于1981年。

　　*襄阳商业的爆发期

　　据赢商网不完全统计，2013年-2018年为襄阳商业项目开业的“爆发期”，代表项目如襄阳天润万象城、襄阳时代天街、襄阳武商襄城购物广场等，新增商业体量创历史新高，达98.86万㎡。未来，还有约90.2万㎡的项目等待加入，如方圆荟中百广场、襄阳南国城市广场、襄阳市东津民发世纪广场等，它们将为襄阳商业增添更多华彩。

　　*本地开发商与外来开发商占比均衡

　　不同于其他城市本土开发商占比过大的情况，在襄阳，外来开发商与湖北本土开发商占比并无悬殊差距，分别为44%与56%，其中本土开发商代表有襄阳东风置业有限公司、襄阳鼓楼商场股份有限公司、湖北共享集团有限责任公司等。

　　作为外来知名品牌，万达集团在襄阳投建的万达广场，总建筑面积约60万平米，是襄阳迄今为止，投资额最大的城市综合体项目。绿地集团，是上海市国有控股特大型企业集团，成立于1992年7月18日。2013年，首次进驻襄阳，对樊西新城的整体开发影响深远。银泰集团，2016年9月在襄阳开业，主打以“多品牌、多业态、创造体验式消费”的理念，为樊城区商业带来了新的商业活力。除此之外，等待加入的知名企业还有世纪金源集团和新城控股集团，将分别在2019年底、2020年开业，两个项目的商业总体积或超16万㎡。由此可见，襄阳商业市场在未来的发展空间之大，消费市场的潜力之深。

　　*新旧更迭，互营繁荣不衰

　　对于每个城市来说，逛街，娱乐都是必不可少的，商圈也由此而生。襄阳也不例外，对比于五年前，十年前的购物商圈，现在的襄阳也做出了一些现代化的改变。

　　无论是从前的劳动街,还是解放路，主要走的都是平民化道路，后来商业逐步发展，对产品的定位就逐步提升至精品、时尚，这在很大程度上丰富了襄阳人民的消费需求，引导了人们的消费观念。

　　商业的崛起，最先改变了人民广场商圈的商业格局，发展期间，沃尔玛、万达、武商等大型商业企业抢滩襄阳，形成了长虹路沃尔玛商圈、诸葛亮广场万达商圈等。

　　近几年，长虹路商圈又增加了南国城市广场，人民广场商圈增加了天元四季城，襄州形成了以时代天街、民发广场，悦活荟为中心的新商圈。现在的襄阳商圈已有数个，虽然分散，但方便了市民消费。同时，也促进了整个城市的商业繁荣，刺激了消费活力。从目前的商业体量来看，省内除了武汉市，布局最强的应当就是襄阳了。

　　1）老商圈代表

　　*鼓楼商圈

　　鼓楼北街，是襄阳最长的仿古文化一条街。囊括了昭明台、铜堤巷、单铜堤巷府、单祠、 杨家花园及临汉门等名胜和古建筑。襄阳鼓楼为襄阳古城标志性建筑，是襄阳古城最典型的代表。在这里逛街，除了能欣赏到古文化建筑，亦可以享受到购物娱乐的乐趣。用文化优势吸引消费者，逐步形成商业规模，是发展商圈的传统方式之一。

　　*武商商圈

　　襄城的武商位于汉江二桥桥南，和北街比起来是完全不一样的风格，它虽然没有北街的古城气息，但却比北街更全面。在这里不光可以吃饭购物，还能看电影、唱KTV、逛超市，可谓样样俱全。据悉，在武商没有建设之前，鼓楼曾是襄城区唯一逛街游玩的地方。

　　2）新商圈代表

　　*人民广场商圈

　　人民广场在新中国成立初期仅是一个政治集会的地方，在经历过三次改造之后，已经变成了市民晨练和节假日休闲的去处。改造后了的人民广场，建了楼房、喷泉、草坪、护栏等大量先进的配套设施。人民广场范围很大，商铺众多却不集中，核心主要以银泰百货、中百仓储、拉美步行街、劳动街、华洋堂百货为中心，发散开来。如今，更加完善和现代的时尚商圈让人民广场如虎添翼，成了游人必逛的打卡圣地。

　　*万达商圈

　　万达是在2009年投入建设，对于住在樊城的市民来说，万达的到来绝对是一个值得高兴的事情。万达是一个集文化、体育、娱乐、会展、商务、公寓、公园功能齐全的大型城市生态综合广场。而后，与诸葛亮广场，组合形成湖北首个具有最完整业态的大型城市综合体，这对襄阳城市商业的发展进程，起到了推动性作用，为商圈构建提供新鲜板块。

　　*绿地广场商圈

　　绿地中央广场作为襄阳西内环的首发项目，对于樊西新城的整体开发影响也极为深远。绿地中央广场在去年9月份开业。它和其他商圈不同的是，绿地中央广场是集居住、商业、办公、娱乐、生活、休闲于一体的城市综合体，意在向襄阳这座人文古城传递居住体验和生活方式的新理念，利用品牌吸引力使更多项目聚集于此，从而带动周边商业的发展。

　　【襄阳代表项目解析】

　　1)襄阳鼓楼商场

　　开业时间：1981年12月

　　开发商：襄阳鼓楼商场股份有限公司

　　商业面积：6.67万㎡

　　
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　　襄阳鼓楼商场拥有营业面积达6.67万平方米的两座营业大楼，是一家集购物、娱乐、餐饮、美容、健身、休闲于一体的多元化、综合型国家级大型商贸企业。公司1981年12月建成开业，历经三十多年的发展，开启了襄阳商业的繁华之路。

　　2)襄阳万达广场

　　开业时间：2010年11月26日

　　开发商：万达集团

　　商业面积：15万㎡

　　
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　　襄阳万达广场集高级购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高尚住宅区、时尚休闲娱乐中心、国际电影城、超大型品牌超市于一体的大型城市综合体。　

　　3)襄阳天元四季城

　　开业时间：2016年6月25号

　　开发商：襄阳亿景房地产有限公司

　　商业面积：12万㎡

　　
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　　四季城项目是水悦城商业管理公司继宜昌水悦城后为，在湖北打造的第二个水生态家庭购物公园。　天元四季城购物公园采用峡谷式的商业空间和蜿蜒的水系相结合的设计，通过瀑布、喷泉、绿植等自然元素与特色建筑相结合，将阳光、空气、水流等景观元素引入商业空间，成为襄阳市民时尚生活的新地标。

　　4)襄阳绿地缤纷城

　　开业时间：2016年9月

　　开发商：绿地集团有限公司

　　商业面积：3.2万㎡

　　
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　　2013年，绿地集团首次进驻襄阳，打造襄阳首个世界级城市综合体项目，2016年绿地缤纷城落地，是樊西第一座SHOPPING MALL项目，消费种类包罗万象，业态涵盖超市、餐饮美食、影院、儿童娱乐、家居家装等全系综合型商业卖场。

　　【待开业项目代表】

　　1）方圆荟中百广场

　　预计开业时间：2019.10.1

　　开发商：世纪金源集团

　　商业面积：8万㎡

　　
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　　2016年，世纪金源集团进军轻资产市场，推出“方圆荟”迅速布局全国，襄阳方圆荟中百广场，是其联合襄阳中兴商业有限公司和武汉中百集团，打造的重点服务项目。总面积约12万㎡，强强联合，自持八万方的国际购物中心，六家主力店，计划在2019年10月开业。

　　2)襄阳吾悦广场

　　预计开业时间：2020年5月8日

　　开发商：新城控股

　　商业面积：12万㎡

　　
图片来源：襄阳吾悦广场

　　襄阳吾悦广场项目定位为城市型时尚家庭生活中心。规划引进品牌商家220个，主次力店品牌商家13个，其中30%品牌首次进入襄阳市场。业态丰富、品类齐全、覆盖全客层消费。