从香江到内地，商业地产的下一个突破点

　　1978年，我国走上了改革开放的道路，开始进入社会主义市场经济的探索。

　　南望香江，成立于1971年的瑞安集团也迎接了内地改革开放后的第一缕春风，并在1984年成立了瑞安（中国）有限公司，发展中国内地业务。这一操盘正式拉开了瑞安在内地的品牌发展大幕，新天地、创智天地、城中汇等著名产品应运而生。

　　新天地系列项目中，最为人称道的即为上海新天地。上海卢湾区太平桥改造项目以上海新天地商业旅游项目为启动，化腐朽为神奇，把旧时石库门里弄打造为开放式街区商业的典范，带动了整个太平桥旧改项目向国际化社区的快速发展，引领了内地开放式街区商业的建设。它不仅仅是属于上海这座城市的标杆项目，更是整个瑞安集团真正打开内地市场的一张金字招牌。自此之后，沈阳天地、重庆天地、武汉天地……无一不是融合了本地城市风貌的代表作。此外，上海创智天地、成都城中汇等商业地产项目也是近年来瑞安产出的优秀作品。

　　这些产品的成功，不仅仅代表了瑞安自身的运营实力，更是港资企业将成熟的商业运营模式输入内地市场的操盘代表。今天，海鼎科技也请到了曾在瑞安建业（瑞安建业有限公司,于1997年在香港联合交易所上市，为瑞安集团成员）工作了近40年的前信息部门负责人蒋立祺先生（Jimmy），为我们分享其对于港资商业地产、购物中心信息化发展的真知灼见。

　　蒋立祺

　　Jimmy于1981年加入瑞安，负责瑞安建业内部系统分析及编程、兼项目管理、网络设施及数据中心管理等工作。1997年，Jimmy晋升为公司IT负责人（Head of IT），负责公司所有IT工作，并在随后的数十年中，参与建设了瑞安旗下诸多港区与内地商业项目，包括上海新天地、上海瑞虹新城等，足迹遍布北京、南京、重庆、大连、沈阳、天津、成都、贵州等城市。

　　对于Jimmy而言，这个投入了自己半生心血的行业魅力何在？对于香港和内地的商业地产发展，他又是如何看待的？我们也就此请这位商业地产信息化领域的资深专家给出了答案。

　　难忘上海新天地

　　“1990年底，我便开始踏足内地，负责上海瑞安广场网络结构部署及机房设备等IT工作。然后，亦参与了虹口区瑞虹新城以及卢湾区新天地的网络布局，亲眼见证了上海新天地它从拆迁开始，一块块的建起来。上海新天地的项目，让我最为印象深刻。”Jimmy表示。

　　但在那时，商场的运营管控仍不完善，购物中心也时常面临店铺跑单的情况。“当时的 POS台机基本上只是电脑加钱箱，功能比较简单，那时候最头痛的问题大多是如何防止店铺跑单，店铺常见的手段就是把网线拔掉。”Jimmy回忆道。这也是当时的购物中心所普遍面临的痛点，时至今日，在商业信息化高速发展下，数据采集技术的发展已让这些“曾经的难题”消散在历史之中。

　　 40年如一日：商业地产拥有灵魂……

　　目前，瑞安建业旗下坐拥成都瑞安城中汇（2018年8月正式开业）、重庆创汇首座、天津威尼都、沈阳天地等商场，2018年已开业商场的月平均人流量最高较2017年提升95%，其中，沈阳天地2018年比2017年平均租金提升35%。

　　聊到在瑞安数十年的工作，Jimmy谈道：“在我加入瑞安公司时，瑞安只是一家以香港为基地的建筑公司，于上世纪80、90年代才开始拓展国内房地产的建设。我本人亦是在90年底才参与国内的IT工作。经过长期的磨练，我渐渐从技术层面接触到商业的实际运作。当一个地块慢慢演变成一个商业实体，经历圈地，收地，动迁，布局设计，建筑，装修，推广，招租，进场，管理，客服，运营等等。整个过程实在令我毕生难忘。另外，最令我感兴趣的，就是把一个实体项目的经验带到另外一个项目，每一个项目都有它独特之处。我看好这个行业，是因为这个行业是有实体的，有灵魂的，人性化的，有竞争性，需要日新月异的技术去精益求精，需要高度智慧去管理.....”

　　在商业管理方面，高度的管理智慧浓缩成型，即体现在商业管理的体系化、系统化、流程化。在重庆、成都、沈阳、大连、天津等城市，瑞安建业旗下的商业体已把多年来积攒的商业智慧，通过海鼎商业地产管理解决方案（HDCRE）浓缩落地，以信息化技术，渗透进企业管理的各个方面，实现多项目的全景化、流程化管控。

　　未来：商业地产的下一步突破点

　　商业地产是一个信息极丰富、涵盖面极广阔的市场，哪怕是港资企业行走在前，仍是无法穷尽。在Jimmy看来：当下，无论是港资企业，还是国内企业的商业发展，两者的距离已经拉近，亦有互补不足。但无论是港资或内资，大家都正面对着很严峻的挑战，因为消费者的需求正在快速变化，实体商业的存在价值面临极大挑战。

　　如何直面挑战，应对市场需求变化？

　　在采访中，Jimmy也从智慧商业的维度给出了建议：现在全世界都正在走大数据、高科技方向，并且消费者改变的速度很快。我们可以尝试通过一些数字化手段协助管理者采取正确及时的经营决策。

　　如要满足不断变化的消费者需求，关键点则在于保持市场触觉。商场需要多与商铺联手，借助科技手段，合力进行推广活动，吸引客流及消费。

　　对港资企业而言，可考虑使用虚拟商场把香港及国内的商场串连起来，实行活动共联，会员共享，带给会员更广阔的权益范围和更优质的消费体验。“前些日子，我了解到香港新鸿基地产在商场运营模式，很有借鉴意义。他们的“新地会”有数十万会员，推广及礼品券可以通行于其旗下的所有25个商场，以及超过1000间店铺，实行共享共赏，这也是丰富其大数据的好方法，对整体部署推广亦有一定的帮助。”

　　像这样的“大会员”理念及落地，也已经在诸多内地多业态集团企业推进，如上海万科、福建泰禾等企业，他们不仅仅将商业体旗下的会员进行联合，还将其品牌旗下物业业态、商业业态会员做了联合，促进了双方的转化率。

　　“做生意的基本原则，就是“必须要多赢。”在Jimmy十数年的自我创业过程中，他领悟到：只有成就多方，发展才能长久。代入商业地产行业，则也可以理解“多赢”意味着：商场要赢，商户要赢，服务商要赢，消费者也要赢。

　　商业地产，这个平台搭载着消费经济中所有人的梦想和前进道路，以最先进的科技成果为前行加速器，只有不断自我革新方能破除桎梏。满足多方需求并不易，市场需求也在不断变幻，但商业地产长久兴盛的魅力却恰恰在此。