前5月房企融资报告：短债攀升、集合房地产信托募资近4000亿

　　在这个夏至未至的时间节点，房企犹如置身于寒冬的夜行人，如履薄冰，举步维艰。

　　观点指数近期，非标融资监管再度加强，为房企本就抓襟见肘的融资渠道再添压力。

　　5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号），明确指出禁止表内外资金直接或变相用于土地出让金融资，此外对“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发”等行为也是严格审查。

　　按此发展，未来不排除公司债等融资渠道也有收紧的可能。事实上，5月以来，监管层也有了多项行动，针对信贷资金违规流入房地产市场开出多张罚单。

　　在这个夏至未至的时间节点，房企犹如置身于寒冬的夜行人，如履薄冰，举步维艰。

　　观察房企的融资生态也变得尤为重要，为此观点指数统计发布房企2019年1-5月的融资数据，以管窥豹，呈现过去5个月房地产企业的融资图景。

　　1、开发投资累计值增长创新高，到位资金依仗上年结余

　　从现有公布的数据看来，2019年至今，房地产开发投资逐渐回暖，住宅开发继续保持韧性，其他投资多面开花，同时到位资金方面也继续为房地产发展提供薪火。

　　具体而言，截止到2019年5月，房地产开发投资累计值同比增长创下新高，开发投资累计值46075亿元，环比增长34.66%；同比增速达到11.2%，比上月下降0.7个百分点。

来源：国家统计局、观点指数整

　　其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点；住宅投资占房地产开发投资的比重为73.32%。

　　不过，监管层对“房住不炒”的政策定位没有变，楼市依然保持以“稳”为主的基调。因此我们预计房地产开发投资上升空间比较局限，未来开发投资累计值增长速度将会缓步下行。

　　回归到位资金来源，2019年初至今，房地产开发投资的增长离不开到位资金的支持，房企资金面持续改善。撇除上年资金结余，2019年1-5月房企的到位资金累计66689亿元，同比增长7.6%，增速比1-4月份回落1.3个百分点。其中，国内贷款10762亿元，增长5.5%；利用外资30亿元，增长38.8%；自筹资金20276亿元，增长4.1%；定金及预收款22395亿元，增长11.3%；个人按揭贷款10251亿元，增长10.8%。

　　若计算上年资金结余，2019年1-5月，房地产开发企业到位资金累计125290.59亿元，同比增长9.8%，较上月累计值同比增速回落0.8个百分点。

来源：国家统计局、观点指数整理

　　回到各个资金来源占比情况，可以看到，上述上年资金结余是大头，达到46.77%，对比2018年末的26.36%大幅提高。这说明2019年房企发展运作的喘息空间，极大依赖于2018年没有形成投资额而结余的资金。

　　另外需要看到的是，定金及预收账款、自筹资金的占比依然比较大，分别为17.87%和16.18%，对比2019年前四个月均上涨了近2%。国内贷款则由去年末的占比10.65%降至8.59%。这也意味着，虽然融资口有所放开，但从行业整体来看，用于开发的融资比例并未明显增加。

　　2019年一季度房地产开发贷款余额则显示，一季度房地产开发贷余额10.85亿元，同比增速较去年末下跌3.7%。不过环比来看，2019年一季度地产开发贷款环比增速为6.48%，而2018年末这个数字为1.29%。

来源：中国人民银行、观点指数整理

　　也即意味着，开发商资金链还是比2018年末有所宽松，在资金面回暖的支撑下，2019年房地产行业的发展还是可以保持相对稳定的预期。

　　2、短债攀升，“借新还旧”挤占净融资空间

　　2019年政府工作报告中提出，稳健货币政策要松紧适度。为了更加清晰看到房企的融资情况，观点指数对前五月房企的融资动作进行梳理，发现各个渠道的融资规模有一定回暖，不过大多为“借新还旧”，资金并未如外界所预期的大量流进房地产。

　　具体来看，2019年1-5月，房企融资总额为10234.37亿元，其中3-4月为融资高峰，分别为2143.32亿元、3309亿元以及2278.27亿元，主要以债券融资为主。细分而言，公司债在所有债券融资中占比最大，5月一度高达61.07%，融资额达到797亿元。

来源：观点指数统计

　　观察融资期限，可以发现房企短期债攀升，不乏364日、270日、247日的超短期债，1月更有某粤系房企发行10亿元90日超短期融资券。

　　观点指数统计显示，2019年1-5月，房企融资期限从1年以内、1-2年、2-4年、5年、以及5年以上不等。其中占比最大为2-4年期限融资，达到39.1%，紧随其后的为5年期融资，达到23.4%。不过，1年以下以及1-2年的融资合计占比26.17%。换句话说，2019年新增融资中，有超过26%在两年内到期。

来源：观点指数统计

　　房企对短期债的青睐，一方面因为是对于大多数房企来说，中长期融资渠道并不顺畅。更为重要的原因则是，在市场调整预期之下，房企销售压力加大，再加上偿债高峰期如期而至，使得多数房企不得不通过短期融资置换到期债务，也即“借新还旧”。

　　可以看到，房企融资公告中募资用途几乎都是偿还公司债务，用于开发建设的净融资空间甚小。

来源：观点指数统计

　　另外值得关注的重点是，2019年前5月的融资中，海外融资规模上升明显，其中1月、3月以及4月是海外融资高峰，分别为836.67亿元、789.94亿元以及740.1亿元，5月规模有所下降，仅为229.4亿元。海外债和海外融资趋势基本一致，也是在上述月份大幅攀升，而海外债在海外融资中的占比基本处于85%以上。

　　此前，证监会、银监会等多个相关部门针对房企境外发债的融资用途加强了监管，再加上原有的低成本公司债陆续到期，以高息置换低息也成为2019年的融资特征之一，不少房企的债券利息超过10%，而部分小型房企甚至更高，未来行业整体融资成本将继续水涨船高。

　　3、输血进行时，私募基金管理规模环比破4%

　　私募基金方面，针对自有项目，各个阶梯的房企积极引入外援，为开发项目持续输血。

　　截至2019年4月底，中国证券投资基金业协会已登记私募基金管理人24388家，较上月存量机构增加27家，环比增长0.11%；已备案私募基金77135只，较上月增加1787只，环比增长2.37%；管理基金规模13.31万亿元，较上月增加5172.86亿元，环比增长4.04%。私募基金管理人员工总人数24.03万人，较上月减少704人，环比下降0.29%。

来源：中国证券投资基金业协会、观点指数整理

　　截至2019年4月底，已登记私募证券投资基金管理人8927家，较上月减少7家；私募股权、创业投资基金管理人14702家，较上月增加33家；其他私募投资基金管理人756家，较上月增加1家；私募资产配置类管理人3家。

来源：中国证券投资基金业协会、观点指数整理

　　从私募基金管理人管理基金规模来看，截至2019年4月底，已登记的私募基金管理人有管理规模的共21380家，平均管理基金规模6.23亿元。其中，管理基金规模在1-5亿元的最多，为4420家，环比增长也较快；管理基金规模在100亿元及以上的最少，有254家；管理基金规模在10-20亿元的831家。

　　需要注意的是，上海、深圳、北京、浙江（不含宁波）依然是私募基金管理人数量最多的四个地方，分别为4746家、4586家、4362家以及2065家，管理基金规模依次为28392亿元、18348亿元、31179亿元和7906亿元，平均管理基金规模最高的为北京，私募基金管理人管理的基金规模7.15亿元/家。

来源：观点指数统计

　　从不动产私募基金来看，2019年1-5月，发行的不动产私募基金产品数量逐月递减，其中1月是最多的，占前5月的33.33%。发行规模上，大多数不动产私募基金产品为1-2亿元的产品，占所有发行产品的29.27%；占比最大的为发行规模2-5亿元产品，占比为26.83%，比前者低2.44%；发行规模在5亿以上的产品最少，占比仅为4.88%。

　　2018年以来，不仅房地产融资难，对于私募基金来说同样面临着融资难和业绩压力。不少私募产品收益不佳，未能取得正收益。因此可以看到，2019年1-5月单个不动产私募产品规模普遍比较小。但无论如何，这都无碍于私募基金是房企输血的另一条灵活通道。

　　4、规模回升，前5月集合房地产信托募资近4000亿

　　除了私募基金外，2019年至今，房地产信托在房企融资上发挥着举足轻重的作用。用益信托数据显示，2019年1-5月，集合房地产信托发行数量2584个，发行规模3944.74亿元，同比上涨13.89%，发行规模占所有产品总额的40.11%，去年这个数字为41.89%。

　　2019年1-5月，成立的集合房地产信托数量则为2310个，成立规模2867.15亿元，同比15.26%；平均收益率8.34%，比去年同期提高0.56%。

　　细分到月度来看，信托产品的平均规模呈现波动上升的特点。由1月的1.32亿元/个到5月的1.48亿元/个；平均期限则由年初的1.48年/个到5月的1.5年/个，整体变化不是很大。

来源：用益信托网、观点指数统计

　　观点指数整理发现，2019年集合房地产信托发行的月度规模呈现出波动趋势，其中1月高开，发行集合房地产信托的规模达到660.46亿元，占所有集合信托产品的35.39%；随后的2月，受整体发行量缩减，集合房地产信托的规模下跌到最低点，为375.3亿元。

来源：用益信托网、观点指数统计

　　在过去的5个月，3月份发行的集合房地产信托规模最大，达到787.99亿元，发行数量为580个。此外，5月的规模占比是最高的，为41.17%，换句话说，在新发行的集合信托中，投向房地产的几乎占据半壁江山。

　　整体来看，在房地产融资政策持续收紧的大背景下，房地产信托确实回暖明显。如上所述，13.89%的同比增长率，使得1-5月集合房地产信托几乎迈过4000亿元的发行规模。

　　不过，“看得见的手”作用非常明显，银保监会日前发布的银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，重申严格信托监管。

　　文件强调，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资；直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款；未执行关于房地产业务的各项政策和监管要求。

　　强监管之下，预计未来房地产信托的规模会有所降温，占比也会逐渐下行。