「大商之道」第44期沙龙直播：论道城市新中心 共探延安新区未来商业

　　沙龙简介：「赢商网·大商之道」主题沙龙由中国商业地产第一门户——赢商网发起主办，在西北区域邀请当地最有影响力的开发企业高管出席，旨在打造一个商业地产开发的交流与合作平台，以对西北商业地产最深远的洞察力、号召力和行动力，推动西北商业地产可持续性开发模式创新与商业创新，提高西北商业地产的高质量发展。

　　2018年，延安发展速度创2013年以来最高，生产总值达1500亿元，经济发展迅速的背后，是日益强劲的消费力。特别是延安新区的开建，成为延安经济新的增长点，目前新区建设如火如荼。

　　从新区目前周边配套来看，市委、市政府、新区管委会等行政办公区的落户，市民公园、博物馆、大剧院等文化休闲聚集地的建立，同时周边教育、医疗、交通等越来越完善，将为商业项目的进驻提供巨大消费力及配套服务。延安的商业布局亦逐渐从山下走向山上。顺应延安商业发展趋势，新城商业吾悦广场落子延安。

　　近年来，新城控股不断下沉三四线城市。截至2019年6月25日，新城商业已进驻全国中小城市96座，在建及已开业116座，陕西有6座，2019年将有延安、西咸等4座吾悦广场在两个月内相继开业。6月18日，延安吾悦广场进行了开业倒计时百日誓师，目前延安吾悦广场正在紧张的筹备当中，星轶影城、潮庭健身、新美居、孩子王、永辉超市等超50家知名品牌进入装修阶段。

　　6月21日，作为今年新城第一座开业的吾悦广场江西上饶吾悦开业首日客流突破30万，紧接着6月22日合肥肥东吾悦广场精彩开业，首日客流亦突破30万。让我们对93天后延安吾悦广场的开业充满期待！

　　在三四线城市持续发力的新城控股，未来将为城市带来更加精彩的商业体验。作为延安第一座真正意义上的购物中心，延安吾悦广场的到来，将引领延安商业新趋势，重构延安商业新版图。

　　本次沙龙以“论道城市新中心 共探延安新区未来商业”为主题，从专业角度共同寻找行业的发展之路。

　　下面为大家介绍出席本次活动的嘉宾，他们是：

　　延安新区招商局局长 刘成先生

　　延安吾悦广场商管公司常务副总经理 卢晓涛先生

　　上海新城控股延安分公司营销副总刘涛先生

　　延安吾悦广场商管公司招商营运副总经理 赵秦鹏先生

　　赢商网西北区域总经理 唐彬先生

　　除此之外，我们还邀请到了以下知名品牌，他们是：

　　DIDICAT

　　小飞象（需求面积:200-400平方米）

　　安奈儿

　　名.创优品

　　美特斯邦威

　　孩之宝

　　新美居

　　挥汗堂

　　超顺艺术

　　西区影像

　　雅鹿

　　BABYMARY

　　MLE钻戒

　　金至福

　　泰熙家

　　小海螺

　　欢迎各位嘉宾走进延安吾悦广场！

　　延安吾悦广场是延安业态最丰富、品牌数量最多、品牌级次最高的购物中心，它的到来，将为延安人民提供一个最好的幸福生活中心，势必引领延安城市潮流新风尚。

　　首先，让我们用最热烈的掌声有请延安吾悦广场商管公司常务副总经理卢晓涛先生为今天的活动致词！有请卢总！　

　　卢晓涛：尊敬的各位领导、各位嘉宾，女士们、先生们，大家下午好！

　　首先非常感谢大家在百忙之中抽出时间莅临延安吾悦广场“论道城市新中心 共探延安新区未来商业”品牌沙龙，很荣幸与各位在此欢聚，借此机会我谨代表延安吾悦广场全体同仁，对莅临现场的各位朋友表示最衷心的感谢和欢迎，谢谢！

　　吾悦广场秉承让幸福变得简单的企业使命，新城控股持续为幸福生活赋能，努力实现人民关于美好生活的更多期待和向往，陕西作为新城控股中西部战略的核心和重点发展区域，延安、西咸新区、宝鸡、汉中四座吾悦广场将于2019年相继荣耀绽放，作为新城集团在陕北的开山之作，延安吾悦广场占据延安核心中轴，占地面积17万平方米，延安吾悦广场秉承着有情怀、不复制、具规模，注重打造一个集大型购物中心、特色主题街区、生态立体停车楼为一体的高品质商业综合体，30%品牌首进延安，我们特别引进了永辉超市、星轶影城、潮庭健身、孩子王、新美居家居生活馆等品质主力店。

　　9月27日延安吾悦广场开业，必将重塑延安城市新生活，唤新延安城市新未来，用作品致敬时代，再次感谢大家的莅临，谢谢！

　　感谢卢总的精彩致辞！作为延安第一座真正意义上的购物中心，延安吾悦广场一亮相便备受关注。为什么定义为延安第一座真正意义上的购物中心？延安吾悦广场都有哪些特色与优势？接下来，让我们掌声有请延安吾悦广场商管公司招商营运副总经理赵秦鹏先生，为大家全面解读延安吾悦广场，掌声有请赵总！

　　赵秦鹏：尊敬的各位领导、品牌商朋友们大家下午好！

　　大家可能感觉到延安山下和山上是两个不同的城市，受城市格局、地理形式的影响，当我们来到新区的时候，会有一种豁然开朗的感觉，仿佛进入到一个现代化的城市。

　　新城控股是全国唯一有三个上市企业的，其中房地产是两个上市，在上海和香港同时上市，同时在2017年的总销售额1264亿，目前在房企的排名是前10位。

　　2020年，全国吾悦广场将达到120座，开业100座，大家可以想象一下，基本全国中小城市都会覆盖。从1993年到2018年，尤其在2017年的时候销售额超过了1000亿，正式跨入了一线房企最核心的关键业绩点，跨过了1000亿的销售额。

　　今年新城在陕西会有4座吾悦广场开业，新城商业有很重要的一点，就是有情怀、不复制，具规模，我们要做一个城市地标式的建筑，不复制是每一个吾悦广场独特的特点和个性，吾悦广场每个广场都有自己独特的特点，跟本地的产业和文化特色紧密结合在一起，不单单是做一个简单的购物中心。

　　具规模，就是刚才给大家说的，到2020年达到120座吾悦广场，同时吾悦广场在研发过程中不断进阶，从1.0到现在4.0的阶段。

　　可能延安当地的朋友们都很清楚，延安旅游人口的数量对这座城市的发展是一个提升，延安现在有非常多来学习、来参观、来旅游的人，这样一些人带来的是一种新鲜的思维和新鲜的消费理念，以及对城市发展的刺激，为什么呢？这些人来他们要消费，他们要去带走当地的一些产品，带来当地的一些就业，为当地创造更好、更多的业绩，会促进当地消费水平的提升和生活水平的提升，这个对商业来说是非常好的机会和机遇。

　　延安的消费群体是20到40岁的消费人群，占68.4%，以家庭消费为主，占58.5%，所以非常符合现代购物中心的发展需求，购物中心现在都是以什么需求为主？就是满足家庭需求，尤其是有儿童的家庭消费为主，而且主要的客群来源就是20岁到40岁，有强烈消费意愿和稳定收入的人群。所以，延安是一个非常有消费潜力的城市。

　　延安新区建造的过程，也算是一个奇迹工程，削山建平原，使延安这样一个被山道和川道夹着的比较狭窄的城市，成为一个很广阔的发展城市。在这样一个发展区域中，我们吾悦广场所处的位置，是延安新区核心中的核心。大家来的时候可以看到吾悦广场周边的交通四通八达，而且距离周边社区，行政中心，距离整个新区东西南北四面的距离都是均等的，可以吸纳整个新区的消费力。

　　吾悦在新区占据核心位置，周边都是30分钟便捷生活圈，而吾悦广场到老城区的距离都在半个小时车程之内，到达性、方便性，对老城区顾客的吸引力也是非常便捷的。

　　吾悦广场总建筑面积60万方，商业是17万平方，停车位是1300个，1300个停车位可以充分满足所有消费人群，我们建立的停车楼在延安也是独树一帜的，可以方便顾客从任何一层到达想要到达的楼层，意味着什么呢？我们在商业当中都会提到首层，为什么品牌选择首层呢？因为到达比较方便，但是对于我们这个项目来说，我们停车楼造就的是，我们每一层都可以认为是首层，顾客在三层停车就直接进入购物广场的3楼，在停车楼4楼停车，就进入购物广场的4楼，所以每一层都可以认为是首层。

　　所以这1300个停车位，这样一个巨形的停车位的数量，对吾悦广场来说，在今后我们的运营过程中，具有非常好的吸引力，尤其是对延安的顾客，延安的顾客开业习惯非常多，走到哪里都愿意开车去，不好停车会制约着他们这样一个购物行为，吾悦不存在停车问题，所以这1300个停车位是我们最大的亮点，是非常独特的一点。

　　我们为什么说是完全意义上的第一个购物中心呢？因为在我们这里，别的地方也有吃的、也有玩的，也有影院，也有娱乐，但是它的形态、结构、它的体量达不到完全的购物中心的状态，我们这里有最大的儿童娱乐中心，而且这个儿童娱乐中心是真正的满足儿童去消费的，满足家长对于儿童健康成长需要的娱乐中心，里面没有电玩，不像儿童娱乐里面会有很多的电玩为主，大家知道作为父母，不愿意特别小的孩子接触电玩，这里都是健康的攀爬、体能训练、开发孩子智力的游戏，包括还有一些简单的互动的课程在里面，所以这个乐园是理念非常先进、设施先进、经营比较先进、管理比较先进的乐园，对于顾客、对于家庭客群的消费能力吸引是非常充足的。

　　另外我们影院是7个厅、1200多个座位，有延安地区唯一的一个巨幕厅，是索尼进口的设备，满足延安群众不用再到其他的地方，才可以享受到超大荧幕观影的需求，所以从娱乐、从儿童的教育，都是充分满足家庭的消费需求。

　　同时，我们这里有恒温的屋顶泳池，这也是整个延安地区唯一的一个健身项目，不管从体验从体量上，从规模上，从数量上，从内部结构上，我们都知道购物中心的街区布置要方便顾客很好的在里面游逛，这就需要有一个很好的结构和体量布置，通道要是宽敞的、通道要是整洁的，要是无死角的，到每个店铺便利性是方便的，电梯到每一个楼层的到达性都是方便性，在整个延安地区来说，在建筑体量和设计上，吾悦广场是按照购物中心的标准建设的。

　　所以，吾悦广场是延安首座真正意义上的购物中心，就在于这些点上，所以说，如果要想让顾客认知到我们是一个购物中心的知名品牌，在吾悦经营，在延安吾悦这样一个平台上，才可以凸显我们品牌的级次和影响力。

　　楼层分布，我们只做了5层，负一到四层，五层的泳池是健身的一个附带，五层并不是一个真正意义上的楼层，每一层的格局是纯粹购物中心的格局，吾悦广场没有多楼层，我们把单层面积做大，把楼层做低，也是便于顾客的游逛和选择，也是便于所有商户选择的经营需求。

　　负一是永辉超市，是延安地区最大的永辉超市，一层主要以服装、男女服装，还有一些数码电子类的产品、黄金、珠宝为主，这是作为购物中心基本的配置，我们引进了一些数码电子类的产品。二层以生活体验为主，包括一些服饰，还有一些运动类的服饰，像耐克和阿迪都在二层，包括我们的游乐，就是针对年轻游戏的人群。三楼是以儿童和生活配套为主，包括多奇妙的游乐中心也在三楼，孩子王也在三楼，孩子王在国内是儿童零售类做的非常优秀的品牌，他们不光有儿童零售，还包括儿童的一些服务，包括会员的管理，都是在国内目前比较先进的儿童零售的业态，在全国各地开了几百家的店铺，在这里也是延安地区第一家、也是最大的一家儿童零售业态为主的零售店，有孩子的朋友都可以到这里看看孩子王先进的经营理念，包括它的会员的服务体系这一块。四层就是一些美食和影院、健身中心，我们现在在四楼这一块，引入了一些特色和比较先进的餐饮，像牛排、火锅，还有一些特色的餐饮，尤其是跟当地比较结合的餐饮，相对重口味的餐饮为主，包括影院也在四楼，刚才我给大家介绍了影院的情况，还有健身中心也在四楼，所以，四楼是满足大家口福之欲，以及满足强烈感官刺激的楼层。

　　作为一个成熟企业，从开发角度，招商和后期运营来说，都是我们的强项，因为现在吾悦开了60家以后，开了30家、40家、50家、60家，运营体系和日常的维护都是非常成熟的，包括现在可能都会说，招商阶段会承诺很多，这些承诺都不会是虚假，都会在运营的过程中给予体现和实现。

　　我们把商户招进来，不是说您进来了，经营的事就是你们的了，不是，开业的那一天起，实际上万里长征的第一步才真正开始，因为运营期的管理才是让这个广场绽放出来，前面开业了是花骨朵露出来了，运营通过我们的不断活动、通过我们对商户的扶持，通过我们的管理，让这个花越开越艳丽，这才是我们真正想要到达的结果，所以，也请大家放心，吾悦不是仅为了开业，是为让在座的每一个商户都可以享受到、分享到吾悦广场的成长结果和成果。随着吾悦广场知名度的提高，也让每一个在这的商户得到它应该得到的收益。

　　很感谢大家听我说了这么多吾悦广场的好处，我自己也相信，我说的这些都是真实的、可信的，可以看到的，我希望大家跟着我们一起，跟着延安吾悦这个团队，见证延安吾悦广场开业以后的更加辉煌，谢谢大家！

　　感谢赵总对项目的深度解读，也让我们对延安吾悦广场的开业愈发期待。熟悉延安的人都知道，延安老城区地域狭窄、人口众多、建筑密集，居住区和商业区相互穿插，无法满足人们的品质生活需求，随着延安新区的开建，使得延安人民对于美好生活多了一份期待，未来，延安新区发展将迎来新机遇。那么如何享受延安经济快速发展下的红利？下面有请延安新美居工贸有限责任公司董事长刘保卫上台做嘉宾分享。

　　刘保卫：尊敬的各位来宾，大家下午好！前面他们是从商业的这种专业的角度，或者说官方的角度去解答商业的一些问题，我作为一个地道的延安商业从业者，就是从商业的角度见证了延安商业的繁荣和发展。

　　我之前从事的是服装行业，我们延安最大的商业应该在延安的二道街，当年我做的品牌就是南极人等，是这样一些内衣品牌，当年号称是内衣王子。当年的延安商业是什么样呢？就是我们的民生大概都是两层的平房，里面上洗手间都是很困难的，我们延安的冬季时间比较漫长，取暖时间需要5个月，冬天还好，夏天不管怎么讲，也还有一、两个月，三、四个月是比较热的，我们要做到冬暖夏凉，我以前没有感受到商场里面可以送来凉风。

　　我见证了第一个不错的商业，首先是洗手间比较干净的商业，在里面做生意是比较享受的，我们赚钱的同时是享受生活的状态，不能为了赚钱去做商业，这样是很郁闷、很痛苦的情况，以前延安人购物找不到享受的感觉，因为里面没有玩的，尤其我做7年服装转型建材，我做了建材延安很多人用过，我做过康洁等品牌，就是现在上延安新区的主干道，也是必经之路，当年是建材市场、屠宰场、垃圾厂，里面根本找不到洗手间，很多人买我的橱柜一套是十几万，我们当时装修是没有空调的，这个季节我店内的温度是40多度，客户买我10万的东西，我这样的购物环境和顾客是不匹配的，我曾经尝试过隔一个玻璃房子，让大家享受凉爽，但是当我把空调装了以后，商场的电线就跳闸了，当年我亲眼见证了老城的商业，实际上我在这个过程中是很痛苦的。

　　后来我到居然之家，我们中午想吃一口可口的面条都是办不到的，周围没有任何的配套，而且我在二道街做生意的时候，我的记忆中只有周末人才会多，星期一到星期五是没有什么人的，从来没有堵车，当年我住在延大，当时没有汽车坐公交车，延安最多的公交车就是2路、3路，后来有19路，现在很多公交车以前是没有的，我一个人可以从二道街坐到延大，基本上晚上6点就关门了，很少有商场开到8点，基本上是没有的。

　　因为我们这个行业比较特殊，因为家居建材行业比较特殊，选的话需要好几次，进了店需要一天的时间浏览，甚至一家人过来，中午的时候肯定要吃点饭、填饱肚子，但是周围没有任何的商业配套。

　　我对新城每一个山头都非常熟悉，我开着我的牧马人，跑遍了新城的每一道坡，当时建的时候土比较大，大概6、7年前，我们延安的越野赛就在延安的新区，一下雨路就比较泥，我们在山上就玩车，我基本上在新城的每一个山头都玩过，压根没有想过新城今天这么漂亮，可以建那么多的楼房。

　　实际上我在3年前，我也在布局新区的商业，因为现在店在4楼，5000平方的店面，虽然我的店做的很漂亮，只要给租金卖凉皮也可以，卖串串也可以，理发也可以，我们商业是很零乱的，但是我做的品牌是很高端的，我们的东西都是很棒的，但是我们的购物环境匹配不了我的品牌档次。所以我在3年前布局，想在新城寻找一个很棒的卖场，也尝试了两地拍地，跟朋友合伙拍地，我想做一个独立馆，做得非常得漂亮，让顾客是为了享受我的服务和环境而来，但是很难找到，谈过很多项目，都谈过很多次商业，最后偶然的接触了卢总，在二号楼这个位置了了我的心愿，我装修感受到这个商场的变化。

　　一到四楼都是挑空的，都是可以看到蓝天白云的，我这次店面装的洗手间，如果不出意外是最棒的，别人的洗手间贴的是瓷砖，我的洗手间贴的是4000块钱一平米的护墙板，我这个店的设计是请意大利的设计师做的，蓝色点缀做的非常棒的一个店面，我每天亲眼可以看到吾悦广场装修的变化，40米直径的中庭可以看到蓝天白云，非常漂亮。我们这次做了非常大的改变，为什么呢？我们延安目前的现状是比较落后的，我们装修现状是比较落后的，客户装的是欧式的房子，买的是中式的家具，很多不协调、不配套，客户很纠结，为什么呢？客户和设计师有很多沟通的障碍，互相的不信任，互相防备，总觉得你拿我的回扣，我要改变这一块，接下来我们这个店会做一个非常大的庞大，我会把延安所有优秀的设计师招到我这个店工作，我会找一帮非常棒的业务员和材料供应商，我会把这个店面做大，我相信我会做到这样一个格局。

　　现在只有新美居可以给客户提供整案的制作，你给我一个钥匙，我甚至连你家的洗发水、沐浴露都给你配好，我是一个理想主义的商业从业者，我是喜欢在很享受的状态下赚点钱，然后把我的商业也做了，延安这个行业从业者的素质是比较低的，很多家居从业者、建材从业者，可能以前是油漆工、木工，很多人只是为了赚钱做一点事情，我们还是很享受商业的状态，我们应该也算是一个高材生，我是公务员下海经商，我很享受吾悦这个店给我带来的感受，无论是生活方式还是生活状态，我很期待我的店开业，我也很期待9.27吾悦广场的绽放。

　　感谢刘总热情洋溢的分享。官方数据显示，三四线城市与一二线城市收入差距正逐渐缩小，中高收入人群的分布将继续扩大，收入保持高速增长驱动着娱乐消费的升级，三四线城市的消费力持续增长，快速崛起的消费升级势必为三四线城市带来更大的机会。那么三四线城市的消费潜力和需求如何挖掘和满足？

　　接下来进入今天活动的微对话环节，对话主题为：消费升级时代下，三四线城市的消费潜力和需求如何挖掘和满足？让我们掌声有请对话主持人赢商网西北区域总经理唐彬、以及对话嘉宾：延安新区招商局局长刘成、延安吾悦广场商管公司常务副总经理卢晓涛、上海新城控股延安分公司营销副总刘涛、DIDICAT西北分公司负责人邱华茂、小飞象西北区域开发经理李昭龙，有请以上嘉宾。

　　唐彬：延安一直在中国人的心目中是一个圣地，因为我们每个人心中都会留下一点点地方，留给延安有故事要讲。今天我们主要聊聊三四线城市的商业，一二线城市已经饱和了，现在二线城市进入了存量的时代，中国未来商业的增长点到底在哪？所以，我们今天就围绕三四线消费力这个话题，从政府角度，从购物中心角度，从品牌角度，大家一起聊一聊。首先有请刘局来给大家分享一下，你觉得三四线城市，该怎么说服商户看好这个地方？

　　刘成：大家下午好！我作为一个地地道道的延安人，就是延安这个城市，还有吾悦广场的情况，我想通过几个事情，让大家认识一下延安。

　　我理解的延安是，延安从历史长河上过来以后，给延安留下了很深厚、很厚重的历史地位。首先，一个城市的发展离不开商贸，人聚集的地方商贸肯定会发展。咱们这个新区的山上，离这有4公里，现在文物局正在挖掘一座古城遗址。这个遗址把延安的建城史向史前规划推进，是非常有意义的一个挖掘，里面有和田玉，有蓝田玉。这座古城里面据专家考证，这座城在炎黄时期还要靠前一点，不说商贸了，至少外来的人过来了。

　　刚才我说延安是一个历史文化厚重的地方，有两点。一个是从人方面考虑，因为延安在中国历史上是一个民族交融区，从宋原明清以来延安就是非常重要的位置，按现在的说法也就是一个三四线。在宋朝延安有一些名人，像范仲淹等，这是历史记载存在的。

　　如果从历史文化来看，它给了延安本地人、给陕北人一个直爽、纯朴、大方、包容性很强的这么一个生活习性和气息，延安的包容量是相当大的，人民也是很直爽、很大方的。

　　延安高有皇宫贵族的生活气息，也有草根的生活气息，为什么这么说呢？作为一个本地延安人，刘总是延安本地人，从你的发言中我们可以听出来，如果仔细听一下延安的方言，既有皇宫民族的大气，也有草根气质。

　　第二个是延安有很浓厚的地域文化气息，我们有黄帝陵，中国最高的高速公路就经过延安，这个高速边上的村子命名都很有特色。延安还有一些自然遗留下来的遗迹，中国共产党在延安住了13年，红色的资源是大家认可的，延安的红色资源是享誉全球的，大家也是冒着抛头颅洒热血的豪情来到延安的。后来到了解放以后，就是现在的和平时期，没有历史上的战乱，也不存在边关、边塞之争，在这个文化大地上就有一个和平的历史，延安的发展还是不错的，红色历史、自然都给延安赋予了独特的优势。

　　延安毕竟是三四线城市，跟外界是无比比拟的，但是我感觉不能拿一线城市的长处去跟三四线来比较，我大体说一下延安的人口，延安是220万，城市人口是60多万，从人口上来讲城市也不是很大，但是延安近几年来看，延安的流动人口还是比较多的，从去年普查的资料来看，每年要有5000多万人要到延安来，特别是十八大、十九大以后，全国乃至全世界的人都想看看延安的红色革命的历史。

　　大家现在可以感觉到延安的酒店、宾馆非常干净，这个跟我们旅游、商贸发展是有关系的。

　　下面我想再说一下新区，大家一直讨论新区，因为我到新区是2014年，延安新区跟其他新区是有区别的。

　　一个是建设过程和全国其他新区有区别，二是我们建设新区和其他地方建新区有不同的地方。

　　最早的时候，延安城市由两、三万人，发展到90年代，发展到2000年以后出现了井喷式增长，老城区前前后后，包括现在从枣园上来，这个地方总共是38平方公里，住了将近55万人口，人口密度确实还比较大。

　　再一个，我们38平方公里，还不是全可以住人的地方，还是在山道里面，一些老红军、老领导回来看延安，觉得自己的地方没有了，或者是老百姓围着，就给中央、给省上一直写信，市政府压力也很大，怎么解决呢？没有好办法，要解决地的问题，到了2012年，市委、市政府决定跳开老城区，在这里开辟一个新区，经过10年、20年，把老城区恢复成以前的红色革命的样貌。

　　第二个，延安这个地方是黄土高原，山上没有地，原来这个地方是沟，怎么建呢？我们大胆的找了院士研究，控制面积是42平方公里，我们规划常住人口是14万，我们定位的是宜居、宜业、宜游，截止目前，2015年到现在，我们的基础设施全部已经到位了，我们有很科学的，我们的规划、道路规划是相当科学的，我们的基础设施配套在西北应该是领先的，我们环线的地下管网，线都在城市地下管廊里面。

　　2016年到2018年，大量的投入进行基础设施建设，电、气、暖，包括和老城区的连接道路，现在和老城区无缝对接，和老城区是无缝连接，功能是相互的，并不是孤立的。

　　截止目前，我们一些大的商贸，吾悦广场、阳光城等，大的民生性的开发已经全部进入新区，住宅截止目前已经入住的达到一万户，所以说，新区现在发展速度是非常快的，几年没有来的话变化很大。

　　2017年年底，跟新城控股对接，他们要在这里建一个吾悦广场，最早是我跟他们对接的，做了一些规划，三四线城市的消费潜力，延安这个地方的消费潜力是相当大的，从数据上显示，去年延安的存款是1200亿，铜川市550万人，存款是800亿，延安尽管是三四线，但是消费潜力巨大。

　　延安还有一个因素，就是自然给延安带来的独特的资源、能源，延安一直是油、煤、气主产的区域，延安的油价和国际油价是接轨的，延安现在消费水平是挺高的。东大门客商总结会我去参加了，他们开业搞了4天活动，备了4天货3天卖完了，第4天没有什么卖的了，一个包8000、5000块钱，打8.5折，拿着就去结账了，一个是延安的消费水平高，一个是延安人豪放，我不敢说其他的三四线城市消费如何，如果在延安建立一个适合延安人消费的场所，消费应该不成问题，吾悦广场可以走到今天，马上开业，我也感觉蛮欣慰的，在此表示祝贺！

　　唐彬：感谢刘局，下面有请卢总来聊聊吾悦广场。

　　卢晓涛：我们企业精神里面其中一句话，就是有情怀。我觉得作为商业的职业经理人，有情怀太重要了，或者换句话说，你要没有了情怀，你情感不丰富，如果你情感不丰富，就不可能全方位、多视角的关注商业。

　　我是2000年从部队回到地方，第一份工作是在西安的钟楼开元，在那个企业里面我待了16年，也就是在2015年的时候，有一天我突然发现，我现在好像没有什么事情可以干了，因为那个时候，在2015年前的百货、老百货生意非常好，他们在干一件什么事？他们完成了一个人的购物需要，渐渐的从2015年那个时候开始，已经有了万达，我自己就去了李家村万达，我看里面首先第一个给我的感觉那么乱，卖表的旁边有一个卖水，卖水的旁边有一个照相的，照相的旁边有一个卖手链的，我想这是怎么回事？

　　我想跟大家分享两个关键词，第一个叫品类。何为品类呢？我是干过百货的，品类就是指男装、女装、化妆品等等，这叫品类，所以因为有了品类，它才给曾经的百货有了一个结构。但是现在的商业不是品类了，叫业态，这是我说的第二个关键词。业态是什么呢？业态实际上满足了我们的生活需求，而不是曾经的购物需要。

　　我说的这些你们应该是有同感的，我曾经我去那买一双鞋或者怎么样，比如说我到延安的百货，是完成一个购物的需要，而现在的人，我相信今天在座的每一个人，我们不太可能会因为某一个购物需要，去到一个商业体里面，而是因为商业作为我的生活需求融入到我的生活里面，成为一种元素，比如说我今天要带孩子去做早教，可能我就想在这个时间段，是不是有一些孩子的院线，我想是不是我带孩子在这个购物中心里面做个陶艺，是不是我可以到健身场所让孩子上一个游泳课，转了一圈，因为在周末，我是不是要到大型超市买一些东西带回家。

　　我想给大家说，现在的商业，不管是三四线城市，还是五线城市，重要的是什么呢？你要知道这个城市的人的消费，或者应该叫家庭消费的需求是什么，去年的4月12日我来到了延安市，整个3个月的时间，不夸张，整整3个月的时间，那个时候商管公司就我一个人，我背着包走这个城市，我去感受这个城市，因为只有感受到这个城市，我才知道这个城市需要什么，我才知道我应该为这个城市做一些什么，就是作为商业定位来说，这是做一个商业定位的报告。

　　后来我明白了，我也发现了，我要做一件什么事呢？我要做的是延百没有的业态，我要做万达没有的品类，大家应该可以听懂我在说什么，我这个项目要做延百和万达的合二为一，这两个商业在老城区，它们都是有缺失的，延百缺的是业态，停车更不用说，万达虽然也在老城区，但是它缺少的是品类，所以，我的这个项目，我们延安吾悦广场这个项目，我们定位是延安家庭型全客层的一个购物中心，我有非常丰富的业态，不管是餐饮、儿童教育、院线、健身、泳池等等，在这个城市没有一个更合适的区域去做一个家庭全客层的购物中心，新区就是我的首选。

　　我有唯一性，在这个城市，因为本身这个城市人口就不是很多，这个城市发展中心是转移，转移到新区，我们在这里太合适了。

　　我们有一些同行干这个行业很多年了，他们给我说：你这个招商压力大不大？我笑了一下，招商没有什么太大的压力，他们问目前我为什么？我说因为我有的东西你们根本就没有，我跟你拼的，或者我在开业的初期、筹备期，在今年国庆节开业那一天，我只需要满足这个城市的人家庭的购物和家庭的消费的全业态的空间，我给他们提供这个就可以了，不是你有什么鞋，我没有这个鞋，根本不是这么回事，业态只要丰富延安人就会来。

　　延安市老城区万达有一个永辉，永辉是3000平方，我这的永辉是它的面积的一倍多，现在延安目前的永辉做的是B类店，我想了一下在这个城市具有一定的购买能力，不管城市能级有多低，它是具有购买能力的城市，在这个城市你如果想买类似的水产、海鲜，延安新区的吾悦广场一定是最全的，在这个城市如果你要感受到家庭的氛围，吾悦广场，因为我有这个城市任何一个项目都没有的室内阳光镜面恒温泳池，延安人可能不来吗？不可能。

　　唐总看到我说最近比较憔悴，为什么呢？因为这份责任太沉了，沉甸甸的责任，我要让这个项目很完美的跟这个城市的每一个消费者、每一个家庭融合，这其实是一件非常复杂的事情，但是没有关系，谁让我们专业呢，我们必须干这个事，因为干商业已经20年了，谢谢！

　　唐彬：谢谢！下面有请新城刘涛总。

　　刘涛：今天的主题是三四线城市的消费潜力，其实我来延安不久，也就是4个多月的时间，我是这样认为，所有延安的问题都是一句话，从城市分级来说它是三四线城市，我们内部的体系是三C城市，三线分ABC城市，延安的旅游业非常好，还有它强大的文化地位，经济上可能不太好，但是在政治上异军突起，延安的地位是无可捍卫的。

　　说到新城，尤其是新城控股和延安的缘分，第一个延安通俗的一句话讲，就是富的只剩钱了，延安人杰地灵，从新秦到唐宋，尤其是到了民国之后，包括我们的两任领袖都在这里，但是这里的消费力非常低，体现在我们的衣食住行包括相关的配套，包含从1998年快速发展之后，到现在只是改变了局部，但是没有改变全面。

　　我是外地人，我可以说在延安没有吃过一口可口的饭，我是一个外地人，为什么这么说呢？延安的兼容性还没有达到要求，本土性的色彩太浓了，包含它的消费力，外地人到这里来，它的地方特色性还是不够的，包括革命文化的纪念品，包括一些日常的百货或者新时尚的潮流，不光是对延安的人来说，对外地的人来说也同样需求，造成了消费的外流，往往也造成了很好的消费力不留在延安，而去西安，造成这个地方没有上市公司。

　　新城控股到延安来，可以改变的是什么呢？就是为了改变延安的居住结构、消费结构，还有它的城市面貌。应该说新城吾悦广场有三个体系，卢总这个体系叫商管，我这个体系是商业开发，还有一个体系我们商业开发分住宅和商业，延安的吾悦广场招商政府是最了解的，我们做的是一个综合体，我们和融创、和阳光城最大的区别，我们不是简单的盖一批房子，房子谁都盖，我们综合体的意义是什么？就是除了这个住宅以外，尤其是我们的大商业，它对整个区域的消费会拉升，对于整个延安的消费习惯会进行改变，同时，我们在这里可以创造就业，从这个程度上来说，我们的地方开发商是有社会责任的，我们不是简单的盖一些房子，这是我们跟普通开发商最大的区别。

　　同时，也源于我们的开发模式，改变了城市的消费级次，我们作为商业开发，我们还有一个增长极，就是我们的住宅开发，新城的住宅我们叫吾悦首府，现在卖的住宅是住宅里面最顶级的产品，尤其是到我们入住的阶段，整个延安尤其是住宅的用地，延安的有钱人会真正享受到什么是高品质住宅，延安有没有高端的？有高端的，但是没有高品质，我们的高品质怎么保证呢？除了我们的物业服务之外，来源于我们的品质管控，我们是全国品牌地产商中，首批进行模块化和一体化管理、施工、研发的地产商，我们有一整套的体系。

　　我觉得不管是我们对延安创造多少、改变多少，我觉得更重要的是延安和新城控股可以共同成长，从在延安的拿地来说，我们进行了充分的考量，承蒙管委会和招商局对我们的全力支持，在这样一个良好的合作氛围下，再加上927商业的精彩绽放，再加上明年我们住宅的相继入住，我觉得新城带给延安的不光是惊艳，还可以加速延安城市的转型，谢谢！

　　唐彬：谢谢！下面我们有请DIDICAT邱总聊一下，他们是一个设计师女装品牌，今天听了这么多项目的介绍，您对新城和项目有什么好的想法，跟大家聊一下。

　　邱华茂：很荣幸这次被赢商网邀请过来，跟吾悦一起谈这个项目，我是来自DIDICAT这个品牌，为什么来到西北这个地方呢？因为在一线城市压力太大了，我们大老板就说你就去西北，我说行，我就到新一线城市西安情况，当时赢商网问我怎么看三四线城市的消费潜力，我从两个方面分析。

　　第一个从经济角度分析，包括宏观经济的上涨和城市化的推进，这就代表着我们新城区居民的生活水平，包括消费水平、他们的工资、收入都在稳定的增长，这个对我们零售商来说是一个强有力的保障。

　　第二个，在三年前，我看了一个数据，三年前陕北人去西安买房子，在西安北郊住的陕北人非常多，最近延安的发展，吸引了很多原来出去的人，人口出现了回流，会把一线城市品牌的认知度和消费习惯带回来，我们这边品牌的消费都会有一个很有利的重构，又会带动延安本地居民的消费水平，很多旅游的人过来，他会带来外来的消费习惯和消费水平，我觉得我们吾悦这个项目，听了刘局、卢总、刘总的介绍，我觉得还是蛮有信心的，这个项目确实很不错，我就发表这些看法，谢谢！

　　唐彬：谢谢邱总，下面有请小飞象李昭龙聊一下，我知道小飞象这些年发展非常迅速，从西安已经走向全国了，现在在三四线城市的开店量也非常大，你给大家聊一下对三四线城市消费的看法。

　　李昭龙：首先谢谢唐总，谢谢吾悦！小飞象是咱们陕西本土的品牌，从2006年开始一直到2019年，总共13年的历史，在西北7个省有400家店，其实小飞象对于三四线来说，我们是更有权说话的一个品牌，因为我们起家也是从三四线城市开始做的。

　　小飞象从开始就关注三四线城市商业的发展，现在在陕西来说，小飞象在陕西将近200家的直营店，每年在陕西有将近10个亿的销售额，小飞象在三四线城市，也沾到了三四线城市发展的光。

　　刚才唐总让我分享儿童行业的消费潜力以及发展。现在大家都在做的一件事，都在做细分市场，就是儿童行业会细分到儿童的零售、儿童的游乐，我们刚好是儿童零售里面的母婴板块，我们细分这个市场的时候，我想跟大家分享两个词。

　　一个是情怀，一个是便利，为什么是一种情怀呢？因为一个商业有情怀以后，它的整个发展会是一个良性的发展，对于我们来说，因为小飞象有情怀，它才会盯准三四线城市一直发展。因为吾悦也是一个品牌，也是有情怀，我们在合作的时候是比较愉快的，而且是一个良性的方向。

　　再一个从消费者购物的变化来讲，他们会关注的一个点，就是便利。其实这几年不管商业怎么发展，都是顺应人们购物方式上的变化而变化。我们也一直提倡的就是便利，其实单一的品牌自己的吸客能力和成长是有局限性的，小飞象在做这个事情的时候，会把母婴品牌集合到一个店，做一个一站式购物的方式。所以，现在商业发展也是让大家购物的过程中方便，便于大家购物。

　　其实，我刚才看到赵总讲的时候，特别有感触的地方就是吾悦的九字箴言，是有情怀、不复制、具规模，对于我们做商业的来说，对于乙方品牌来说，甲方有吾悦这样的九字箴言，我们一起可以走得更高、更远。最后，祝吾悦9月27日精彩绽放。谢谢！

　　唐彬：下面再问一下刘局，刚才你把整个新区还有延安的历史文化梳理了一下，那么针对这些品牌商户，从招商的角度，从区域的角度，有什么好的政策？或者有什么好的经营政策？

　　刘成：延安新区主要是搞建设的，商业这一块是从去年以来，延安新区的定位是宜居、宜业、宜游，首先要让人住下来，第二个要让人可以在这里有好的消费，当然再一个城市里面必须有产业链的支撑，没有产业链支撑是不行的。

　　延安新区从今年开始建立了独立的一级财政，从今年开始把新区的产业进行梳理，包括大数据产业、大健康产业、大文旅产业、总部经济，还有大商贸，大商贸就是围绕新区的情况，我们现在建立了一级财政，就有能力考虑这个事情，我们要对企业的高端人才进行一些政策的保障。第二个，对一些板块我们要制定出积极鼓励的政策。第三，在吾悦广场这样的商贸环境里面会制定一些政策，我们请专家评估了一下，尽快出台一些，特别在一些产业上，制定出来一些政策和保障，比如说教育保障等等，来发展延安新区大商贸业以及其他产业。

　　唐彬：感谢刘局，最后让卢总再聊聊。

　　卢晓涛：其实在前期的业态规划、项目定位以及对于行业品类里的标杆及重点品牌，我们一定会给予关键性的、实质性的一些政策，这个是肯定的，这个绝对是肯定的。为什么这么说呢？集团在延安做这个项目，我想跟我们在座的每个人都是一样的，他们都可以想明白，我来这个项目的时候，拿这个项目的时候只有3天把这个事就干了，当时还是有一些其他意向的商业地产，但是吾悦最快。

　　首先它很清楚这个项目在这个区位，对于城市的意义是什么，我先说的是政治方面，以及对于这个项目方面。

　　下面我想给赢商网的唐总讲一下，我这个项目里面所有的业态及品类里的国内行业、标杆及重点品牌，肯定会有一些政策倾斜，肯定没有任何问题，如果大家都是一锅饭，一回事，这肯定不行。

　　第二个，我想说的是，作为商业运营本身来说，要有好的业绩和流水，好的业绩和流水从哪里来呢？肯定是强大的客流，我们结合招商局，我们现在跟公交公司拿一个方案，什么方案呢？我想说下面一个词，就是服务。什么意思呢？我们的导购、我们的保洁、我们的工程、物业等等人员，他们是传递服务的，同时他们也是要去感受到服务的，服务太关键了。

　　我们现在梳理了品类、划分了业态，这个只是作为商业的一个根本，但是实际上突破在哪里？就是服务。

　　我刚才说我做商业20年，我在开元的16年里面，我深深的感受到了服务的重要性，不管是商管团队的总经办成员，还是每个部门的负责人也好，真正我们真正意义上理解到服务，传递给我们的员工，让我们一线的商贸公司的人感受到服务，他们才有可能从内心给我们的商家、我们的导购做服务。

　　海底捞其实就是很明显的例子，只有我们的一线员工感受到了服务，我们的消费者才可以感受到一线员工给他传递的服务，它实际上是一个链条，如果说在这个城市，我每一个楼层、每一个业态，在每一个品类里面都是有标杆及重点品牌的，我有这么丰富的12大主次力店，来完善这个城市家庭形的消费，我肯定做了他们没有做的事情，我也做了他们无法做的事情，这就是我的立足之本，他们没有选择，在这个城市选择哪里？很好停车、有充电桩、有女性停车位、有员工餐厅、有母婴室等等。

　　唐总说的品牌的问题，我觉得还是通过这样一个平台和机会，我想给大家说，在这个城市我们只要有了，因为我们现在已经有了丰富的业态，我们用心做好服务就一定会赢，不管是我们传递给商家，商家传递给导购的，还是导购传递给商贸公司的，还是我们的保洁员，我们所有的人员，因为所有在这个项目来说，作为我来说，我深知服务意义的深远。谢谢！

　　唐彬：谢谢卢总，下面我们每个人再用最后一句话总结一下。

　　李昭龙：祝福吾悦广场9月27日精彩绽放，因为有情怀，吾悦必将星耀全球。

　　刘成：延安吾悦发展到今天，到9月27日，不到100天时间了，现在我看到吾悦广场自我有一个成就感，但是我们还是对吾悦广场9月27日开业，给予很好的期盼，祝愿吾悦广场9月29日开业更成功，谢谢！

　　卢晓涛：能够有幸在延安新城的这个吾悦广场，为这个城市带来全新的商业理念的同时，为这个城市的所有家庭全客层提供更高品质的同时，让它更好融入到延安的每一个家庭里，首先我们的责任很重大，其次，我们不辜负大家，谢谢！

　　刘涛：吾悦广场让幸福更简单，谢谢！

　　邱华茂：我先祝延安新区新气象，然后祝我们的吾悦广场开业业绩长虹，感觉吾悦广场一定会给延安人民带来价值的创造，会越来越好，谢谢！

　　唐彬：谢谢！其实我觉得一座商业项目真的可以改变一座城市，最后衷心的祝吾悦广场9月27日精彩开业！

　　谢谢各位的精彩分享，我们今天的沙龙活动到这里就结束了，请各位嘉宾移步至签到背景区合影留念，谢谢大家！