保利参与混改 云南城投能否跳起一支“圆舞曲”?

2019年07月03日11:34 来自:和讯房产 苗雪艳
核心提示:保利拟参与云南城投混改,有业内人士认为,云南城投想要混改成功并不容易。保利筹划入主云南城投,业界的一致声音是“保利的态度很积极”。

  在云南城投的股吧里,投资者忧虑重重:有质问董秘为何股价短短一个月从5.2跌至2.7,有为云南城投管理层出谋划策的,还有静等7月转机的。

  股价下行、掌门人落马、并购中止、业绩低迷、年报遭问询……这是云南城投的现状,也难怪投资者们“操碎了心”。或许,此时的云南城投也在等待“转机”的到来。

  7月2日这一天,对云南城投来说,是一个水泛涟漪的日子。这一天,保利拟参与云南城投混改的消息,一天都没消停。

  7月2日下午开盘,云南城投出现紧急停牌,早盘股价涨幅近5%,彼时云南城投并未披露相关停牌公告。与此同时,云南水务午间发布公告称,于2019年7月2日接获公司控股股东云南省城市建设投资集团(云南城投)转发的《云南省人民政府国有资产监督管理委员会关于推进与中国保利集团深化合作有关事宜的通知》。

  根据深化合作通知,云南省人民政府与保利集团签订战略合作协议,根据战略合作协议之内容,保利集团计划参与云南城投集团的混合所有制改革。尽管该战略合作协议对于混合所有制改革的具体方案尚未最终明确,该事项可能导致云南城投集团的控股股东及实益拥有人发生变更,以及该公司的实益拥有人可能发生变更。截至目前,公司控股股东为省城投集团,实际控制人为云南省人民政府国有资产监督管理委员会。

  7月2日晚18:20分,云南城投发布关于重大事项提示以及复牌公告,解释称停牌是因重大事项未公告,同时提及了“云南水务”公告中的关于“保利拟参与混改一事”。

  对于混改细节,两个公告中都未再进一步透露更多。云南城投公关向和讯房产表示,现在大家都只是收到了城投集团与保利集团开展合作的通知,具体细节后续才能知道。

  混改成功指数

  对于云南城投的混改,有业内人士的观点是,云南城投想要混改成功并不容易,其背后业务太冗杂,经营质量又不一,如何厘清主营业务,处置掉低效无效资产,降低负债率,就是很大的挑战。

  2007年,云南城投借壳上市,成功地跨入了资本市场,完成了一次“惊险的跳跃”。成立以来,云南城投总体发展形势相当看好:2005年、2006年和2007年,公司主要经济指标连年实现倍增。

  然而,云南城投近几年年报显示,得益于公司业务扩张、结构调整,公司营业收入快速攀升,但扣非净利润却长年为负,2015—2018年,公司的扣非净利润分别为-1.81亿元、-3.65亿元、1.12亿元、-8.21亿元。而从2019年一季报来看,云南城投的盈利能力和融资能力仍不容乐观,营收下滑62.69%至约8.7亿元,净利润下滑652.46%至-3.75亿元,筹资活动现金流减少56.27%。

  今年5月29日,云南城投还收到上海证券交易所《2018年年度报告的事后审核问询函》,涉及股权交易合理性、销售去化难、偿债风险等问题。2018年年报显示,云南城投资产负债率为89.37%,同比上升0.55%;利息费用18.06亿元,这对公司利润产生重大影响。同时去年末货币资金为26.71亿元,同比下降49.92%;且考虑到2.80亿元的短期借款和121.94亿元的一年内到期的非流动负债后,存在98.03亿元资金缺口。

  对于资金缺口以及偿付风险,在答问询函时,云南城投表示,将通过加快新项目开发及销售进度,加大公司存货去化力度,并通过处置项目回笼资金;同时,积极与原债券持有人沟通,减少债券回售金额,适时推进债券发行,通过银行、保险等多渠道融资方式,确保公司债务偿付安全。

  效益不佳只是其中一方面,云南城投的“麻烦”还包括:股价下行、掌门人落马、此前的并购一再中止。在资本游戏里的云南城投可以说是面临着一次又一次的“惊险跳跃”。

  这一次“混改”,能否跳起一支“圆舞曲”,仍是待定状态。

  克而瑞研究总监洪圣奇认为,从云南城投现状以及混改复杂性来看,现在谈混改成功还为时尚早,可能现在公司层面也还没想好具体策略,保利应该会先派人了解清楚目前云南城投面临的问题,再根据实际情况决定是把资产分拆管理还是原封不动只派管理层独立运营。

  “混改成功与否的关键在于运营效率。如果混改只是一个口号,执行上没有市场化的机制,各方面也做不到公开透明化、国际化,终将扭转不了企业局面。”洪圣奇说,目前不少国企的混改,很多停留在形式上,虽然引进了社会资本,但这些资本的话语权很小,混改企业的经营机制仍是旧制度,体制化内各利益集团固有模式也难以突破。

  而有业内人士向和讯房产透露,保利此前参与的天房混改就未成功,原因是经营理念不同。有消息显示,此后天房集团重新启动的混改中,融创入局。

  保利的“局”

  此次混改中的另一位主角“保利”也颇受关注。由于此前保利还参与过天房混改,因此,对于此次筹划入主云南城投,业界的一致声音是“保利的态度很积极”。那么,为何保利的态度如此积极呢?

  洪圣奇表示,并购是获取优质土地的重要来源,特别是目前地价不便宜的时候,所以一家规模房企尝试以并购模式发展是当下正常的思路。

  而对于规模,保利也一直有重回前三的渴望。土地市场拿地也毫不手软,最近的6月27日,一天之内,保利更是以百亿总成交价斩获5宗地块。

  在股东大会上,董事长宋广菊也回应股东:“前三是我们的奋斗目标,这也是我们去推进的,未来2-3年肯定还会有很多变数。实现的路径很多,一个是常规的扩展,另一个是收购兼并整合。我相信人只要有梦想,总会实现的。”

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,从保利这两年参与的混改项目看,体现了保利较为灵活的投资策略。从实际过程看,若保利可以参与云南城投的混改,其对于云南城投的发展是有利好的,至少有助于优化股权结构和完善公司治理,对于保利在云南等市场的投资也有积极作用。

  若是盈利能力不高,保利也可以以更低成本进行收购股权,本质上也没有太多的损失。但是参与股权投资后,是否要干预云南城投的业务,这个不一定,或者说往往前期只是体现在入股的概念上,具体业务上预计还不会有太多干预。

  不过,从两家企业多个业务板块角度考虑,如果混改成功,一个可能性是,双方最有可能首先在交叉地带“文旅康养地产”方面进行布局。

  对云南城投来说,“大健康、大休闲”是其主要特色。城市运营业务方面,云南城投着力推进优质资源整合,实现了旅游地产、住宅综合体和康养产业的协同联动。已布局省内、国内多个城市。集团还牵头推进普者黑、昆明滇池国际会展中心、澜沧江国际文化旅游度假区等省级示范项目,着力整合云南优质旅游资源。与此同时,还通过并购昆明市第一人民医院,投资建设整合甘美国际、东川等省内优质医疗资源。围绕绿色发展,布局生物产业,是云南大健康产业发展和打造“三张牌”的重要推动者。

  而对于保利来说,除开发业务,保利发展正在落实“一主两翼”的发展战略。“一主”是房地产的主营业务,尤其是在核心城市和核心湾区的布局;“两翼”是综合服务及不动产金融两大业务。综合服务方面既有物业、经纪、商场、建筑等等,同时企业也在培育像会展、文旅、康养、教育、公寓等产业。

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