6月40家房企融资环比上涨66.2%至611.6亿 国内发债依然困难

　　2019年6月，40家典型上市房企完成融资共计611.60亿元，环比上涨66.2％！

　　同策研究院陈朦朦认为，由于上个月融资骤减，本月环比上涨并不能说明融资环境变好，相反，各类债权融资方式融资金额仍处于低位，房企市场化融资途径融资愈发困难。

　　那么，究竟有多难？两点：一，本月公司债总额虽然有所上涨，但几乎是美元债，国内发债依然很困难。二，出乎意料的是，房企卖股权又被用上了。纵观2019年上半年，股权融资额度不断攀升，发生股权交易的房企数量明显增加，并且有房企连续几个月几度转让项目子公司股权。

　　6月融资综述

　　2019年6月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计611.60亿元，环比上涨66.2％。继5月融资大跳水后，本月筑底反弹，整体来看，2019年上半年，40家房企融资规模波动较大，融资状况十分不稳定。

图：2019年上半年典型上市房企融资总规模走势（单位：亿元）

　　本月债权融资额为535.93亿元，占房企融资总量的87.63％，环比上涨64.06％。其中发行公司债（176.55亿元，占比28.87％）、其他债权融资（129.71亿元，占比21.21％）、信托贷款（107.32亿元，占比17.55％）、境内银行贷款（87.98亿元，占比14.39％）、中期票据（34.36亿元，占比5.62％）、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

图：2019年6月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元，％）

　　另外，本月股权融资金额为75.68亿元，占总融资金额比重为12.37％，环比上涨83.17％（5月股权融资总额41.32亿元）。

　　同策解读

　　融资渠道：本月各类融资方式的融资金额皆有增加

图：2019年5月、6月典型上市房企融资情况对比

　　第一名，公司债。共融资176.55亿元，较上月的95.85亿元环比上涨84.21％。

　　第二名，其他债权融资。融资总额129.71亿元，较上月53.13亿元大幅上涨144.13％。

　　第三名，信托贷款。共发生了15笔信托贷款融资，融资总额107.32亿元，环比增加7.32％。

　　第四名，境内银行贷款。融资额度87.97亿元，环比上月的77.69亿元增加13.24％。

　　第五名，股权融资，金额为75.68亿元，环比上月41.32亿元上涨83.17％。

　　第六名，中期票据。融资金额34.35亿元，上个月无中期票据发生。

　　本月无海外银团贷款、委托贷款的发生。

　　多家房企转让项目子公司股份，股权融资不断攀升

　　从同策研究院监测数据显示，2018年融资环境恶劣的情况下，除了引入战略投资伙伴，股权融资的身影基本未出现。

　　但今年开始尤其是上半年，股权融资金额及占比不断攀升，2019年6月份监测的40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元，占总融资金额比重为12.37％，相比上月份的41.32亿元（占比11.23％），绝对值及占比双升。

　　具体来看，本月股权融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资。其中融资金额主要来自境内再融资，融资金额为75.07亿元，共四家公司包括泰禾集团、中南建设、绿地集团及建业地产发生项目子公司股权转让。尤其是泰禾集团，已连续三月不断出让项目公司股份。此外，港股上市房企通过海外配股方式进行融资，总金额为0.60亿元，占比0.10％，环比下降62.12％，皆为部分房企的股票期权计划。

　　连续四个月，股权融资攀升房企多少透着点无奈，此前融资虽然有所放松，但借新还旧居多房企资金面并没有得到缓解，现在又双叒收紧了，说明市场化融资途径融资愈发困难。

　　其他债权融资上涨幅度最大

　　本月采取其他债权融资总额129.71亿元，较上月53.13亿元大幅上涨144.13％。

　　具体来看，本月金科股份、泰禾集团采用了境内银行贷款、信托贷款、其他债权融资三种债权融资方式，阳光城采用了境内银行贷款、信托贷款、发行公司债三种债权融资方式，中南建设采用了境内银行贷款、发行公司债及其他债权融资三种债权融资方式。

　　本月资金需求较大的房企采用多元化融资方式，但融资金额有限。

　　融资成本：融资难导致融资成本较高，本月基本在7-8％左右

　　在已披露的数据中，融资成本最低的是招商局蛇口工业区控股股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行的公司债券，发行规模35亿元，票面利率3.75％；其次是中国金茂附属方兴光耀有限公司于2024年到期的2.5亿美元有担保优先票据，票面利率4％。融资成本最高的是中南建设境外子公司完成在境外发行总额为4亿美元的高级无抵押定息债券，票面利率为10.88％。总体来说，本月房企融资成本较高，基本在7-8％左右。

　　境外融资：外币融资大幅增长588％，主要途径为境外发债

　　本月，外币融资总额224.62亿元，占比36.73％，环比上月外币32.64亿元融资金额大幅上涨588％。外币融资总额较上月环比大幅增加，主要融资途径为境外发行公司债券。本月共发生9笔公司债，9笔公司债中有8笔是发行的美元优先票据或债券，合计20.6亿美元，折合人民币141.55亿元。

图：2019年6月典型上市房企融资币种占比（单位：亿元，％）

　　2019年6月房企融资以人民币为主，美元次之、港元第三。其中，美元融资总额224.01亿元人民币（32.6亿美元），占融资总额的36.63％；港元融资总额为0.6049亿元人民币（0.6873亿港元），占比0.10％；本月无以其他外币为货币单位的融资行为。

　　总结

　　五月中旬，网上开始盛传，国家住建委联合人民银行发出了一份非公开口径，要求暂缓对总计20家房企在公开市场融资。

　　从6月同策研究院统计的融资房企中，出现不少名单上的房企，因此这份名单的可信度大打折扣。但房企融资形势并不乐观，同策研究院研究员陈朦朦认为，当下房企市场化融资途径融资愈发困难，资金需求较大的房企采用多元化融资方式，但融资金额有限。在债权融资受限的情况下，越来越多的房企不得不选择股权融资，通过项目子公司部分股权转让进行融资。

　　40家典型房企名单：万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地集团、招商、龙湖、富力地产、雅居乐、远洋、荣盛发展、新城控股、泰禾集团、首创、旭辉、中国金茂、阳光城、融信中国、首开股份、金科股份、九龙仓、越秀、华侨城、中天金融、建业地产、滨江集团、中南建设、宝龙地产、当代置业、京投银泰、龙光地产、花样年控股

　　注：本文数据来源仅来自于各上市房企公开披露的公司公告