“商业联姻”难以说得清？凯德集团清仓建业地产

　　这一场分手，好似一个外来媳妇在远嫁多年之后因为“水土不服”而提出分道扬镳，另一方的本土小伙子面对自己当地家大业大的一切，只能选择留守与祝福。

　　对凯德和建业来说，河南就是这样一堵难以横跨的地域围墙，凯德头也不回地翻出了墙，建业却怎么都出不去。

　　缘起：各取所需 名利双收

　　这场婚姻，始于13年前（2006年）。当时的胡葆森，已经是名声在外的地产商，而凯德也已经进入中国12年，只是在中国大陆的布局城市还只有北京（楼盘）、上海（楼盘）、苏州（楼盘）、重庆（楼盘）和广州（楼盘）五个地方。

　　彼时，由于合资方建行退出经营，建业地产已处于胡葆森全资持有的尴尬境地10年之久，若没有合适的合作方引导，预谋上市的建业将很难在资本市场上市流通，对胡葆森而言，他急需为建业地产的上市谋求一个能帮忙背书的战略投资者。而对凯德而言，则需要通过更多的路径去拓宽中国市场。联手，对当时的两家企业来说，正是一个各取所需的互利结果。

　　2006年12月，凯德通过其子公司，耗资6.01亿元人民币，购得河南建业29.75%股权。2007年8月，凯德再出资5亿元，收购建业地产上市前的前控股股东升熹控股的1329股新股份，其在建业地产的占股也增至36.41%。

　　按照招股书，在建业地产上市后，胡葆森和凯德两方可各占股47.2%和27.1%，建业地产总裁王天也持股0.7%，公众投资者持股25%。

　　在建业地产启动上市计划之初，其原本计划将总股本设为40亿股，发行20亿股，发行价定在最高2港元/股。但到2008年上市时候，变成了总股本20亿股，拟发行5亿股新股，发行价区间为每股2.75-3.80港元，最高募资19 亿港元。

　　也就是说，凯德之前的投资预期，其实从上市那刻其实就已经缩水了。

　　但那时候的建业地产，还是被多方看好的，敲钟那天，柳传志、潘石屹、王石、李思廉、冯仑等大佬都到场见证，

　　而一方面，粗略计算，2008年上市以来，建业地产累计实现的净利润共达84.79亿元，累计现金分红总额24.86亿元，凯德仅靠累计现金分红获得的收益就有6.63亿元。

　　如果加上清售股份获得的28.31亿港元对价，这场合作里，凯德至少获益了20亿人民币。

　　缘灭：合也河南 分也河南

　　归咎二者的分手原因里，“河南”是个关键词。

　　在2008年建业地产刚上市后的媒体文章里，曾写到一位香港的基金经理对建业地产表达的认可：他认为“河南的房价温和，和一线城市相比，宏观调控对当地房价的影响要小得多，因此相对安全”。

　　而胡葆森当时也对自己的河南执念表达出了很大信心，他说：“1998年，我提出专注于河南的省域化发展战略，迄今已经10年，其中，准备期就用了3年，推进进行了6年，这是挂在我心中很大的事情，因为我不知道投资者对这个战略的看法，而这次路演，印证了我们战略的正确性。在上市的过程中，我们接触了上百家投资机构，有企业、信托基金等等，他们对于建业地产这种专注于一个区域的稳健做法非常赞赏，而专注、战略清晰等一些企业特点也得到了大家的高度认同。路演过程中，几乎没有一家企业或者基金对这一点提出疑问，也没有一家对建业地产的战略提出质疑的。即使那些最终没有购买我们股票的企业、基金，也没有一家提出说‘我不认同你的战略’或者‘我不认同你的商业模式’。我们都知道，一个企业要健康成长，有很多重要的事情，但战略和商业模式又是其中更为重要的部分”。

　　不同于一些爱画大饼的老板，胡葆森确实是这样坚持实践的：同为92派，在潘石屹、冯仑下海南（楼盘）的时候，胡葆森没有去。在碧桂园、恒大从广东“杀到”河南的时候，胡葆森也没有“杀回去”。他十多年如一日地守着河南，从省城、地级市一直做到了镇级，村级，甚至做出过“业务不出河南省”的承诺，虽然在2016年时，这一战略由于连续两年未完成业绩目标被迫发生了改变，为突破规模瓶颈，建业通过代建项目首次跨出河南落子海南，尝试建立首个省外品牌。但在随后的几年里，河南之于建业的意义，不减反增。

　　2008年3月31日时，建业地产在河南20个城市拥有约43个开发项目，总建筑面积约480万平方米。到了2018年底，建业地产共有在建项目118个项目，总建筑面积约2172.1万平方米，其中郑州（楼盘）16个，河南省其他城市共102个。即所有项目，均在河南省内，覆盖了河南18个地级城市和 77个县级城市。

　　而2018年，建业地产全年获取的1351万平方米土储，也全部位于河南。此外，在它截至2018年底4608万平方米的总土地储备中，河南省内的占比达到了98.1%。

　　这些数据都透露出一个信息：建业走不出河南。

　　而反观凯德，经过25年的发展，它已在中国42座城市拥有（管理）200多个项目，在中国的总开发规模约2300万平方米，管理的总资产近2600亿元人民币，核心战略区域已经变成了北京、上海、广州、成都、武汉（楼盘）五大核心城市集群的战略布局。在今年3月1日，凯德集团甚至宣布首期募集5.56亿美元债权私募基金，用于投资聚焦中国一二线城市房地产市场的美元夹层债。其聚焦核心城市群战略的决心可见一斑。

　　对于河南，凯德在之前就已经选择了退出，2018年时候，凯德向万科和印力出售了20个购物中心，交易总代价约人民币84亿元。资料显示，这些购物中心分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市，这其中就包括郑州郑汴路上的凯德广场金水店（已正式更名为郑州金水印象汇）。

　　对于河南市场的预期，负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓也公开表示：“凯德持股河南建业这些年获得了丰厚的回报。鉴于河南建业主营业务在河南省，不在凯德的核心城市群范围内，剥离这项资产将使我们能够在核心业务上重新配置资本并投入到其他机会上。”

　　缘尽：业绩疲增 收益落差

　　在2018年6月6日，建业地产上市那天，时任新加坡嘉德置地（凯德集团曾用名）总裁廖文良曾称：只要建业继续保持良好业绩，所持股权就不会轻易退出。而回顾建业地产近10年的业绩，似乎并不让凯德满意，这也成为凯德与建业分手的除了“非核心城市群”之外的另一个主因。

　　2011-2015年，由于河南去库存政策影响，建业地产毛利率分别为38.78%、35.39%、34.08%、33.56%和22.19%，呈逐年下降趋势。尤其是2015年时，建业地产毛利为27.88亿元，同比2014年30.97亿元下降10%，建业地产也在年报中表示，毛利等财务指标下降是受加快库存去化策略影响。

　　而在外来房企的冲击下，建业地产在河南省的市场占率也并非没有压力——2018年末，建业地产河南省市场占有率为9%，相比2018年中10.2%有所下滑；其中，郑州市场占比自2008年的58.42%一路降至25%，缩水接近6成。而在亿翰智库最新发布的《2019年1-6月郑州市典型房企销售业绩TOP10》中，建业地产的销售业绩只排到了第7位。

　　这一方面有标杆房企争相进入河南市场导致的外部竞争压力，另一方面也是河南本地部分房企崛起的结果。但不论何种原因，作为投资方，凯德显然不满意这样的成绩，在6.63亿元分红之外，凯德认为自己换一个标的可以收获更多。

　　城市理念的分歧加之收益预期的落差，于是就有了7月1日的那场分手宣言——建业地产（00832 .HK）发布公告称，恩辉投资有限公司与CapitaLand LF (Cayman) HoldingsCo.,Ltd.（凯德集团）于2019年6月29日订立股份购买协议。恩辉同意购买而CapitaLand同意出售公司6.58亿股股份，总现金代价为28.31亿港元，销售股份相当于紧接股份转让前CapitaLand所持有本公司之全部股权及于本公告日期本公司已发行股本总额约24.09%。

　　通过此次交易，凯德集团将不再持有建业地产任何股份，而建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森对公司的持股比将由50.75%增至74.84%。

　　虽然胡葆森曾用“两个人谈恋爱，已经订好的约会，不会因为外面下雨而擅自更改”来形容二者牢不可破的关系。但“商业联姻”这件事，他又怎能算得准呢。