首创置业再次“卖子” 或发起结构化信托融资

　　历时9个月，首创置业终于再次“卖子”成功。

　　7月31日，首创置业发布公告，将北京阳光苑商业投资有限公司（简称“北京阳光苑”）35%股权以底价3.85亿元转让予北京瑞腾阳光物业管理有限公司（简称“瑞腾阳光”）。

　　早在去年11月，首创在北交所公开挂牌转让的方式出售北京阳光苑的部分股权，底价约3.85亿元。实际上，首创置业持有其35%的股权，主要资产为北京阳光大厦。

　　位于北京西城区西直门外大街的阳光大厦，是阳光股份的总根据地。而其命运却一波三折，频繁遭遇变卖。

　　早在2017年3月3日，阳光股份与大业信托签署股权转让协议，将全资子公司瑞腾阳光100%股权转让给大业信托，通过转让瑞腾阳光的100%股权处置了瑞腾阳光间接持有的北京阳光大厦65%的份额，股权转让价格为3.16亿元，产生投资收益2.03亿元。

　　通过”卖子“，阳光股份在2017年顺利实现扭亏为盈。其对外宣称，此次交易完成后，将实现对成熟物业的退出，利于实现公司资产结构调整，增加公司利润、补充公司现金及降低公司负债。

　　然而两年后，阳光大厦再次走到十字路口，遭遇二次“变卖”的命运，只不过这次的卖方主体换成了首创置业。

　　颇为巧合的是，两次的接盘方都是大业信托，而信托喜欢做明股实债的交易。

　　2017年，阳光股份转让阳光大厦65%股权时，大业信托仅是该交易构架的一环。作为受托人，大业信托将与其委托人北京华信睿安科技拟发起设立“大业信托丁酉六号资金信托计划”，规模不超过4亿元，期限不超过9年，资金用于收购北京瑞腾100%股权、相关税费支出。

　　业内人士分析道，不排除首创置业以明股实债的形式向委托方发起一个结构化信托融资的可能。

　　而作为北京国资委旗下的开发商，首创置业的真实目的又是什么？

　　近几次出售资产，首创置业将之归结于：需加快资产周转速度、增加流动资金、优化资产结构等。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析道，“首创真实的卖楼原因，一方面可能是其资金紧张而融资困难，不得不卖楼来缓解资金压力；另一方面，可能是首创置业年度业绩不好，为调节业绩而将物业升值较多的阳光大厦物业出售，增值部分完税后分别可以计入2019年度的公司年度利润。”

　　值得注意的是，这并不是首创置业第一次出售项目公司，用于盘活资金。2018年6月，首创置业以6.67亿元出售北京金融街国际酒店59.5%股权。四个月后，首创置业拟5.98亿元向龙湖集团附属挂牌转让北京开元和安51%股权。

　　今年以来，首创卖卖卖的步伐也并未停止。7月3日，首创于一日内两度转让项目股权。据北京产权交易所信息显示，首创置业拟转让北京丽泽商务区50%股权，同时将转让沈阳吉天置业50%股权。

　　上述一系列股权转让动作，或与首创置业令人堪忧的财务情况密切相关。

　　2018年年报显示，首创置业新增220亿元的负债，总负债达1315.16亿元，总资产负债率为77.49%。但若将135亿元的永续债计入总负债，则负债率将达到85.43%。此外，其净负债率增幅明显，由46%上升至168.63%，为近五年最高值。

　　负债攀升，首创置业的经营现金流也不给力。2018年经营现金流为-60.95亿元，由2017年的正转为负，同比下降236.84%。

　　负债高企、手头现金不宽裕的首创置业对资金的需求似乎更强烈，通过密集融资来减压。

　　据乐居财经不完全统计，近4个月，首创已通过发行公司债、中期票据、转让股权等多种方式来融资，融资金额累计超80亿元。就在首创转让阳光大厦股权的前一日，其50亿元ABS却被上交所终止

　　除了发债融资，首创置业回A融资的算盘在2018年再度落空。2018年9月，首创置业发布公告称，考虑到公司业务发展的需要，主动撤回建议A股发行申请。

　　2018年初的业绩发布会上，首创置业展露冲击千亿的雄心。同年4月。董事会换届后，千亿目标再次得到确认。董事会称，将力争2018年“保750亿冲800亿元”、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元，并希望重回行业30强。

　　而冰冷的数据显示，首创置业2018年的销售金额距离目标还有近44亿元的差距。此外，今年前6月，首创累计签约额405.4亿元，仅完成全年千亿销售目标的40.5%。