为什么好品牌都想进这50个购物中心？

微信号“商业地产云智库” 2016-10-21 09:49

核心提示：17年开业的、新一线城市的项目超过一线城市，成为当仁不让的主力军。一线城市上海、深圳持续领跑，新一线城市中南京、杭州、武汉、西安、天津五地亦表现突出。

一、2016年3季度最受品牌商关注购物中心TOP50

· 核心内容抢先看 ·

①在3季度榜单中，2017年开业的、新一线城市的项目超过一线城市，成为当仁不让的主力军。一线城市上海、深圳持续领跑，新一线城市中南京、杭州、武汉、西安、天津五地亦表现突出。

②新兴商圈是上榜项目聚集最多的区域，而优秀商业地产开发商的城市开篇之作、绝版地块开发、产品线升级首秀、助力传统商圈升级及轻资产项目均是关注热点。

二、数据解读

1、项目开业时间分析

（1）上榜项目开业时间主要集中在2017年，达29家

榜单中，2016年开业购物中心从24个下降为16个，同比下降33.3%，而预计2017年开业的购物中心则从22个增加为29个，同比增长24.1%。

2016年已进入第四季度，预计今年开业的项目陆续进入最后的开业筹备阶段，推迟开业的项目则顺延至2017年。

（2）2017年新开业项目集中在新一线城市

一线城市：北京、上海、广州、深圳

新一线城市：成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门、苏州、宁波、无锡

二线城市：福州、合肥、郑州、哈尔滨、佛山、济南、东莞、昆明、太原、南昌、石家庄、贵阳、烟台、南通、扬州等30个城市

三线城市：兰州、三亚、银川、中山、唐山等70个城市

四线城市：临汾、德州、九江、江门、黄山等90个城市

根据《第一财经周刊》2016年对城市最新分级

备注：新一线城市不仅从GDP、居民人均收入、500强企业落户数量、机场吞吐量等传统硬指标上考量，还综合了一线品牌进入密度、一线品牌进入数量、211高校、大公司重点战略城市排名、使领馆数量、国际航线数量等指标。

2017年待开业项目集中在新一线城市，达14个，占比48.3%，新一线城市成为最受关注的热点。一线城市商业发展成熟、开发空间有限，新一线城市成为当仁不让的主力军。

一线城市上海领跑，2017年上榜项目5个；新一线城市中武汉和杭州表现突出，上榜项目均为3个；二线城市佛山3个项目入榜，表现突出，主要是由于前些年陆续推出大批商服用地，使得最近两三年成为商业综合体的开业高峰期。

而四线城市江门凭借【奥园广场】项目进入榜单，奥园商业自广州番禺奥园广场项目之后，迅速向多地布局。

2、项目分布分析

（1）从整个TOP50来看，3季度上榜项目也主要分布在新一线城市

3季度上榜项目分布在新一线城市的总数达25个，占比50%。一线城市项目总共16个，二线城市7个，三、四线城市各1个。

新一线城市中，南京、杭州、武汉、西安、天津五地表现突出，均有3个项目上榜，其次是苏州、长沙、成都、重庆、沈阳，均有2个项目上榜。这些项目多分布在新兴商圈，少数位于传统商圈。

（2）一线城市上海、深圳继续领跑，最受关注购物中心数量分布最多

一线城市仍然是最受关注的热点，不论是城市成熟商圈的改造升级，亦或是品牌开发商助力城市新商圈的构建，都能够成为各方关注的热门。

上海成为最受关注购物中心热门所在地，涉及项目高达9个，占比18%。9个项目中有8个位于浦西，另1个位于崇明区。其中：

【徐家汇中心】、【凯德晶萃广场LuOne】、【兴业太古汇（太古在上海首个项目）】为传统商圈升级、改造之作；

【上海万象城】、【上海爱琴海购物公园】均位于虹桥吴中路商圈；

【上海长宁来福士广场】位于中山公园商圈，共同提振上海西部商业氛围；

【上海梦中心】是由华人文化、梦工厂、兰桂坊及国开金融四方共同合作打造，阵容强大。

3、项目体量分析

（1）主力商业面积在20万㎡（含）以内，占比达66%

其中，5-10万㎡项目数量为13个，占比26%；10-20万㎡项目数量为20个，占比40%；20-30万㎡项目数量为10个，占比20%；30万㎡以上的项目数量为7个，占比14%。

商业面积总体趋势和2季度类似，主力商业面积在20万㎡（含）以内，占比达66%。10-20万㎡体量较为集中，多为商业综合体项目，主要分布于新兴商圈。5-10万㎡体量项目多分布于传统商圈或新商圈的核心位置。

（2）项目体量和城市等级之间的关系

一线城市商业面积主要集中在5-10万㎡、新一线城市商业面积主要集中在10-20万㎡。

一线城市项目商业面积主要集中在5-10万㎡，数量为8个，占比达50%，主要分布于传统商圈和核心地段。

新一线城市项目商业面积主要集中在10-20万㎡，数量为12个，占比48%，主要位于新兴商圈。

二线城市项目商业面积则主要集中在10-30万㎡，数量共5个，占比达71.4%。

三四线城市项目商业面积在10-30万㎡。

4、项目开发商分析

（1）上榜购物中心多为连锁品牌开发商项目

3季度最受品牌商关注购物中心TOP50中，连锁品牌开发商占比达70%，其项目占比高达80%。

注：此处连锁品牌项目界定为：全国范围内，已开发2个及以上同产品线的项目

上榜项目涉及37家开发商，连锁品牌开发商26家，占比70%。连锁品牌开发商项目数量共40个，占比达80%。

（2）连锁品牌开发商中，凯德和华润项目数量最多，新一线城市受到连锁品牌开发商的广泛青睐

凯德和华润项目分别为5家和4家，数量最多。从上图中可以看出，新一线城市受到连锁品牌开发商的普遍认可，26家连锁品牌中17家布局新一线城市，占比达65.4%。一线城市仍旧是连锁品牌开发商关注的前沿阵地，10家连锁品牌布局一线城市，占比达38%。

此外，华润、王府井和国瑞向二线城市布局，奥园商业深耕华南区，向四线城市江门下沉。

三、项目亮点解读

1、高关注度项目特性解读

（1）上海徐家汇中心

连续三个季度上榜，且位于榜首的位置，该项目有哪些值得关注？

❶被称为“上海市中心面积最大、最后一块黄金地块”的上海徐家汇中心项目是重塑徐家汇商圈的重点项目。

❷由新鸿基地产投资运营，2013年由以217.7亿元取得改地块，成为上海新总价地王。

❸就项目规划层面来说，其办公、酒店等商务空间的建成将填补徐家汇现有办公商务空间的不足。改变以商业单核驱动的现状，助力商圈转型。

而不只是这个项目自身受到关注，更多的是整个商圈的改造升级都受到广泛的关注。它是徐家汇这一老牌商圈的一次升级，政府、周边项目、品牌商、消费者等各方都对这一项目有所期待。

而且，该项目包含办公、酒店、商业等多重功能，契合徐汇区“十三五”中将徐家汇商圈转型为国际商务商业核心区的规划，改变区域单一发展商业的模式。

（2）上海长宁来福士广场

该项目也已是连续三次上榜，且排名领先。作为凯德在上海布局的第二个来福士项目，也开创了凯德首次在同一个城市开两座来福士的先例。

❶项目所在的中山公园商圈当前主要以中档商业和商务为主，来福士广场的进驻将起到提升区域商业氛围和档次的作用，可谓肩负重任。

❷项目位于张爱玲母校（圣玛利亚女中）旧址地基之上，保留部分历史建筑及一颗百年银杏树，给它带来些许文艺气息和传奇色彩。

2、上榜项目亮点分析

（1）建筑亮点吸引眼球

在同质化问题严重的当下，项目无一不是通过建筑设计亮点来实现差异化。大牌建筑设计师，与当地文化、地域、地势、环境等各类元素而引发的灵感而产生，足以吸引眼球。

①上海爱琴海购物公园：

巨型的天幕建筑，被媒体称为“城市之眼”，是未来上海城市级的标杆建筑。

②武汉绿地606缤纷城：

建筑主体由世界知名设计公司美国jerde设计事务所设计。外立面拥有超800㎡纯直角90°LED户外大屏、270°江景景观一览无余，还有全国独有“在云端”独特意境设计。运用大地、云和天空的总体概念是统一起现有的项目立面建筑语言和自然光充裕的天窗的主题。

（2）优秀商业地产开发商首进热点城市项目和绝版地块项目，具有高期待值

①优秀商业地产开发商首进热点城市的项目，汇集更多亮点

【上海兴业太古汇】是太古地产进入上海的第一个项目；【武汉绿地606缤纷城】是绿地集团武汉首个缤纷城购物中心；K11为每座城市带来不同的艺术享受，同当地文化及特色的结合也是其亮点，在经历了香港、上海和武汉之后，【沈阳K11】会带来怎样的惊艳作品，令人期待。

②此外，绝版地块是各方关注的重心，同样带来十足的期待感

【上海兴业太古汇】是“南京西路收官之作”，【上海徐家汇中心】是“上海市中心面积最大、最后一块黄金地块”，这些的称号都无不让人对项目充满期待。

（3）轻资产运营模式涌现，实现整合资源、优势互补

天津和平大悦城是大悦城的首个轻资产运作模式，接棒天津津汇广场，推动商业格局转型。

红星商业也正在开展资产管理服务，已与多家大型房企签订战略合作协议，爱琴海购物公园系列将在全国迎来一个高速发展期。

益田集团打造"益田假日广场"、"益田假日世界"、"益田假日天地"、"益田假日步行街"四大产品线，并开启轻资产模式，上榜的西安、深圳益田假日世界均为其轻资产项目。

益田开发的轻资产模式主要包括整体租赁、股份合作和管理输出，益田将逐步发展为辐射全国的优质商业地产综合开发运营企业。

四、榜单说明

测评方法：根据购物中心所在城市商业能级（依据城市经济、建设、人口、营商环境等因素）、所在商圈级别（依据商业密度、辐射范围、商业渗透率、商业人流、指标性项目及品牌进驻情况以及租金、坪效、营业额等数据）、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力6大指标，并结合项目在赢商网数据库的项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等多维度进行综合评分。（*数据采集时间：2016年7月1日-9月30日）