没错|2017品牌拓展就看这50个优质购物中心！

一、2016年度品牌商关注优质购物中心榜TOP50（拟开业）

数据采集时间：2016年1月1日-12月10日

参评项目界定：商业面积5万㎡及以上的全国拟开业购物中心

二、2016年度品牌商关注优质购物中心榜TOP50（拟开业）解读

1、地域属性分析

（1）区域分析

二线城市购物中心未来在引进优质成熟品牌商方面将面临巨大压力，建议可适当关注业内不断涌现的高成长型新兴品牌；

三四线城市可多关注本土品牌，避免盲目追高；

华中加速城市升级改造，吸引了更多品牌商的拓展视线。

注：没显示的区域为所在地暂无上榜项目，上榜率=各类上榜购物中心数量/各类总样本购物中心数量

研究样本：随机抽取全国一二三四线城市共583个商业面积5万平米及以上的拟开业购物中心（以下同）

分析：从拟开业项目各等级城市上榜率看，一线城市购物中心上榜率最高，一线城市依然是品牌商拓展逐鹿的主场地。

二线城市购物中心市场占比最大，入市量大，但受关注度相对不高，二线城市购物中心未来在引进优质成熟品牌商方面将面临越来越大的压力，建议可适当关注业内不断涌现的高成长型新兴品牌。

而在成熟品牌下沉关注度很低的三四线城市，不盲目求高，多关注本土品牌应成为购物中心的重要落脚点。

注：没显示的区域为所在地暂无上榜项目，上榜率=各类上榜购物中心数量/各类总样本购物中心数量

分析：从拟开业项目区域分布来看，华东、华中依然是成熟品牌商重点关注区域。

华东区向来是品牌商竞相进驻的战略要地；华中区得益于近年来区域内主要城市升级改造加速，优质购物中心井喷式增加，吸引了更多品牌商的拓展视线，以武汉、长沙为重点城市，市场有渐趋成熟之势，可挖掘潜力大。

（2）城市分析

从拟开业购物中心城市分布态势看，一线城市中，上海因其底蕴深厚的商业环境一枝独秀，当前和未来都将是品牌商兵家必争之地；

二线城市中，武汉和长沙等中部城市商业升级迭代加速，购物中心供应激增，也将带给品牌商更多的选择空间和关注目光。

注：没显示的区域为所在地暂无上榜项目，上榜率=各类上榜购物中心数量/各类总样本购物中心数量

分析：从拟开业购物中心城市分布态势看，上榜的一线城市购物中心中，上海的占一半，其中TOP10里就占了6席，受关注度最高。

据赢商大数据中心监测数据，在过去的2016年，上海共新增31个购物中心，上市体量达225万平方米，在全国各城市的商业供应量中排名第一。

上海多元化多维度的商业模式一直引领着全国商业地产的发展，开发增速也仍在风口期，未来依然是最吸引品牌商入驻的城市。

分析：作为华中区的重点城市，长沙、武汉的购物中心在二线城市中上榜率最高。长沙、武汉商业升级迭代加速，购物中心供应激增，也将带给品牌商更多的选择空间和关注目光。

恒隆集团董事长陈启宗先生表示：“武汉作为中国内陆最大的交通枢纽，以及国家中部崛起战略上的重要支点，其特有的经济条件和发展优势，不言而喻。”

而对于前几年特别热的成都、天津等二线城市，本阶段受关注度不高，市场呈现出保持谨慎的态度。

案例分析

随着部分二线城市商业跨越式发展，优秀商业开发和运营企业进入，购物中心升级换代也将提速，在产品品质和运营管理上越来越接近一线城市水准，相信未来二线城市市场会涌现更多的优质购物中心。

①武汉恒隆广场——剑指武汉首个世界级购物中心

图片来源 / 新浪乐居

开发商：恒隆集团

预计开业时间：2019年

标志着恒隆进入华中地区的里程碑。

总投资130亿，将以世界级的建筑设计及优秀的管理团队，为武汉市民打造首个世界级购物中心，一个全新的城市地标。

②长沙IFS——高度创湖南史上第一

图片来源 / 官网

开发商：九龙仓集团

预计开业时间：2017年

标志着九龙仓进军内地后的里程碑式作品。

投资200亿元，其最高建筑高度之高（452米）及商场面积之大（23万平方米），均创下九龙仓在中港两地的最新记录，定位奢侈购物中心。

（3）商圈分析

主城区城市级商圈购物中心受品牌商的关注度居高不下，挑选优质品牌空间较大，新兴品牌可更多关注非核心商圈购物中心的招商需求。

注：上榜率=各类上榜购物中心数量/各类总样本购物中心数量

分析：城市核心商圈得天独厚的商业价值注定是最优质购物中心的高聚集区，主城区城市级商圈开发商业土地少，市场总体占比处于低位，但从上榜项目情况来看，核心商圈项目的品牌商关注度居高不下，此类购物中心形成的需方市场使其挑选优质品牌的空间较大。

从数据上看，非核心商圈项目受关注度就大大降低，与核心商圈相比，品牌商总体成为市场需方，我们建议下一步欲在购物中心开店的新兴品牌可以更多关注非核心商圈的项目，并作为拓展的重要方向。

案例分析

非核心商圈购物中心可通过植入文旅等强商业主题，以主题拉动商业，以商业支撑主题来实现产业闭环，营造强大的商业场景，强调客户的参与性、增强客户的体验感，贩卖文化、情怀、态度，需从客户的角度出发去寻求营销点来提升项目的成功机率。

长沙•中茂城——看非主城区商圈购物中心如何改变片区商业格局

图片来源 / 赢商网

开发商：湖南中茂地产

预计开业时间：2017年底

所在位置：长沙星沙CBD核心区域，位于长沙城市副中心的商业核心（星沙，是长沙县城区和国家级长沙经济技术开发区所在地）

商业体量约15万方，开业后将成为长沙目前最大的单体购物中心，也将成为长沙首个体验式购物中心。

跨界“联姻”湖南广电首创商娱文旅综合体全新生态圈

通过商业地产大平台＋湖南广电＋明星经济＋粉丝经济+文旅街区=中国首创商娱文旅综合体全新生态圈；

将湖南的核心优势娱乐文化以及传统古长沙文化两大元素跨界融合；

涵盖创意酒店、创客公寓、环球影视、屋顶花园摩天轮、湖南广电娱乐体验专区、古长沙文化旅游街、香港风情街等主题多功能型业态。

2、开发商属性分析

资金及运营能力强大的企业开发的购物中心更能获得品牌商青睐。系列化、精细化、主题化类型购物中心是民企购物中心未来着重打造的方向。

注：上榜率=各类上榜购物中心数量/各类总样本购物中心数量

分析：从上榜项目看，不同属性企业开发的购物中心整体受关注程度有所不同，最受关注仍属外企，外企开发商的项目虽然市场占比只有8%，但榜单占比接近三成，其次是国（央）字头企业，民营企业市场占比近8成，但上榜占比不足5成 。

外企购物中心不仅在设计、招商运营等方面拥有优势，且普遍坚持只租不售的基本原则。上榜购物中心较多的外企主要有凯德、九龙仓及新世界。

港企占上榜外企的60%，上榜港企购物中心多数走高端商务或高端艺术路线，如【上海徐家汇中心（计划开业时间:2022）】和【广州K11】等，且大部分集中在TOP20区间，可见国内已经开始步入消费升级的新时代，高端消费或奢侈品的价值认同已经可以让较多的国内消费者追随品牌的脚步，价格消费时代慢慢向价值消费时代升级。

广州K11

图片来源 / 赢商网

上海徐家汇中心

图片来源 / 赢商网

民营企业市场占比近8成，开发相对激进，属产品线系列或文旅属性的购物中心占上榜民企总量的92%，系列化、精细化、主题化类型购物中心是民企购物中心未来着重打造的方向。

上市企业购物中心市场占比低于4成，但上榜已超6成，相比非上市企业购物中心市场占比将近70%，但上榜却不足4成，市场关注仍偏上市公司。

上市公司一方面资金充足，在拿地方面更有优势，另外融资渠道多，资金成本也导致他们可以相对花更多时间雕琢一个项目；另一方面上市公司知名度高，更容易独立打开国内市场，增强市场信心。

典型开发商解析

上市企业资金充足，融资渠道多，区域连锁扩张、市场进入相对容易，打造满足不同需求产品线。

华润置地：上市20多年，销售过千亿，商业物业达运营高峰

（1）在营项目规模大

截至2016年上半年，华润置地在营物业总建筑面积达516.2万平方米，其中，已开业万象城12个，五彩城/万象汇7个，其他购物中心2个，规模位于行业前列。

（2）背景雄厚，资金充足

据业内人员统计，自2005年开始，华润集团先后十次将优质资产以较低价格注入华润置地，注入总量高达500亿元。

（3）融资渠道多，收购、拿地项目多

截至2016年前10月，华润置地共计在全国收购与拿地项目约30个，其中约17个位于一线及省会城市。而在这前10月收购的项目里，有8个项目是通过控股开发或小股操盘等模式进行。

华润置地执行董事唐勇表示，预计到2017年年底，华润置地将有40多个商业项目投入运营，投入运营的零售物业建筑总面积将超过600万平方米。

（4）为本次上榜项目最多的企业，占4席，含万象城、万象汇两大产品线

TOP6：深圳万象天地，计划2017年开业。引入诚品生活，打造旗舰广场、休闲天地、艺术风尚等主题区；

TOP7：上海万象城，计划2017年6月开业。引入规模较大的Ole’超市、百丽宫影院、奥林匹克真冰场等；

TOP14：西安万象城，计划2017年开业。打造全国最大万象城，推出西安市首个一站式儿童主题业态；

TOP25：北京密云华润万象汇，计划2017年9月开业。设计屋顶小镇、退台花园、慢跑花径等体验空间。

3、产品属性分析

（1）产品线分析

成功的购物中心被复制打造成产品线更容易得到关注，企业自身已经通过多个项目经验复制积累，拥有强大运营能力的连锁产品线购物中心已成为品牌拓展考量重要因素，预计未来优质购物中心中产品线项目将占据垄断地位。

非产品线购物中心更注重在极致用户体验的内容打造、主题定位上呈现特色。

分析：产品线购物中心市场占比仅22%，但榜单占比超过6成，在总样本中的上榜率达24%，占据绝对主流地位。

榜中共24条产品线，含32个购物中心，来自21个开发商。其中上榜产品线达两条以上的开发商为华润和凯德，其产品线均上榜4个购物中心。

样本产品线含2个或以上的购物中心中，最受关注（即上榜率80%以上）的产品线有：来福士广场、凯德MALL/凯德广场 、IFS、招商蛇口花园城、益田假日世界。这5条产品线在所属商业模式中，都有一定的引领作用。

上海长宁来福士广场

图片来源 / 赢商网

来福士广场、凯德MALL/凯德广场作为凯德集团的旗舰商业项目，在内外部资源和运营理念上，集结了凯德集团强大平台实力。

九龙仓IFS以高端零售作为绝对主力业态，改写当地最高端商业格局。

花园城为招商蛇口成熟商业品牌，以满足人们生活需求为前提，将社区商业规模做大，内容做全。

益田假日世界将文化交流与商业体验完美融合成一座生活中心，带动商圈升级，填补片区商业体验空白。

武汉凯德·西城

图片来源 / 房天下

上榜项目产品线知名度、运营成熟度均较高，企业自身已经通过多个项目经验复制积累，拥有强大运营能力的连锁产品线购物中心已成为品牌拓展考量的重要因素。

标准化产品线便于快速复制、连锁开发，降低开发管理难度和成本费用外，还有利于缩短项目开发周期，提高开发效率，进而可大幅度提高周转率和财务杠杆率，最终实现提高项目投资回报率的目标。我们预计未来在商业地产领域，优质购物中心中产品线项目将占据垄断地位。

上榜的非产品线购物中心中，72%为含主题或文旅定位的中高档购物中心，此类购物中心更注重在极致用户体验的内容打造、主题定位上呈现特色。

案例分析

产品线通过复制成熟项目，统一运营理念，可简化管理，聚合资源，快速扩张，因地制宜打造个性化产品，避免标准化下的“水土不服”。

凯德商业产品的定制化与标准化并行，三大产品线“三管齐下”

（2）商业体量分析

核心地段开发趋向饱和，打造“小而美”购物中心将是该商圈不得不走的发展方向；非核心商圈购物中心需要大面积提高购物中心功能性、体验性来带动消费。

注：上榜率=各类上榜购物中心数量/各类总样本购物中心数量

分析：从项目体量看，总样本中5-10万方的中小体量的区域或社区型购物中心占比接近一半，算上10-15万方的中型购物中心，从样本数据看中小型购物中心市场份额近八成。

核心地段开发趋向饱和，大体量的拟开业项目较少，打造“小而美”购物中心将是该商圈不得不走的发展方向；

而品牌商最关注项目榜单的一点，我们暂时称之为“首尾不对称”现象，即为首的大体量购物中心市场占比少，但榜单占比多；为尾的小体量购物中心市场占比多，但榜单占比少。这种现象在城市非核心商圈尤为凸显。

在体验式商业大行其道的情况下，大体量项目能容纳更多不同的业态，吸收更多的品牌，利于一站式购物环境和主题街区的打造，提高购物中心功能性，满足人们多元化的消费方式。另外大体量购物中心辐射范围更大，更容易带动商圈升级。

案例分析

非核心商圈购物中心以大体量打造典型开放式形态购物中心，功能齐全的服务填补区域商业配套的空白；核心商圈购物中心精准定位，精致布局特色购物场景。

①上海爱琴海购物公园——国内首个文化体验商业综合体，将辐射整个上海

开发商：红星商业

预计开业时间：2017年

位于主城区区域型商圈，是建筑面积24万㎡的商业主MALL、9万㎡世界主题街区、5万㎡城市生态公园。

引进冰雪主题乐园、少儿马场、英超球迷俱乐部等新型休闲娱乐模式，拥有被誉为”上海之眼”的七条世界主题商业街。

②上海凯德晶萃广场LuOne——以小体量打造城市精致室内花园，提供回归大自然的购物氛围

开发商：凯德集团

预计开业时间：2017年

位于主城区城市级商圈，旨在构建9万㎡“城市绿洲”。

处于黄浦区中心地段，周边为高档住宅区。穹顶天窗、中庭花园、水景幕墙、风铃幕墙等元素，给予整个项目生机和活力。将开创上海购物中心的多项建筑设计先例。

（3）主题分析

榜上文旅属性购物中心超一半，文旅型购物中心更加注重主题化设计，彰显独有的文化内涵和特色，令项目识别度、知名度更高，体验感更强。

三、2016年度品牌商关注优质购物中心榜TOP50（拟开业）趋势总结

1、从项目所在地域来看

一线城市及华东依然是成熟品牌商重点关注地区，上海在一线城市中受关注度最高，多元化的商业模式一直引领着全国商业地产的发展。华中以武汉、长沙为重点城市，近年因城市升级改造加速，也吸引了很多品牌商的拓展视线；

核心商圈项目受品牌商关注度一直居高不下，核心商圈项目市场供量少，新兴品牌可更多关注非核心商圈项目的招商需求；同时，非核心商圈项目可通过植入文旅等主题来拉动商业。

2、从项目开发商属性来看

国内市场消费升级，高端消费或奢侈品得到越来越多消费者的价值认同，让更多主打高端商务或高端艺术型的港企项目得到关注；

面对背景雄厚的外企和国（央）企，以及市场供量较大的其他民企项目带来的压力，民企项目需着重往系列化、精细化、主题化的方向发展。

3、从项目产品属性来看

产品线项目占主流地位，拥有强大运营能力的连锁产品线项目已成为品牌拓展考量的重要因素，预计未来产品线项目也将占垄断地位；非产品线项目由于缺乏可复制的成功范例，更需注重在用户体验的内容打造、主题定位上呈现特色；

核心地段开发趋向饱和，“小而美”将是该商圈项目不得不走的发展方向；非核心商圈购物中心需要大面积提高购物中心功能性、体验性来带动消费；

项目注重主题化设计，彰显独有的文化特色或旅游性质，令项目识别度、知名度更高，体验感更强。

4、从上榜项目来看

由新鸿基打造的上海徐家汇中心在连续前3季度蝉联第一后，继续获得2016年度榜单第一名。另外，续2016年3季度榜单，上海长宁来福士广场、上海兴业太古汇、广州K11、深圳万象天地、上海万象城、上海凯德晶萃广场LuOne、上海爱琴海购物公园继续位居2016年度前10名位置内。

四、店铺供应量推算

研究目的：为品牌方拓展及购物中心招商提供参考

研究范围：本次拟开业项目TOP50

研究样本：上榜项目所涉及的城市（一线城市：北京、广州、上海、深圳，二线城市：成都、佛山、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长沙、重庆，三四线城市： 江门、揭阳、昆明、扬州 ），随机抽取140个5万㎡以上的已开业购物中心

推算说明：根据不同城市、不同商圈、不同体量的样本购物中心主力店占比及各业态店铺量，推算本次拟开业项目TOP50的店铺供应量

其他说明

零售：含服饰、儿童用品、便利店等零售业态

休闲娱乐：含电影院、健身房、SPA、运动馆、DIY等休闲类，娱乐类业态

儿童体验：含儿童游乐园、儿童体验馆、儿童早教培训等业态

服务：含洗衣改衣、维修、旅行社、银行等业态

本报告主要推算拟开业项目非主力店店铺供应量，推算结果均不包含主力店。以下数据仅供参考：

在140个已开业项目样本中，店铺共89993间，品牌共46416个，平均每100间铺入驻52个品牌，其中新兴品牌近25%，成熟品牌近75%。

假设榜单TOP50的项目品牌入驻情况与样本项目情况一致，那么推算榜单TOP50项目12967间铺需入驻6743个品牌，新兴品牌1686个，成熟品牌5057个。根据样本购物中心开店量统计，目前购物中心成熟品牌的进驻压力指数为0.47（进驻压力指数=品牌个数/同类品牌店铺数），推算出榜单TOP50的项目中，1个成熟品牌有2.13间店铺的选择空间；目前新兴品牌的进驻压力指数为0.77，推算榜单TOP50的项目中，1个新兴品牌仅有1.3间店铺的选择空间。

随着购物中心差异化的需求和体验式商业大行其道，优质新兴品牌不断涌现，相信未来购物中心为新兴品牌预留越来越多的进驻空间！ 

五、榜单说明

测评范围：商业面积5万㎡及以上的全国拟开业购物中心

数据采集时间：2016年1月1日-12月10日

测评依据：根据购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力、优质品牌的进驻意向及热力指数，并结合项目在赢商网数据库年度项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等多维度进行综合评分

研究样本：随机抽取全国一二三四线城市共583个商业面积5万㎡及以上的拟开业购物中心

数据支持：张斌、邓孟蝶、吴菊、黄碧霞、李瑞冰、黄丹芝、颜海姗

榜单测评：黄静、李丹霞

报告撰写：张斌、李画

专业支持：北京汉博商业研究院（刘翠晓、韩晶晶）

榜单统筹：黄静（微信号hj11087）

没错，2017品牌拓展就看这50个优质购物中心！

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