30家房企千亿租金的背后……

30家房企2016年商业地产租金收入及营业额所占比重

注：上表数据主要来源于各房企2016年企业年报（除万达租金数据来自2016年度工作报告外），其中港元全部换算为人民币。

❶ 2016年，30家上市房企投资物业租金收入中，万达商业以195.8亿元夺冠，同比上涨29.6%。但营业收入却下降了25%。

❷ 在2016租金收入前五的房企中， 4家为港企，分别为九龙仓、太古地产、恒隆地产、长江实业。其中太古地产、恒隆地产的租金收入占总营收比重分别达64.2%、59.2%。恒隆地产租金收入虽然以65.8亿元排列第4，但与2015年同期相比，略有下降。

❸ 在租金收入同比增速方面，恒大集团虽然以168.5%的增速位居第一，但其租金收入仅占营业收入的0.31%。相较而言，远洋集团、合生创展、新城控股的租金上涨表现较为可喜。

❹ 2016年30家房企中投资性物业租金收入普遍上涨了10%，仅恒隆地产、世茂房地产分别下降了0.18%、4%。

一、2家房企租金收入超135亿元，万达以195.8亿元稳占龙头

30家房企中，有12家房企2016年租金收入超过20亿元，其中万达商业、九龙仓租金收入均超过135亿元，分别达195.8亿元、135.4亿元（九龙仓租金收入包括香港的114.88亿元和内地的20.87亿元），但万达商业租金收入同比上涨了29.6%，九龙仓仅较2015年微升6%。

余下10家年租金收入20亿元以上的房企可分为三个梯级：

90-100亿元：太古地产

55-70亿元：恒隆地产、长江实业、华润置地、红星美凯龙

20-35亿元：大悦城地产、嘉里建设、北辰实业、远洋集团、招商蛇口

数据来源：各大房企2016年度业绩报告/万达2016年工作报告

1、万达商业2016年新开50个商业项目，轻资产项目占42%

截至2016年底，万达商业共开业187座万达广场，租金收入195.8亿元，同比增长29.6%，完成计划的102.3%，并创造了连续11年租金收缴率99.5%以上的行业纪录。

因为租金收入增长快且利润率高，万达商业才能在2016营业总收入下降四分之一的情况下，依然得以实现净利增长。

❶ 2016年新开业21个轻资产项目，租金含金量提升

2016年新开业50个万达广场、2个万达茂、18个高端酒店。其中新开业的50个万达广场中，有21个属于轻资产项目。

2016年第4季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。而轻资产分得的净租金除掉25%所得税后，全部为净利润，因此今后万达商业租金含金量将更高。

数据来源：万达2016年工作报告 

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❷ 2016年新模式：轻资产最高级形式“合作类万达广场”

2016年万达商业轻资产探索出一种新模式“合作类万达广场”——由对方出地和资金，但万达商业需要先对项目进行筛选，然后对设计、建造等进行指导，再进行招商、运营。

其中设计、建造监理、招商等环节产生的费用均由对方负担，最终净租金双方7比3分成。这种模式省掉了资本化环节、解决了集体用地问题，目前来看是万达轻资产模式的最高级形式。

2016年已开业合作类项目为北京丰台区槐房万达广场，预计2017年合作类万达广场开业5个，2018年以后每年开业20个左右。

数据来源：万达2016年工作报告

❸ 2017年有39个轻资产项目，到2020年全部转型为轻资产

2017年新开业50个万达广场，因为前期已有万达广场开工，所以年内还有11个重资产项目开业，余下39个万达广场则为轻资产项目，往后每年重资产项目要减到5个左右。2020年以后原则上不再做重资产，全部为轻资产。

数据来源：万达2016年工作报告

2、九龙仓租金收益实现6%微涨，成都IFS表现突出

2016年，港企在人民币兑港币汇率变动的不利影响，以及零售市况持续疲弱情况下，九龙仓整体投资物业租金收入仍实现了6%的微涨。同时根据九龙仓发布的2016年年报商业项目运营业绩中，其稳健的租金表现显然离不开旗下商场的“逆势”上涨，以香港海港城与成都IFS表现最为突出。

成都IFS作为内地首个IFS，在2016年交出的成绩单在一定程度上证明了九龙仓内地战略的成功。2016年，该项目商场租金收入（不含写字楼，下同）增加11%至6.33亿元，年末的出租率达98%。

成都IFS：租金收入上涨11%，客流上涨19%

成都IFS开业3年以来，商场销售额从2014年21亿元，到2015年28.5亿元，再到2016年38.5亿元，一直领跑成都商业地产市场，这在一定程度上反应了商场租金收入的增长情况。

根据九龙仓公布的2016年报告显示，2016年成都IFS商场租金收入达6.33亿元，同比增长11%，出租率达98%，客流量上升19%。

2016年引进多家新品牌，进一步丰富租户组合

成都IFS超300家国际品牌中，有100多个品牌首次进驻华西地区。其中，2016年新进驻品牌：Vera Wang、Philipp Plein、Alice and Olivia、Versus、TASAKI、Love Moschino、Didier Dubot、言几又进一步丰富了项目租户组合。

举办多场特色营销活动，增加消费黏性

目前，成都IFS 15米高的户外熊猫艺术装置、占地7700㎡的雕塑花园已成为成都的必到景点。同时为了提高消费者粘性、帮助品牌取得更好的销售业绩、吸引客流，在2016年推出不少特色营销推广活动。如：

大型艺术装置——原版授权的Light Rose Garden 玫瑰灯海园·成都站（25000朵LED玫瑰花）；

与上海数码艺术平台Draw Together合办了首次VIK（Very Important Kids）怪兽学院数码体验展，并于虚拟游戏上合办以运动为主题的虚拟实境活动，将运动与虚拟实境技术相结合。

二、恒大、新城控股、远洋集团等租金收入增速位列TOP5

2016年，30家房企中共有10家房企租金收入同比增速超过29%，其中恒大集团、远洋集团、合生创展、新城控股、长江实业租金收入同比增速均超47%，位列前五。虽然恒大集团租金收入同比增速168.5%为最高，但占营业收入比重也仅为0.31%，体现出商业物业租赁服务并不是恒大集团重点版块。

较为特殊的是，长江实业2016年租金收入同比增速达44.7%，主要因为：2016年租金收入包括长实集团与和黄集团全年数据，而2015年仅包括长实集团全年租金收入及和黄集团212天的租金收入，两者对比，在一定程度上拉高了2016年同期增速。

2015-2016年长江实业租金收入情况

（点击图片，查看大图）

数据来源：长江实业2016年度业绩报告

在购物中心开发方面，远洋集团的代表项目“成都远洋太古里”、新城控股的“吾悦广场”系产品线，近两年发展均较为突出，尤其是“成都远洋太古里”已成为国内购物中心标杆项目。

数据来源：各大房企2016年度业绩报告

1、新城控股租金增速达48%，正式输出轻资产项目

2016年，成都、海口、南昌、安庆、金坛等地的吾悦广场相继顺利开业，首日客流量均在30万人左右。

截至2016年年底，新城控股已累计开业11座吾悦广场，但新增的5座吾悦广场全部集中在2016年10-12月开业，全年实现租金及管理费收入4.41亿元，同比增速达到128%，出租率达 98.96%。

❶ 累积开业11座吾悦广场，常州2项目已进成熟期

目前新城控股在运营的11座吾悦广场，其中3家已进入成熟期，余下的尚处于3年培育期内。新城控股3家进入成熟期的商场物业出租和管理毛利率达到79%，预测接下来8家吾悦广场将进入正流量运营期。2016年新城吾悦广场销售同比上升50%，整体客流同比上升35%。

从下表11个商业项目租金收入来看，常州吾悦广场、常州国际广场租金领先，分别达0.74亿元、0.6亿元，这两个项目均已进入运营成熟期。 

2016年新城控股已运营的商业项目租金收入情况

注：①上海青浦吾悦广场于2016年6月转让予“东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划”；②成都吾悦广场于2016年12月31日开业，因此不在统计范围之内。数据来源于新城控股2016年度报告。

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❷ 正式试水轻资产运营，已输出2个项目

2016年，新城控股下属新城商业管理集团有限公司正式实现管理模式输出，已经输出了诸暨永利吾悦广场、青岛新城吾悦广场等两个项目，试水轻资产运营。

2017年，新城控股预计将在全国各个城市再开业11座吾悦广场，预计租金及管理费收入将超10亿。

2、远洋集团更名转型，开始将“远洋商业”作为独立业务板块

2016年6月远洋地产更名为“远洋集团”，开始将远洋商业作为独立的业务板块。截至2016年底，远洋集团项目已遍布全国19个城市，商业地产方面取得了快速增长，全年租金收入约25亿元（其中权益租金收入约17亿元）。

已运营的商业项目中，【写字楼方面】北京远洋大厦、北京远洋光华国际在换租期后租金收入均有显著提高；【购物中心方面】成都远洋太古里自开业以来运营持续向好，已成为西南地区商业地标项目。

2016年远洋集团运营中的投资物业

（点击图片，查看大图）

数据来源：远洋集团2016年度报告

目前，远洋商业首次独立操盘的大型综合体项目“杭州乐堤港”计划于2017年开业，现正处于招商阶段。而在未来5年间，连同“北京远洋新光”、“北京颐堤港二期”、“北京CBD-Z6”等项目，远洋集团将有6个投资性物业陆续入市。

成都远洋太古里：2016年销售额上涨78%，出租率达92%

截至2016年12月31日，成都远洋太古里租户已承租（包括承租意向书）92%的零售楼面，87%的可租零售总楼面面积已开业。

成都远洋太古里2015年销售额数据是19亿元，那么，根据2016年第4季度营运数据汇报中公布的78.3%增长率，可推算出项目2016年的全年销售额估计可达33.88亿元。

2016年新进各类特色新品牌，对创新品牌保持高关注度

成都远洋太古里较为注重品牌的独特性，此前已有Cartier、Gucci、爱马仕、I.T、无印良品、ZARA、方所书店、Ole’精品超市、百丽宫影城等主力店， MiuMiu、VERSACE、Alexander McQueen、野兽派花店、Marni、drivepro、物心等特色品牌。 

在2016年又陆续引入了不少品牌，包括一些首进成都的品牌：

零售品牌如陈冠希潮牌Juice、三宅一生双层集合店以及O bag中国大陆首店等；

美妆品牌如雪花秀旗舰店、悦诗风吟引入了西南首家Green Coffee和全球首间茱莉蔻SPA等；

餐饮品牌如桃园眷村、大德酒场、REMICONE、一人前日料餐厅等。

除此之外，成都远洋太古里对于创新品牌和新型集合店品牌也依旧保持着高关注度，譬如轻客TSINOVA智慧电单车、Line Friends Café & Store、Monceau-LifeStyle花艺轻餐咖啡厅生活馆等。

各节点营销活动和场景打造，带来大量人流

在整个2016年，成都远洋太古里对时间节点的把控也十分精准，各种营销活动与场景打造带来了大量的人流。在多方面的作用之下，成都远洋太古里2016年的零售销售额同比大幅上升78%，为租金收益做出了一定的贡献。

三、6家房企租金收入占营收比重超44%

30家房企中，有6家房企租金收入占比超过营业收入的44%，其中SOHO中国、中国国贸主要业务主要为写字楼和酒店开发及管理，租金收入占比高。

余下的4家房企中，太古地产租金收入仅微升0.53%、恒隆地产则下降了0.18%，相较而言，红星美凯龙、大悦城地产租金收入更为出彩，分别同比上涨了11.6%、17.6%。

数据来源：各大房企2016年度业绩报告

1、红星美凯龙自营商场共66家，占比达33%

2016年，红星美凯龙物业租赁及管理收益为58.71亿元，占年内营业收入的63.2%。截至2016年12月31日，红星美凯龙共经营200家商场，其中自营商场共66家，平均出租率达到96.7%，其中有18家分布在北京、上海、天津、重庆四个商业发达城市，占比达27.3%。

其中，2016年共新开8家自营商场，并有3家委管商场转为自营，截至2016年底，共有22家筹备自营商场，未来将继续侧重在一二线城市核心区域对自营商场予以战略布局。

2016年红星美凯龙商场运营相关数据

（点击图片，查看大图）

数据来源：红星美凯龙2016年年报

目前，红星美凯龙旗下购物中心产品线——爱琴海系列产品已进入北京、上海、天津、重庆、成都、苏州、昆明、无锡、兰州、唐山、大同等近40个大中城市。

截至2016年底，共有7家爱琴海系列项目开业。其中，2016年新开业2个商业项目——唐山爱琴海购物公园、重庆爱琴海购物公园均引进多个首进该区域品牌，重庆爱琴海购物公园是重庆首家深夜商场，引进品牌上百余家，其中众多品牌属首次亮相重庆，甚至在西南地区也尚属首例。

重庆爱琴海购物公园：“新、奇、特、美”兼具

重庆爱琴海购物公园2016年10月22日开业，客流位居全国新开商业项目前列，屋顶马术、飞行俱乐部、婚礼会馆、深夜商场等多个创举刷新重庆商业多个第一，为川渝乃至西南商业繁荣书写浓墨重彩的一笔。 

引进国内目前最火的创新业态

如全国首创屋顶马术俱乐部—传骑马术；国内首家青少年航空主题体验馆—飞翔家；儿童运动馆—奇趣童年运动馆；瑜伽馆—卡莫瑜伽；婚礼会馆—罗曼园。

打造海淘、阅读、社交分享等多元场景

除了特色主题业态，在内部设计和管理上表现了“小心机”：炫酷天梯、欧式风格建筑小景、不同商业入口设置景观节点、考虑儿童需求的洗手间……设置“发呆区”、“老公寄存处”等休闲区域，围绕聚会、玩乐、海淘、阅读、社交分享、家庭生活等打造多元场景。

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天津爱琴海购物公园：开创爱琴海主题街区文创时代

2016年8月20日，天津爱琴海购物公园“π工场”主题文创街区正式开街，拉开了爱琴海购物公园以文创切入年轻人生活方式的全新方式。

“π工场”位于天津爱琴海购物公园4-5层，总面积5000㎡，“π工场”的打造注入了更浓厚文创内涵的车站风格街区，汇集美食、阅读、手作、非遗、创意市集、创客空间等多方面项目于一体。

网罗了众多创意品牌，包括1家纹身工作室、1家咖啡书馆、2家众创空间、2家餐厅、3家手工集合店、4家甜品店、8家体验店：如有聚集、贩卖原生创意的好玩地儿“π客贩售街”，有从包装到运营提供一切帮助的“π客”特训营……

2、大悦城地产大悦城零售租金连续3年同比上涨约22%

2016年大悦城地产营业收入增加，主要由于2016年投资物业及相关物业管理服务租金收入总额约为31.23亿元，占收入总额44.7％，较2015年同期增长17.6％。

其中大悦城零售租金收入为21亿元，较2015年同期17.31亿元增长3.72亿元，增长了21.5%，并连续三年同比上涨幅度约达22%。

数据来源：大悦城地产2016年度报告

截至2016年底，大悦城地产重资产项目有7个，并购项目2个，轻资产项目3个，合约12个。2017年大悦城还将开业2-3个并购项目，新建项目1-2个，主要集中在二线城市，武汉、青岛、南京等城市会成为大悦城进驻的新目标。

❶ 大资产模式正式开启：【和平大悦城】为第1个管理输出的项目

截至2016年12月31日，共拥有北京、上海、天津、沈阳、烟台、杭州和成都7个大悦城项目，均位于一二线城市核心地段，以及北京中粮广场、香港中粮大厦等一线城市的投资物业。

同时，大悦城地产开启了管理输出的轻资产模式，2016年12月24日，大悦城地产第一个管理输出项目——天津和平大悦城开业，同时昆明螺蛳湾、贵阳大悦城两个项目已经签订了框架协议。

天津和平大悦城开业当日客流突破10万人，线上线下销售额近千万元，通过打造5条创意街区营造场景消费，业态规划极具特色，引进了UGG、Evisu、Replay等182家知名品牌，其中40多家品牌首次进入天津。 

打造情景空间：项目由天津老字号商场津汇广场改造而来，大悦城地产入主后，对其进行了内部建筑改造，设置了两个“飞天梯”， 1-4层、4-6层均有飞天梯可直达。

首层用餐饮场景取代零售消费：打破商场首层皆做服饰业态的惯例，不再出现传统零售业态，开辟休闲餐饮区，取而代之的是brunch、外摆阳伞和下午茶。56个餐饮品牌中近20个是首次出现在南京路商圈，打破了区域品牌同质化。

多街区打造：打造“南岸里”、“Hi内”、“超级工厂”等主题街区产品线。 

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❷ 率先进入街区化、场景化、主题化的新时代

大悦城地产自2013年开始推出了众多个性化与多元化的系列主题街区，2016年仍积极尝试艺术、娱乐、教育等跨界元素与街区调性相结合，引领购物中心进入街区化、场景化、主题化的新时代。

大悦城2016年开创的主题街区

四、恒隆、世茂房地产2016租金收入呈下降态势

30家房企租金收入中仅恒隆地产、世茂房地产同比增速呈下降态势，分别下降了0.18%、4%。

1、恒隆地产首次出现租金收入负增长

从2012-2015年，恒隆的租金收入每年保持同比微增，分别为10%、9%、12%、7%。至2016年首次出现负增长，下降0.18%至68.57亿元，主要是由于内地租金收入同比下降了5%（内地物业占全部租金收入的52%），拉低了整体租金水平。

数据来源：恒隆地产2016年度报告

内地投资物业租金收入同比下降主要是因为： 

优化工程拉低租金收入

上海恒隆广场地库因进行优化工程而关闭，其占购物商场的总可租赁面积约13%。上海港汇恒隆广场部分商户需要关闭，因其优化工程将于2017年第一季展开。 

内地项目出租率下跌，运营艰难

在上海以外的6项物业中有四项出租率录得上升，但沈阳和天津的恒隆广场出租率下跌。新建成的大连恒隆广场总收入微升1%，并且各地均有租金下调压力。其中沈阳恒隆广场及无锡的恒隆广场经营环境最为艰难。

内地投资物业估值缩水

受沈阳市府恒隆广场、无锡恒隆广场负面影响，恒隆地产的投资物业估值缩水2.86亿港元。其中香港物业租赁估值增加5.23 亿港元，但中国内地的物业租赁估值则下跌8.09 亿港元。

2、世茂房地产项目出售、重装导致租金收入减少

2016年，世茂房地产投资物业租金收入为7.1亿元，租金收入下降3.9%。主要是由于上海世茂广场于2016年出售北京财富时代给乐视控股，租金收入减少0.25亿元；加上上海世茂国际广场于2017年开始装修，部分租约到期未能续约。

结语

整体而言，2016房企在管理运营商业地产所采取的措施，一是积极开展营销场景活动，提高客流量；二是升级业态，引进新奇特业态，及特色或首进品牌，提高项目品牌辨识度和独特性；三是启动轻资产战略，缓解资金约束，实现快速健康发展。

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